목차
목차
상권분석 및 점포입지
I. 상권의 의의
1. 상권의 종류
2. 소규모 사업상권의 특징
II. 상권의 특성과 조사방법
1. 상권의 특성
가. 점포 상권별 특성
나. 입지선정시 유의사항
2. 상권조사의 원칙
3. 상권조사의 단계 및 분석요인
가. 상권조사의 단계
나. 상권분석 요인
다. 조사항목별 분석방법
III. 점포입지 고려요인과 선정
1. 일반적인 위치선정
2. 위치선정시 고려사항
3. 위치선정시 확인사항
4. 점포조사
5. 권리금/보증금
상권분석 및 점포입지
I. 상권의 의의
1. 상권의 종류
2. 소규모 사업상권의 특징
II. 상권의 특성과 조사방법
1. 상권의 특성
가. 점포 상권별 특성
나. 입지선정시 유의사항
2. 상권조사의 원칙
3. 상권조사의 단계 및 분석요인
가. 상권조사의 단계
나. 상권분석 요인
다. 조사항목별 분석방법
III. 점포입지 고려요인과 선정
1. 일반적인 위치선정
2. 위치선정시 고려사항
3. 위치선정시 확인사항
4. 점포조사
5. 권리금/보증금
본문내용
존재하는 상업 유흥시설들을
업종별 숫자와 대형인지 소규모인지, 그리고 고급인지 보통수준인지를 파악하여
야 한다.
오피스지역상권 범위 내에 존재하는 고객유인시설들, 즉 오피스빌딩, 금융기관,
병원, 관청 등을 조사하여 그 영향력을 파악한다. 숫자와 함께 규모를 파악하고 오
피스빌딩의 경우에는 층수도 파악한다.
(2) 교통형태
교통형태의 이용 파악은 시간대별로 하여야 하는데 보통 출근시간대(오전 7-9
시), 점심시간대(오후 12-2시), 주부들의 쇼핑시간대(오후 4-6시), 퇴근 및 저녁시
간대(오후 6-8시), 야간시간대(오후 9-11시) 등으로 나누어 각각 업종에 따라 신
축성 있게 조사하여야 한다.
교통형태의 파악사항은 기본적으로 점포와의 거리, 조사시간대별 이용인구수, 이
용인구들이 점포 방향으로 이동하는 접근율을 파악하여 교통시설이 점포에 어떠한
영향을 미치는지 파악하는 것이다.
- 버스정류장
버스정류장이 점포 반경 약 100m 이내에 있을 경우에 점포와의 거리, 시간당 이
용인원수, 점포로의 접근율을 시간대별로 조사한다.
- 지하철역
지하철역이 점포 반경 약 300m 이내에 있을 경우에 점포와의 거리, 시간당 이용
인원수, 점포로의 접근율을 시간대별로 조사한다.
- 건널목
건널목이 점포 반경 약 100m 이내에 있을 경우에 점포와의 거리, 시간당 이용
인원수, 점포로의 접근율을 시간대별로 조사한다.
(3) 교육기관
점포 상권 범위 내에 있는 교육기관, 즉 대학교, 중 고교, 초등학교, 각종 학원
등의 시설을 조사한다. 만약 청소년층을 대상으로 하는 업종이라면 교육기관의 조
사가 다른 요인보다 더 큰 비중을 차지할 것이다. 구체적인 조사내용으로는 시설물
과 점포와의 거리, 교육기관의 총 인원수, 점포 앞의 도로가 교육기관으로 오고 가
는 주통행로인지, 아니면 부 통행로인지 또는 외곽으로 치우쳐 졌는지 등을 파악하
여야 한다.
(4) 이용 가능 여부
이용 가능 여부를 파악하는 것은 점포 앞 유동인구를 시간대별로 파악하고 점포
를 이용하는 이용률을 예측하는 것이다. 당연히 점포 앞 유동인구가 많으면 많을수
록 좋고, 이용률은 사실상 기존의 다른 자료가 없이는 파악하기가 어려운데 가장
손쉽게 파악할 수 있는 방법은 상권 내의 자신이 하고자 하는 업종과 유사한 점포
를 대상으로 시간대별로 유동인구를 체크하면서 그 점포를 이용하는 사람들의 숫
자를 일일이 세어서 유동인구 대비 이용률을 파악하여 자신의 점포에 활용하는 것
이라고 할 수 있다.
4) 경쟁요인에 대한 사항
경쟁요인에 대한 사항은 상권 범위 내에서 자신의 점포가 취급하는 종류의 상품
을 취급하는 경쟁점포의 숫자를 조사하여 매출에의 영향력을 파악하기 위한 것이
다. 구체적으로는 동일업종의 경쟁점포 조사, 유사점포의 조사 등으로 이루어진다.
경쟁점에 대해 조사할 사항은 자신의 점포와의 거리, 규모의 대소, 영업력의 우
열, 경쟁점의 전체 숫자 등이라고 할 수 있다.
