목차
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 경기상황과 부동산경기
Ⅲ. 부동산경기변동의 특성
Ⅳ. 부동산 시장의 특성
1. 부동산 시장의 특성
2. 부동산 경기변동
Ⅴ. 부동산투자의 위험관리
Ⅵ. 부동산용어정리
Ⅶ. 부동산 세제정책의 개선 논의
1. 기존 연구
2. 거래세․보유세의 조정
1) 형평성
2) 효율성
Ⅷ. 부동산세재 개편방안
Ⅸ. 간접 투자시대의 개막
Ⅸ. 간접 투자시대의 개막
1. 안전성
2. 수익성
3. 편리성
Ⅺ. 부동산시장 변화로 인한 건설산업에의 파급효과
1. 수익구조의 변화
2. 건설업체의 구조조정
1) 사업규모의 축소 및 사업종류의 변화
2) 고부가가치 상품의 개발
3) 자금운용의 변화
4) 기업문화의 변화
Ⅻ. 결론
Ⅱ. 경기상황과 부동산경기
Ⅲ. 부동산경기변동의 특성
Ⅳ. 부동산 시장의 특성
1. 부동산 시장의 특성
2. 부동산 경기변동
Ⅴ. 부동산투자의 위험관리
Ⅵ. 부동산용어정리
Ⅶ. 부동산 세제정책의 개선 논의
1. 기존 연구
2. 거래세․보유세의 조정
1) 형평성
2) 효율성
Ⅷ. 부동산세재 개편방안
Ⅸ. 간접 투자시대의 개막
Ⅸ. 간접 투자시대의 개막
1. 안전성
2. 수익성
3. 편리성
Ⅺ. 부동산시장 변화로 인한 건설산업에의 파급효과
1. 수익구조의 변화
2. 건설업체의 구조조정
1) 사업규모의 축소 및 사업종류의 변화
2) 고부가가치 상품의 개발
3) 자금운용의 변화
4) 기업문화의 변화
Ⅻ. 결론
본문내용
이제는 단순건축보다는 고부가가치를 창출하는 상품개발이 필요한 시기로 접어들었다 할 것이다.
2. 건설업체의 구조조정
1) 사업규모의 축소 및 사업종류의 변화
지금은 주택사업이 주종을 이루고 있으나 주택보급률이 높아지고 매년 가구 증가는 20만 세대 정도에 불과하므로 주택사업 규모는 점차 축소될 것이다.
점차 쾌적한 주택에 대한 수요가 증대되고, 도시공간이 확장되면서 소규모 건설이 확대될 것이다.
여기에 더하여 전자상거래의 발달로 상가의 개념이 바뀌어 지면서 부대복리시설은 아파트단지 건설의 장애요인이 될 것이다
재건축(재개발)에 있어서도 CM제도가 도입되고, project financing이나 REITs와 연계된 금융조달이 가능하게 되면 자금력에 바탕을 둔 대형건설업체의 재건축(재개발)시장의 과점도 변할 것이다.
따라서 대량건설을 토대로 한 기업구조가 바뀌어야 한다.
2) 고부가가치 상품의 개발
지금까지 토지, 시공, 분양에서 발생되던 수익 구조가 변함에 따라 종래의 경영, 영업 패턴이 달라져야 한다.
대량건설 통한 ‘박리다매’형 수익은 갈 수록 힘들어 질 것이다.
3) 자금운용의 변화
선분양에 의존한 자금운용을 지양하고 시기에 따라 준공후에도 보유하고 있어야 수익률을 높일 수 있을 것이다. 향후 1-2년까지는 선분양에 토대를 둔 개발사업이 수익성을 높일 수 있으나 향후에는 준공후 분양도 필요하며, 따라서 자산관리의 중요성이 증대하여 이에 대한 대비책이 필요할 것이다. 지금까지는 하도급 업체들은 자금력이 있는 원도급자에 종속적 관계였으나, 부동산금융의 발달로 원도급자와 하도급자의 관계는 협력 혹은 협동의 관계로 바뀔 것이다. 따라서 선분양을 통한 자금확보 → 하도급자에 어음지급 → 선분양자금의 활용(대지구입 등) → 선분양 → 어음결재 → 신규사업 확장의 틀이 바뀌어야 될 것이다.
