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소개글

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 중개
1. 시장 개황
2. 중개기법의 변화
3. 중개 시장의 변화

Ⅲ. 주요 부동산 금융
1. 부동산 관련 프로젝트 파이낸싱
2. 주택저당채권유동화
3. 부동산투자신탁(REITs)
4. 은행의 부동산투자신탁

Ⅳ. 부동산증권화와 자산실사
1. Standard & Poor's의 사례
2. 일본부동산연구소의 사례
3. 우리나라 ABS 제도 관련 자산실사 기준

Ⅴ. 부동산 증권화의 한계

Ⅵ. 부동산 정책 평가

Ⅶ. 결론

본문내용

산 등기제도 및 인감증명을 개선하는 내용을 담고 있다. 이와 함께 토지세제의 개편도 추진되었는데 양도소득세 기본세율 조정으로 건물과 토지가 모두 양도차익의 50%를 납부토록 되었으며, 미등기 전매에 대해서는 중과세(100% 세율적용)하며 2년 이래의 단기거래에 가산세를 부과하도록 하였다. 또한 유휴토지의 적극적인 개발을 위하여 기존의 토지금고를 개편하여 토지개발공사를 설립하였으며, 토지개발공사(현 토지공사)에 양도하는 실수요용 토지에 대해서는 양도소득세 부담을 경감하는 반면, 공한지, 비업무용토지에 대한 기준율을 강화하여 과세대상을 확대하고 보유기간에 따른 누진율을 적용한다는 것이었다.
80년대 초반은 2차 오일 쇼크의 여파로 처음으로 경제성장률이 마이너스로 떨어졌던 시기로 여러 가지 경기활성화 대책이 양산되었는데, 부동산에 대해서도 양도세율의 인하, 특정지역 해제, 자금출처조사의 배제 등으로 주택경기를 활성화하려는 조치가 잇달아 발표되었다. 이러한 조치는 70년대말의 정책과는 반대방향의 정책인데 1983년 시중경기가 활성화되면서 다시 가격안정 및 투기억제쪽으로 전환되었다.
1983년 4월에 발표된 「토지 및 주택문제에 대한 종합대책」은 공영개발의 확대, 임대주택건설의 촉진, 계열기업단위의 부동산 취득규제, 1세대1주택 비과세 요건의 강화, 재당첨 금지기간 연장, 부동자금 흡수를 위한 은행과 제2금융권의 금리격차 축소 등의 내용을 담고 있었다. 1983년 12월에는 「주택투기억제대책」이 발표되었으며, 1085년 5월에는 「부동산투기근절을 위한 종합대책」등의 대책을 통해 80년대 초의 규제완화 조치가 대부분 철회되는 한편, 주택분양제도 개선, 부동산 세제 강화, 유휴토지의 이용촉진 등을 위한 정책이 추진되었다.
이후 1987년까지는 부동산 가격이 대체로 안정되었으나 80년대말에 재현된 토지 및 부동산 가격의 폭등은 심각한 사회불안을 초래하였다. 1988년 8월 재차 「부동산 종합대책」을 통해 검인계약서 실시 및 등기의무화의 추진, 양도소득세제의 강화, 종합토지세의 도입, 지가체계의 일원화, 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발부담금 등의 토지의 공개념제도가 도입되는 등 광범위한 토지제도의 개혁이 이루어졌다.
1989년에는 심각한 주택의 양적 부족을 해결하기 위한 5년간 주택 200만호 건설, 다가구주택 건설촉진 등의 주택공급확대 정책과 공시지가에 의한 증여세 부과, 조세행정의 강화 등 가수요 억제정책이 시행되었으며, 「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률」
제정을 통해 지가체계를 일원화시키고자 하였다.