(1) 동일업종의 경쟁점
(2) 유사 경쟁점포
(3) 기타 경쟁점포
III. 점포입지 고려요인과 선정
1. 일반적인 위치선정
가. 지역 - 서울, 대전, 부산 등과 같이 대도시 범위의 넓은 의미
나. 지구 - 영등포구, 성북구, 강남구 등과 같이 중규모의 넓이를 의미
다. 지점 - 여의도동, 돈암동, 압구정동 등과 같이 소규모의 넓이를 의미
2. 위치선정시 고려사항
가. 지점 및 지구 내에 충분한 잠재고객이 있는가(배후지 세력)
나. 동업종의 분포현황과 장단점은 무엇인가
다. 해당지점내의 고객의 요구사항은 무엇인가
라. 거리, 교통, 주차장 등의 접근의 물이성은 어떠한 가
마. 상품 매입이나 기술의 구입은 용이한 가
바, 창업자의 생활환경(자녀의 학교문제, 교통)에 불편한 점은 무엇인가
3. 위치선정시 확인사항
가. 통행량
해당 점포 앞을 통과하룬 사람의 수를 말한다. 특히 소매점은 성패의 여부를 동행량이 좌우한다.
나. 주현상가 분석
1차상권내의 주변상가가 발전이 계속되는 곳인지 아니면 퇴태기에 접어든 곳인
지 면밀히 분석해야 한다.
다. 접근성
고객의 흡인이 용인하도록 점포의 입구나 건널목 상태고객의 주요 유동방향 동
을 반드시 확인해야 한다.
라, 가시성
점포나 사무실이나 간판은 그 사업가의 얼굴이다. 항상 눈에 잘 띄어야 하고 청
결을 유지해야 한다.
마. 연출성
입주예정 점포의 과거 영업을 판단해보고 잘 응용하여 상권내의 특색 있는 점포
이미지를 연출해야 한다.
4. 점포조사
점포를 계약하기 전에 반드시 등기열람을 하고, 도시계획여부, 점포의 수명 등을
확인해야 하며 접근성, 교통량, 주차장 등의 점포에 대한 상세한 점포조사표를 작
성해야 한다.
5. 권리금/보증금
부동산, 특히 건물을 임대차 하는 경우에는 일정액의 보증금과 월 임대료를 지불
하는 것이 일반적이다.
1) 보증금
건물을 빌리는 임차인이 임대인에게 월 임대료 등의 채무를 담보하기 위해 지급
하는 돈을 말한다.
2) 권리금
그간의 지속적인 영업을 통하여 발생된 무형적 이익, 영업에 필요한 내부 인테리
어 등에 대한 사용이익 등을 포함하여 영업권 및 임차권을 양도한 사람에게 지급
하는 것으로 기존 점포의 임차인이 그때까지 그 점포를 터전으로 하여 쌓아온 고
객관계, 신용 등의 재산 가치까지 포함한다.
그러나 권리금을 주고받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이
나 근건는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다.
따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을
정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 단위로 이루어지는 것이 보통이므
로 1년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수
있다. 또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다.
하지만 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않는 경우에는 권리금을 회수
할 방법이 없게 된다.
권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대
한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도
패소하게 되는 경우가 많다.
업종별 숫자와 대형인지 소규모인지, 그리고 고급인지 보통수준인지를 파악하여
야 한다.
오피스지역상권 범위 내에 존재하는 고객유인시설들, 즉 오피스빌딩, 금융기관,
병원, 관청 등을 조사하여 그 영향력을 파악한다. 숫자와 함께 규모를 파악하고 오
피스빌딩의 경우에는 층수도 파악한다.
(2) 교통형태
교통형태의 이용 파악은 시간대별로 하여야 하는데 보통 출근시간대(오전 7-9
시), 점심시간대(오후 12-2시), 주부들의 쇼핑시간대(오후 4-6시), 퇴근 및 저녁시
간대(오후 6-8시), 야간시간대(오후 9-11시) 등으로 나누어 각각 업종에 따라 신
축성 있게 조사하여야 한다.
교통형태의 파악사항은 기본적으로 점포와의 거리, 조사시간대별 이용인구수, 이
용인구들이 점포 방향으로 이동하는 접근율을 파악하여 교통시설이 점포에 어떠한
영향을 미치는지 파악하는 것이다.
- 버스정류장
버스정류장이 점포 반경 약 100m 이내에 있을 경우에 점포와의 거리, 시간당 이
용인원수, 점포로의 접근율을 시간대별로 조사한다.
- 지하철역
지하철역이 점포 반경 약 300m 이내에 있을 경우에 점포와의 거리, 시간당 이용
인원수, 점포로의 접근율을 시간대별로 조사한다.
- 건널목
건널목이 점포 반경 약 100m 이내에 있을 경우에 점포와의 거리, 시간당 이용
인원수, 점포로의 접근율을 시간대별로 조사한다.
