부동산 침체기의 효과적인 투자전략

목차

Ⅰ.인생과 돈(Money)의 미학

Ⅱ. 대체상품과 차별화

Ⅲ. 재테크하려면 집 절대로 사지 말라의 의미

Ⅳ. 불황기의 투자전략

Ⅴ. 분양보증 못 받은 재건축, 재개발 조합원 대처요령

Ⅵ. 중․장기투자 전원주택이 유리하다.

Ⅶ.부동산투자신탁(Reit's) 기대주인가, 환상인가?

Ⅷ. 부동산 투자시 지켜야 할 자세

본문내용

. 물론 구속력은 없지만 직접 금융기관과 대출문제를 협의했다면 문제는 이보다 작아진다. 하지만 대부분의 조합은 이전에 선정한 것이다.
조합원들의 대처 요령은 합심이다. 공동의 이익을 위해서 입주자 대표회의를 소집하고 일사불란하게 움직여야 피해를 최소화 할 수 있다. 시공사 선정과정이나 계약조건에서 다소의 양보도 조합원에게는 미덕이다.
최근에 용인구성면 동아솔레시티가 동아건설의 퇴출로 프리미엄이 급락했다. 분양당시 수도권 최초의 철골조 아파트이면서 27홀 골프장 조망권을 가지고 있었기 때문에 로열층은 프리미엄만 1∼2억원이 붙어있었다. 하지만 동아건설 퇴출 발표로 프리미엄이 5천만원이상 하락한 곳도 많이 있다. 동요하고 있다는 얘기다.
그러나 일반분양 아파트는 크게 동요할 필요가 없다. 입주가 조금 늦어지는 것은 입주 지연금을 받으면 되고 마감재가 소홀할 수 있다는 염려는 합심해서 세심하게 체크하면 되는 것이다.
Ⅵ. 중·장기투자 전원주택이 유리하다.
환란 이전에 전원주택 붐이 일어났다. 국민소득 1만달러를 즈음해서 모든 나라에서 나타나는 현상이었다. 그러나 편의시설과 이웃부족, 학교, 병원, 교통문제 등이 다시 서울로 돌아오게 만들었다. 수도권에서 분양중인 전원주택도 환란전에 비해서 가격을 50%이하에 분양하는 업체도 많이 있지만 도대체 입질을 하지 않는다.
도심을 기점으로 반경 30∼40km 정도에 일본은 23%정도, 미국은 19%정도가 전원생활을 하고 있다. 국내는 어떤가? 현재 2%정도 되고 있다. 이는 국민소득 1만달러를 다시 넘어서면서 앞으로 10배이상 시장규모가 커 나갈 가능성이 농후하다는 얘기다. 인터넷을 비롯 IT기술이 발달하면서 물리적인 거리(Physical distance)는 중요한 요소가 되지 못한다.
여기에 주5일 근무등 전원주택을 찾는 수요가 늘어날 요인들이 점점 더 많아지고 있다. 전원주택은 환금성이 떨어진다는 이유만으로 가격이 저평가되어 있다. 향후 전원생활을 원한다면 매수적기는 지금부터이다. 서울로 출퇴근 문제도 곰곰히 생각해 볼 필요가 있다.
예를 들면 양평이라면 토요일에는 양평 방향도로가 막히고, 토요일날이나 일요이날 저녁때면 서울로 오는 도로가 막힌다. 이 동선은 양평에 전원주택을 소유한 사람이 차량을 가지고 돌아다니는 방향과는 정반대가 되는 경우가 많다. 교통상황을 잘 살피면 매우 양호할 수도 있다는 얘기다.
Ⅶ. 부동산 투자신탁(Reit's) 기대주인가, 환상인가?
부동산 투자신탁에 관심이 많다. 국민은행에서 발매한 '빅맨부동산투자신탁1호'는 발매 2분만에 매진됐다. 문정동 대우아파트에 프로젝트파이낸싱 형태로 자금을 대주고 투자자들에게 연 12%정도의 수익을 올려준다는 것이었다. 현재로서는 이 수익률은 달성할 것으로 보인다.
이를 기점으로 부동산 투자신탁을 각 은행에서 서두르고 있다. 아파트 담보대출등 소매금융을 선호하는 은행권에서 보면 수익률(엄밀하게는 대출금리)높고 안전한 부동산 투자는 군침을 흘리기에 충분한 것이다.