4) 기업문화의 변화
연봉제의 도입으로 평생직장의 개념이 파괴되어 과거와 같은 충성심을 보이기 힘들다. 따라서 전문업체와의 경쟁에서 뒤떨어질 수 밖에 없다.
이에 반해 인건비 부담은 더욱 증가할 것이다. 또한 외국 건설사가 진입하면 우수인력의 이동이 확대되어 기업문화의 변화는 가속화 될 것이다. 기존의 건설사는 백화점식 경영에서 탈피하여 각자의 장기를 가장 잘 발휘할 수 있는 전문화로 나아가야 할 것이다.
. 결론
각종 부동산관련 투자설명회, 교육과정, 간접투자니 경매니 지면을 꽉채운 부동산관련 기사 등을 보며, 최근 부산에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아졌음을 실감하게 된다. 특히, 부동산관련업종에 종사하는 사람으로서 해당장에 대한 소비자들의 관심도가 커짐에 따라 조금은 어깨에 힘이 들어가고 업무에대한 애착이 더욱 새로워 짐을 끼게 된다. 사내 여러 상사님과 사우들께서도 동감하시는 부분이 아주 없지는 않을 것으로 자신한다. 이에 거창한 제하의 졸필이 예상됨에 불구하고 한 주간의 부동산 이슈(때로는 자잘한 기사의 단상일 수도 있다.)에 대해 되짚어보는 계기가 될 수 있는 장을 이 글을 통해 마련코자 한다. 이미 지난 주에 리츠를 대비하는 업계 동향에 대해 문을 모아 진실을 꿰는 심정(?)으로 한 차례 글을 올렸다. 이번 주에는 전체적인 부동산시장의 분위기에 대해 생해 보고자 한다. 여러분들의 열렬한 호응과 비판을 간절히 바라마지 않는다. 요즈음 시장의 최대 화두는 부동산투자신탁제도(Reit\'s)가 아닐 수 없다. 아흔아홉칸 곳간 뒤주의 상자속 보석 같기만한 부동산을 화폐화시키고, 고쟁이 속 돈으로 63빌딩을 소유할 수 있으며, 컨설팅과 복덕방을 겸하던 시장현실이 부동산정보사, 평가회사, 자문사, 개발사, 투자분석회사, 다양한 자산관리회사들, 펀드매니저, 심지어 투명성과 안성확보를 위한 정부기관의 건립 등 공무원들도 새롭게 충원되는 등 부동산관련산업이 폭발적으로 팽창을 상상하게 되면 최대 화두로서 논의가 미흡한 것 아닌가 하는 생각도 들 수 있을 것이다. 자유경쟁시장하에서 시장의 논리는 단순한다. 가격은 수요와 공급이 결정적 변수임은 불변하고 있다. 다시말해 가는 수요와 공급으로 설명이 가능하다는 얘기다. 리츠에 대한 지대한 관심에 비해, 소위 작업은 물밑 진행중이 아닐수 없다. 하반기에 리츠설립이 수면위로 부상한 곳은 아더앤더슨과 주택공사밖엔 없어 보인다. 그마저도 아더앤더의 회사원의 얘기고, 주택공사는 임대주택 리츠사를 건립할 예정인 것으로 언론에 보도되었다. 왜 그럴까? 이유는 간단치 않을까? 즉, 부동산시장에 대한 불확실성이 가장 클 것이다. 장기에 걸친 저금리 지속, 대체 투자(채권, 증권등)의 저수익률 또는 저손비율, 최근의 제도적지원, 미국의 성공사례 등 분위기, 모두가 긍정적 요인임에도 불구고, 시장은 지나치리만큼 안정적이다. 투자자에게는 아직 부동산투자의 위험성을 제거할 만한 심리적, 논리적으로 부재하다는 것을 의미한다. 확실히 IMF는 우리에게 \'현명한 투자\'를 깨우쳐 준 것만은 사실인 것 같다는 느낌이 든다. 시장엔 기회가 분명 존재하고 있다. 현명한 투자자에게 감을 얘기할 수 없다. 그렇다면 얘기할 것이 무엇인가? 앞서 얘기한 긍정적 요인들이다. 자세히 한 번 보자. 금리의 문제. \"세계 경기의 회복이 지연되면서 확실한 대체 투자 시장이 떠오르지 않고 있다.이에 따라 최근 국제간 자금흐름에서도 뚜렷한 추세적 움직임이 보이지 않고 단순재료에 따라 자금이 이동되는 모멘텀 장세가 재연되는 습을 보이고 있다. 미국 내에서는 리츠(REITs:부동산투자신탁회사)로 투자자금이 활발하게 옮겨지고 있다. 뉴욕 타임스 최신호에 따르면 리츠의 실적을 알 수 있는 아멕스 모건스탠리 리츠지수는 1년 전에 비해 20%나 급증한 것으로 나타났다. 한국의 경우도 7월부터 리츠 판매가 본격화되면 투자자금이 대거 유입될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.\": 세계자금시장계에 대한 기사. \"경기호전 기대감이 높아지고 금융시장도 점차 안정을 찾아가고 있으나 시중자금의 단기부동화 현상은 갈수록 심화되고 있다. 특히 은행 정기예금 신규취급분 가운데 만기 6개월 만의 비중이 절반을 웃돌고 있고 투신사의 머니마켓펀드(MMF)나 은행의 수시입출식 예금 등 단기 금융상품 에만 자금이 몰리고 있다.