(3) 교육기관
점포 상권 범위 내에 있는 교육기관, 즉 대학교, 중 고교, 초등학교, 각종 학원
등의 시설을 조사한다. 만약 청소년층을 대상으로 하는 업종이라면 교육기관의 조
사가 다른 요인보다 더 큰 비중을 차지할 것이다. 구체적인 조사내용으로는 시설물
과 점포와의 거리, 교육기관의 총 인원수, 점포 앞의 도로가 교육기관으로 오고 가
는 주통행로인지, 아니면 부 통행로인지 또는 외곽으로 치우쳐 졌는지 등을 파악하
여야 한다.
(4) 이용 가능 여부
이용 가능 여부를 파악하는 것은 점포 앞 유동인구를 시간대별로 파악하고 점포
를 이용하는 이용률을 예측하는 것이다. 당연히 점포 앞 유동인구가 많으면 많을수
록 좋고, 이용률은 사실상 기존의 다른 자료가 없이는 파악하기가 어려운데 가장
손쉽게 파악할 수 있는 방법은 상권 내의 자신이 하고자 하는 업종과 유사한 점포
를 대상으로 시간대별로 유동인구를 체크하면서 그 점포를 이용하는 사람들의 숫
자를 일일이 세어서 유동인구 대비 이용률을 파악하여 자신의 점포에 활용하는 것
이라고 할 수 있다.
4) 경쟁요인에 대한 사항
경쟁요인에 대한 사항은 상권 범위 내에서 자신의 점포가 취급하는 종류의 상품
을 취급하는 경쟁점포의 숫자를 조사하여 매출에의 영향력을 파악하기 위한 것이
다. 구체적으로는 동일업종의 경쟁점포 조사, 유사점포의 조사 등으로 이루어진다.
경쟁점에 대해 조사할 사항은 자신의 점포와의 거리, 규모의 대소, 영업력의 우
열, 경쟁점의 전체 숫자 등이라고 할 수 있다.
(1) 동일업종의 경쟁점
(2) 유사 경쟁점포
(3) 기타 경쟁점포
III. 점포입지 고려요인과 선정
1. 일반적인 위치선정
가. 지역 - 서울, 대전, 부산 등과 같이 대도시 범위의 넓은 의미
나. 지구 - 영등포구, 성북구, 강남구 등과 같이 중규모의 넓이를 의미
다. 지점 - 여의도동, 돈암동, 압구정동 등과 같이 소규모의 넓이를 의미
2. 위치선정시 고려사항
가. 지점 및 지구 내에 충분한 잠재고객이 있는가(배후지 세력)
나. 동업종의 분포현황과 장단점은 무엇인가
다. 해당지점내의 고객의 요구사항은 무엇인가
라. 거리, 교통, 주차장 등의 접근의 물이성은 어떠한 가
마. 상품 매입이나 기술의 구입은 용이한 가
바, 창업자의 생활환경(자녀의 학교문제, 교통)에 불편한 점은 무엇인가
3. 위치선정시 확인사항
가. 통행량
해당 점포 앞을 통과하룬 사람의 수를 말한다. 특히 소매점은 성패의 여부를 동행량이 좌우한다.
나. 주현상가 분석
1차상권내의 주변상가가 발전이 계속되는 곳인지 아니면 퇴태기에 접어든 곳인
지 면밀히 분석해야 한다.
다. 접근성
고객의 흡인이 용인하도록 점포의 입구나 건널목 상태고객의 주요 유동방향 동
을 반드시 확인해야 한다.
라, 가시성
점포나 사무실이나 간판은 그 사업가의 얼굴이다. 항상 눈에 잘 띄어야 하고 청
결을 유지해야 한다.
마. 연출성
입주예정 점포의 과거 영업을 판단해보고 잘 응용하여 상권내의 특색 있는 점포
이미지를 연출해야 한다.
4. 점포조사
점포를 계약하기 전에 반드시 등기열람을 하고, 도시계획여부, 점포의 수명 등을
확인해야 하며 접근성, 교통량, 주차장 등의 점포에 대한 상세한 점포조사표를 작
성해야 한다.
5. 권리금/보증금
부동산, 특히 건물을 임대차 하는 경우에는 일정액의 보증금과 월 임대료를 지불
하는 것이 일반적이다.
1) 보증금
건물을 빌리는 임차인이 임대인에게 월 임대료 등의 채무를 담보하기 위해 지급
하는 돈을 말한다.
2) 권리금
그간의 지속적인 영업을 통하여 발생된 무형적 이익, 영업에 필요한 내부 인테리
어 등에 대한 사용이익 등을 포함하여 영업권 및 임차권을 양도한 사람에게 지급
하는 것으로 기존 점포의 임차인이 그때까지 그 점포를 터전으로 하여 쌓아온 고
객관계, 신용 등의 재산 가치까지 포함한다.
그러나 권리금을 주고받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이
나 근건는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다.
따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을
정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 단위로 이루어지는 것이 보통이므
로 1년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수
있다. 또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다.
하지만 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않는 경우에는 권리금을 회수
할 방법이 없게 된다.
권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대
한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도
패소하게 되는 경우가 많다.
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