상가권리금 : 상가권리금의 문제점과 개선방안 ; 상가권리금의 결정을 미치는 요인 분석

소개글

상가권리금 : 상가권리금의 문제점과 개선방안 ; 상가권리금의 결정을 미치는 요인 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 권리금이란?

2. 권리금 발생요인

3. 상가권리금의 종류
1) 지역권리금
2) 영업권리금
3) 시설권리금
4) 허가권리금
5) 임차권 보장권리금
6) 복합적 권리금

4. 권리금 형성에 영향을 미치는 요소
1) 보증금
2) 임대면적
3) 계약기간
4) 임대인
5) 시설물과 비품

5. 상가권리금의 대표적인 피해 유형
1) 임대료 등의 인상을 통한 방해
2) 임대인의 직·간접적 점포이용에 따른 방해
3) 상가점포의 철거 또는 재건축에 의한 방해

6. 상가권리금에 대한 비교법적 고찰
1) 영미법계 국가
2) 대륙법계 국가

7. 권리금 제도의 문제점과 개선방안
1) 권리금 제도의 문제점
2) 권리금 제도의 개선방안

참고자료

본문내용

비용상환청구권과 부속물매수청구권과 함께 고려되어야 할 것으로, 이 때의 영업재산 보상방안은 공법상의 손실보상제도와는 구별하여야 한다. 퇴거시 영업재산보상방안이 성공적으로 도입된다면 권리금을 수수하는 관행을 제도권 내로 흡수가능할 것으로 권리금의 목적인 영업이익 등은 시장에서 가치가 평가되어 차임으로 반영될 것이다.
다만, 이는 법적인 기초 없이 임대인에게 부담을 지우는 것이기 때문에 아주 신중한 검토가 필요하며 임대차 존속기간을 확대하고 차임에 반영하는 등 임대인과의 형평성 조절이 필수적으로, 성급한 도입은 시장에서의 차임 폭등 등 충격이 우려되므로 권리금 등을 포함한 퇴거보상기준을 명확하게 수립하는 등 점진적인 도입방안을 마련하여야 한다(원상철, 2011).
(4) 제한적 반환청구권
권리금반환청구를 제한적으로 인정하는 입법화를 하자는 의견이 있다. 영국에서 인정하고 있는 영업권은 우리나라의 권리금과 비슷하지만, 그것에는 투기적 성격의 금액은 포함되지 않으며, 단골고객이나 투자된 시설가치를 포함하는 의미로만 파악하고 있는 것처럼, 우리나라도 순수한 가치로서 고객확보 이익과 시설투자비만 인정하여 이를 제도권 안으로 끌어들이는 입법적 고려가 필요하다는 견해이다.
(5) 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 적용 확대
비용상환청구권을 강행규정화하여 임차인이 비용상환청구권을 통하여 권리금의 상당부분을 이루고 있는 시설투자금을 회수하도록 하는 것도 바람직하다는 견해가 있다. 그러나 현재 판례의 태도에 따르면 건물의 객관적 가치를 증대시킬 경우에만 비용상환청구권 및 부속물매수청구권의 요건에 해당하므로, 비용상환청구권 등의 강행규정화보다는 가치증대를 판단하는 범위를 확대하는 것이 검토가 필요하다.
(6) 권리금회수보장보험제도
권리금회수보장보험제도의 도입을 통해 영업용건물임차인이 지급한 권리금에 대한 최소한의 회수가 보장될 수 있도록 하여야 한다는 견해가 있다. 권리금회수보장보험은 임차인이 예측하지 못한 사유로 상가건물임대차보호법상의 5년의 임대차기간이 침해됨으로써 임차인이 지급한 권리금의 회수가 불가능해지는 경우 등에 권리금을 보험제도를 통하여 전부, 또는 일부를 회수할 수 있게 함으로써 우리 헌법상 보장되어 있는 국민의 재산권보호를 그 목적으로 한다. 그러나 그 구체적인 내용에 있어서 영세상인들에게 금전 부담으로 인해 널리 활용될 수 있는지는 검토가 필요할 것으로 보인다.
(7) 권리금의 상한선 제한
매출을 기준으로 일정기간 동안을 영업이익을 권리금을 산정하여 표준화하고 이러한 표준을 근거로 임차보증금에 상응하거나 수배에 달하는 권리금의 상한선을 제한함으로써 서민 경제의 근간이 되는 실물경제의 안정을 실질적으로 보장할 수 있다는 견해이다(권영수문영기, 2007). 그러나 권리금을 통제하기 위한 상한선 제한은 시장의 경기상황, 장소, 업종 등에 따라 수시로 변하는 권리금의 특성상 일괄적으로 금액을 산정하는 것이 가능할지 의문이 든다.
(8) 권리금계약과 정보제공의무
권리금 계약 체결시 임대인이나 임차권의 양도인은 이에 관한 정보를 사전에 제공할 의무를 부담한다고 하여야 하며, 이를 위반할 경우 설명의무 위반에 의한 손해배상책임을 진다고 법리구성을 할 필요가 있으며, 현재 권리금은 공인중개사의 중개대상물이 되지 않는데, 이를 중개대상물로 함으로써 사전에 중개인들이 관련 정보를 제공하도록 하고, 나아가 중개수수료를 법에 제한을 받도록 하여 중개업자에 의해 권리금이 왜곡되어 부풀려지는 것을 사전에 막을 수가 있다는 견해가 있다.
권리금 수령자가 정보제공의무를 위반할 경우 손해배상책임을 부과할 수 있을 것이다(박정선, 2011). 이 경우 지급인이 자신이 미처 확인하지 못한 과실과 상계될 것이며, 권리금의 수령자가 자신이 알고 있는 사실을 고의적으로 감추었거나 중대한 과실로 권리금 회수와 관련된 정보를 제공하지 않은 경우에는 권리금 수령자는 지급인이 이미 얻은 영업상의 이익을 감액한 권리금 전액을 반환할 수 있을 것이다. 중개인이 정보제공의무를 위반할 경우 자격정지와 업무정지를 할 수 있을 것이다.
(9) 재건축, 재개발과 권리금
임차인이나 전차인이 임대인이나 임차인으로부터 권리금을 반환받을 수 있다고 한다면, 세입자도 제3자인 정비사업 시행자로부터 보상받을 수 있다는 견해가 있다(임성식, 2013). 그러나 권리금 반환청구권의 인정이 손실보상의 필연적 전제는 아니라고 보며, 재건축재개발시 임차인의 보호 문제는 공법 분야의 정당보상의 문제가 본질이라고 판단된다. 손실 보상 범위를 산정할 때 권리금에 해당할 수 있는 영업으로 형성된 재산상 가치를 반영하는 것이 필요하다.
참고자료
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