2. 건설업체의 구조조정
1) 사업규모의 축소 및 사업종류의 변화
지금은 주택사업이 주종을 이루고 있으나 주택보급률이 높아지고 매년 가구 증가는 20만 세대 정도에 불과하므로 주택사업 규모는 점차 축소될 것이다.
점차 쾌적한 주택에 대한 수요가 증대되고, 도시공간이 확장되면서 소규모 건설이 확대될 것이다.
여기에 더하여 전자상거래의 발달로 상가의 개념이 바뀌어 지면서 부대복리시설은 아파트단지 건설의 장애요인이 될 것이다
재건축(재개발)에 있어서도 CM제도가 도입되고, project financing이나 REITs와 연계된 금융조달이 가능하게 되면 자금력에 바탕을 둔 대형건설업체의 재건축(재개발)시장의 과점도 변할 것이다.
따라서 대량건설을 토대로 한 기업구조가 바뀌어야 한다.
2) 고부가가치 상품의 개발
지금까지 토지, 시공, 분양에서 발생되던 수익 구조가 변함에 따라 종래의 경영, 영업 패턴이 달라져야 한다.
대량건설 통한 ‘박리다매’형 수익은 갈 수록 힘들어 질 것이다.
3) 자금운용의 변화
선분양에 의존한 자금운용을 지양하고 시기에 따라 준공후에도 보유하고 있어야 수익률을 높일 수 있을 것이다. 향후 1-2년까지는 선분양에 토대를 둔 개발사업이 수익성을 높일 수 있으나 향후에는 준공후 분양도 필요하며, 따라서 자산관리의 중요성이 증대하여 이에 대한 대비책이 필요할 것이다. 지금까지는 하도급 업체들은 자금력이 있는 원도급자에 종속적 관계였으나, 부동산금융의 발달로 원도급자와 하도급자의 관계는 협력 혹은 협동의 관계로 바뀔 것이다. 따라서 선분양을 통한 자금확보 → 하도급자에 어음지급 → 선분양자금의 활용(대지구입 등) → 선분양 → 어음결재 → 신규사업 확장의 틀이 바뀌어야 될 것이다.
4) 기업문화의 변화
연봉제의 도입으로 평생직장의 개념이 파괴되어 과거와 같은 충성심을 보이기 힘들다. 따라서 전문업체와의 경쟁에서 뒤떨어질 수 밖에 없다.
이에 반해 인건비 부담은 더욱 증가할 것이다. 또한 외국 건설사가 진입하면 우수인력의 이동이 확대되어 기업문화의 변화는 가속화 될 것이다. 기존의 건설사는 백화점식 경영에서 탈피하여 각자의 장기를 가장 잘 발휘할 수 있는 전문화로 나아가야 할 것이다.