부동산투자회사법(REIC=레익)은 부동산 투자신탁을 변형시킨 것이다. 투자신탁이 계약형이어서 채권이라면 부동산투자회사법에서는 주식으로서 주주이기 때문이다. 상법상 주주권리가 모두 인정되며 증권회사에 상장되어서 유동성도 확보한다는 계획이다.
강남에 있는 호텔 '엘루이'가 100억대에 낙찰된 적이 있다. 시세는 300∼400억원을 호가했지만 당시 그만한 현금을 일시에 동원할 수 있는 사람은 별로 없었다. 이것을 소액투자자들을 모아서 부동산투자신탁처럼 경매에 참가했다면 시세보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있었을 것이다. 호텔 주인도 되고!
환란 때 구조조정용 부동산이 봇물을 이루어도 매수자가 나타나지 않았다. 부실채권을 정리하는 성업공사에서도 부동산 투자신탁이 있었으면 이렇게 심한 공황상태는 맞지는 않았을 것이다. 부동산 투자신탁은 이러한 배경에서 탄생하게 된 것이다.
그러나 일반인이 기대하는 것처럼 낙관만은 할 수 없다. 부동산투자회사법에는 또다시 '공룡'같은 관료조직 생리가 나타날 가능성이 크기 때문이다. 자산관리회사(AMC)가 수익률을 결정하는데 복지부동등의 차원에서 위험있는 투자는 기피할 것이기 때문이다. 외국의 경우를 보더라도 '도덕적 해이(Moral hazard)'문제가 발생하면 수익률은 저조하고 제도 자체가 위협받았던 경험이 있다. 미국에서 부동산 투자신탁은 연평균 수익율이 주식보다 높다. 1977년 이후 미국내 리츠회사가 20년동안 벌어들인 수익률은 연평균 28.4%로, 주가지수 상승율 21.4%를 앞지르고 있다. 96년에는 평균 35.7%의 수익률을 올려 S&P500지수 상승률인 22.9%보다 훨씬 높았다.
국내에서는 아직 전문운용인력의 부족, 자본금 500억원 이상이라는 시장 엔트리제한, 낙후된 금융환경과 인식부족으로 인해서 활성화될 가능성은 높지 않은 편이다. 부동산투자회사법이 나오면 유동화 가능한 금액이 150조원 정도로 추정하고 있다.
이론과 실무를 겸비한 노하우가 없으면 장밋빛 환상에 불과하다. 부동산투자신탁, 일명 리츠는 선구자적 정진과 철저한 이론무장, 아이디어, 세금 및 금융인프라, 인력문제등이 선행되어야 한다.
Ⅷ. 부동산 투자시 지켜야 할 자세
겸손해야 한다.
.... 모든 것은 마음가짐에서 출발하기 때문이다.
안전성, 수익성, 환금성을 따져야 한다.
.... 투자의 성패를 좌우하는 항목이기 때문이다.
타이밍 상품임을 잊어서는 안된다.
.... 한발 앞선 매수와 매도가 이루어져야 한다.
여유자금으로 투자하라
....리스크(위험)없는 투자는 없다. 투자가 운명을 결정지어서는 안된다.
철저한 자금계획을 세워라.
.... 철저한 자금계획은 성패의 기본요건이다.
사람을 잘 만나야 한다.
.... 부동산 투자 성패는 사람에게서 비롯 되는게 대부분이다.
금융상품과 비교하라.
.... 기회비용을 반드시 고려해야 한다.
투자목적인지 실수요 목적인지 분명히 하라.
.... 투자용과 실수요용의 트렌드가 변했기 때문이다.
경기흐름을 알아야 한다.
.... 거시경제지표와 부동산은 밀접한 관계가 있다.
퇴로는 열어줘라.
.... 모든 투자수익을 독점하면 사줄 사람은 실수요자 단 한 명 뿐이다.

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