토지공개념 도입과 적극적인 주택공급확대 정책의 결과 90년대는 전반적으로 토지 및 주택시장은 안정세를 나타냈다. 특히, 경제위기 직후인 1998년에는 토지 및 주택가격이 전대미문으로 급락하기까지 하였다. 2001년 경제가 회복되면서 2002년, 2003년 주택가격이 큰 폭으로 상승하여 다시 한 번 주택투기가 문제가 되었으며, 결과적으로 2003년말 이 번에는 주택공개념으로 주택거래 허가제 및 신고제, 주택보유세의 현실화, 다주택 소유자에 대한 양도소득세 중과세 등의 조치가 시행되기에 이르렀다.
우리나라의 부동산 정책의 특성은 주로 지가급등기에 발표된 긴급대책으로서의 성격이 강했기 때문에 정책도입이 과연 효과적인지 또한 현재의 행정능력으로 감당할 수 있는 것인지에 대한 충분한 고려가 없이 여론의 불만을 무마하려는 전시적인 내용이 많았다. 이 때문에 발표된 정책중 집행의 어려움, 이해집단의 반발로 제도화되지 못하거나 제도화된 정책도 기존의 거래?소유관행과 배치되어 사문화되는 경우가 많다. 예를 들어 검인계약서, 보유세의 현실화 등은 투기억제책으로 되풀이해서 등장하고 있지만, 이를 철저히 시행하지 않았기 때문에 03년 10.29일에도 반복된 것이다.
다음으로 긴급대책들이 대부분 심리적 부담감을 주어서 거래를 동결하고 가격상승추세를 정지시키는 것에 초점이 맞추어져 있다. 이 때문에 토지소유자나 거래자들이 두려워 할만한 기발한 방안을 찾고자 하는 경향이 있다. 외국에서 검토단계에 있는 정책들을 사전준비 없이 무리하게 도입함으로써 법체계에 혼란을 가져오거나 집행이 힘든 입법이 추진되었다. 미실현 이익에 세금을 부과한 토지초과이득세가 대표적인 사례가 될 수 있을 것이다.
결론적으로 그 간의 부동산 정책이 공급확대보다는 과도한 규제 및 투기억제 위주의 정책으로 부동산의 시장을 위축시켜 공급부족을 초래함으로써 가격상승을 낳고, 재차 규제가 강화되어 공급을 더욱 위축시키는 결과를 초래했다는 비판을 받게 되는 것이다. 투기행위자를 찾아서 집중적으로 처벌하기보다는 모든 토지에 대해서는 정해진 만큼의 세금을 예외없이 거둘 수 있는 체제를 갖추는 것과 토지 및 건물평가체계의 정비, 등기의무화, 정보관리의 전산화, 토지이용 규제에 유연성을 부여함으로써 도시형 토지의 공급을 늘리는 제도의 마련에 노력했어야 할 것이다.
Ⅶ. 결론
우리나라에서 오랫동안 부동산 불패론이 존재해 왔던 것은 첫째, 국토가 협소하므로 토지가 부족하다는 인식, 둘째, 투기를 근절하기 위한 어떠한 정부정책도 무력하다는 인식이 있었기 때문이다. 따라서 두 가지 인식중 한 가지라도 깨진다면 부동산 불패론 역시 깨지는 구조라고 할 수 있다. 이러한 점에 착목하여 정부의 부동산 정책의 방향은 첫째, 도시용 토지의 공급을 늘릴 수 있는 정책을 시행해야 할 것이며, 신도시 건설과 대규모 택지개발, 저밀도로 이용되는 기성시가지의 재개발(재생) 정책이 지속적으로도 추진되어야 할 것이다. 단 「국토계획 및 이용에 관한 법률」과 「도시 및 주거환경정비법」의 제정 등을 통해 선계획후개발의 방식에 입각하여 장기계획에 근거한 개발이 이루어지도록 해야 할 것이다.
둘째, 여론에 영합하여 일부계층의 투기행위를 징벌하는 정책보다는 명목세율을 실질 세부담으로 연결하는 조세정책과 제도운영의 실효성을 확보하기 위한 부동산 관련 정보 시스템을 통합하여 종합적인 부동산 평가체계를 갖추는 것이 필요하다. 부동산 투기를 비도덕적이며 반사회적인 것으로 지탄하기보다는 부동산 소유를 통한 이익이 적절하게 회수되도록 하는 것이 가장 적절한 대책이기 때문이다.

키워드

부동산,   부동산중개,   부동산금융,   부동산증권화,   부동산정책,   부동산투자