. 결론
각종 부동산관련 투자설명회, 교육과정, 간접투자니 경매니 지면을 꽉채운 부동산관련 기사 등을 보며, 최근 부산에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아졌음을 실감하게 된다. 특히, 부동산관련업종에 종사하는 사람으로서 해당장에 대한 소비자들의 관심도가 커짐에 따라 조금은 어깨에 힘이 들어가고 업무에대한 애착이 더욱 새로워 짐을 끼게 된다. 사내 여러 상사님과 사우들께서도 동감하시는 부분이 아주 없지는 않을 것으로 자신한다. 이에 거창한 제하의 졸필이 예상됨에 불구하고 한 주간의 부동산 이슈(때로는 자잘한 기사의 단상일 수도 있다.)에 대해 되짚어보는 계기가 될 수 있는 장을 이 글을 통해 마련코자 한다. 이미 지난 주에 리츠를 대비하는 업계 동향에 대해 문을 모아 진실을 꿰는 심정(?)으로 한 차례 글을 올렸다. 이번 주에는 전체적인 부동산시장의 분위기에 대해 생해 보고자 한다. 여러분들의 열렬한 호응과 비판을 간절히 바라마지 않는다. 요즈음 시장의 최대 화두는 부동산투자신탁제도(Reit\'s)가 아닐 수 없다. 아흔아홉칸 곳간 뒤주의 상자속 보석 같기만한 부동산을 화폐화시키고, 고쟁이 속 돈으로 63빌딩을 소유할 수 있으며, 컨설팅과 복덕방을 겸하던 시장현실이 부동산정보사, 평가회사, 자문사, 개발사, 투자분석회사, 다양한 자산관리회사들, 펀드매니저, 심지어 투명성과 안성확보를 위한 정부기관의 건립 등 공무원들도 새롭게 충원되는 등 부동산관련산업이 폭발적으로 팽창을 상상하게 되면 최대 화두로서 논의가 미흡한 것 아닌가 하는 생각도 들 수 있을 것이다. 자유경쟁시장하에서 시장의 논리는 단순한다. 가격은 수요와 공급이 결정적 변수임은 불변하고 있다. 다시말해 가는 수요와 공급으로 설명이 가능하다는 얘기다. 리츠에 대한 지대한 관심에 비해, 소위 작업은 물밑 진행중이 아닐수 없다. 하반기에 리츠설립이 수면위로 부상한 곳은 아더앤더슨과 주택공사밖엔 없어 보인다. 그마저도 아더앤더의 회사원의 얘기고, 주택공사는 임대주택 리츠사를 건립할 예정인 것으로 언론에 보도되었다. 왜 그럴까? 이유는 간단치 않을까? 즉, 부동산시장에 대한 불확실성이 가장 클 것이다. 장기에 걸친 저금리 지속, 대체 투자(채권, 증권등)의 저수익률 또는 저손비율, 최근의 제도적지원, 미국의 성공사례 등 분위기, 모두가 긍정적 요인임에도 불구고, 시장은 지나치리만큼 안정적이다. 투자자에게는 아직 부동산투자의 위험성을 제거할 만한 심리적, 논리적으로 부재하다는 것을 의미한다. 확실히 IMF는 우리에게 \'현명한 투자\'를 깨우쳐 준 것만은 사실인 것 같다는 느낌이 든다. 시장엔 기회가 분명 존재하고 있다. 현명한 투자자에게 감을 얘기할 수 없다. 그렇다면 얘기할 것이 무엇인가? 앞서 얘기한 긍정적 요인들이다. 자세히 한 번 보자. 금리의 문제. \"세계 경기의 회복이 지연되면서 확실한 대체 투자 시장이 떠오르지 않고 있다.이에 따라 최근 국제간 자금흐름에서도 뚜렷한 추세적 움직임이 보이지 않고 단순재료에 따라 자금이 이동되는 모멘텀 장세가 재연되는 습을 보이고 있다. 미국 내에서는 리츠(REITs:부동산투자신탁회사)로 투자자금이 활발하게 옮겨지고 있다. 뉴욕 타임스 최신호에 따르면 리츠의 실적을 알 수 있는 아멕스 모건스탠리 리츠지수는 1년 전에 비해 20%나 급증한 것으로 나타났다. 한국의 경우도 7월부터 리츠 판매가 본격화되면 투자자금이 대거 유입될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.\": 세계자금시장계에 대한 기사. \"경기호전 기대감이 높아지고 금융시장도 점차 안정을 찾아가고 있으나 시중자금의 단기부동화 현상은 갈수록 심화되고 있다. 특히 은행 정기예금 신규취급분 가운데 만기 6개월 만의 비중이 절반을 웃돌고 있고 투신사의 머니마켓펀드(MMF)나 은행의 수시입출식 예금 등 단기 금융상품 에만 자금이 몰리고 있다.
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