[부동산시장][참여정부 부동산 정책]부동산시장 향후 전망과 참여정부 부동산 정책의 평가 및 대안 분석(부동산투자신탁, 리츠-REITs, 자산유동화증권, ABS, 주택저당증권, MBS, 부동산시장, 부동산)

소개글

[부동산시장][참여정부 부동산 정책]부동산시장 향후 전망과 참여정부 부동산 정책의 평가 및 대안 분석(부동산투자신탁, 리츠-REITs, 자산유동화증권, ABS, 주택저당증권, MBS, 부동산시장, 부동산)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 개념

Ⅲ. 자산유동화증권(ABS)과 주택저당증권(MBS)의 특징과 한계

Ⅳ. 부동산시장 향후 전망
1. 구조조정용 부동산투자회사가 선도
2. 안정적투자 패턴의 정착
3. 초기투자 business model
4. 수익률의 증가
5. 부동산 투기발생 우려
6. 현물출자 설립
7. 사기 및 부실사태 발생

Ⅴ. 참여정부 부동산 정책의 평가와 대안 모색
1. 부동산 세제 개혁의 바람직한 방향
2. 참여정부 부동산 정책에 대한 평가
1) 정책 전반에 대한 평가
2) 부동산 세제정책 평가 I - 5.4대책 이전
3) 부동산 세제정책 평가 II - 5.4대책 이후
3. 부동산 종합대책과 관련한 몇 가지 제안

Ⅵ. 결론

본문내용

보유자를 대상으로 하는 종합부동산세의 경우, 투기억제 내지 과다보유 억제 기능의 제고를 입법 취지로 내세우고 있으나 그 과표와 세율 구조가 그러한 취지를 살릴 수 없는 내용으로 되어 있다는 점.
셋째, 보유세 강화와 거래세 인하를 패키지로 묶어서 추진할 경우(즉 보유세 강화를 통해 세수가 증가하면 이를 거래세 인하의 재원으로 활용하는 경우) 세수 조정 문제나 조세저항 문제를 쉽게 해결할 수 있다는 장점이 있음에도 불구하고, 그 같은 인식을 전혀 하지 않고 있다는 점.
넷째, 천부자원인 토지와 인간 노력의 소산인 건물의 차이에 대한 인식이 없다는 점.
다섯째, 개인의 세부담이 급증하는 경우에 대한 대비책은 상세하게 마련하고 있으나, 과세 방법 변화로 인한 세부담 감소나 부동산 포트폴리오 재구성을 통한 과세 회피에 대해서는 대책을 세우지 않는 비대칭적 태도를 취하고 있다는 점.
3) 부동산 세제정책 평가 II - 5.4대책 이후
5.4대책에서 처음으로 보유세 강화의 장기 목표와 시간계획이 제시되었고, 보유세 강화와 거래세 완화를 연계하는 패키지형 세제개편을 추진하고자 하는 문제의식이 드러남.
최근 언론을 통해 그 윤곽이 드러나고 있는 부동산 종합대책
종합부동산세 세대별 합산과세와 과세 기준 인하(주택: 6억원 이상, 나대지: 3-4억원 이상)를 통한 과세 대상의 확대
세부담 상한 폐지(내지 상향 조정)
과표 적용률 인상
보유세 실효세율 1% 조기 달성
1세대 2주택 양도소득세 중과
기반시설부담금제와 개발부담금제의 병행 실시
분양가 원가연동제 및 주택채권입찰제 도입
공영개발 방식의 국지적 도입
6월 17일 부동산 정책을 전면 재검토하기로 한 이후, 보유세 강화 및 불로소득 환수 정책이 부활하고 있는 듯.
그러나 7월 20일 경 열린우리당 부동산대책기획단이 전면에 나서면서 흐름이 역전되는 분위기가 형성. 다행히 얼마 전부터 언론을 통해 윤곽이 드러나기 시작한 부동산 종합대책의 내용을 보면, 그런대로 방향을 잘 잡은 느낌을 주기는 하지만, 대단히 걱정스러움. ‘세금폭격론’이 나오면서 열린우리당 일부 의원들이 또다시 동요하고 있으며 한나라당은 반대로 돌아서는 분위기가 완연.
참여정부 부동산 정책의 오류는 10.29 대책이나 5.4 대책을 법제화하는데 실패했다는 점. 10.29 대책에 담겨있던 보유세 강화의 정신은 2004년 보유세제 개편과정에서 완전히 퇴색. 2005년의 부동산 투기는 기본적으로 시장참가자들이 참여정부의 부동산 정책을 솜방망이로 인식했다는 데 기인함. 문제는 또 다시 이런 실패의 과정이 시작되고 있다는 점.
3. 부동산 종합대책과 관련한 몇 가지 제안
보유세 강화의 장기 목표(종합부동산세 대상자는 2009년까지, 그 외 대상자는 2017년까지 실효세율 1% 달성)가 낮고, 구체적인 실효세율 제고 방법까지 담은 로드맵이 제시되지 않고 있음.
2017년까지 실효세율 2% 정도로 잡는 것이 어떨지?
연차별 실효세율 목표뿐 아니라, 실효세율 제고 방법을 포함하는 로드맵을 제시할 필요.
국세?지방세 구조의 개편 방안이 함께 제시되어야 함.
보유세 강화의 목표를 높여서 보유세를 좀더 빠른 속도로 강화한다면, 1세대 2주택에 대한 양도소득세 중과와 같은 조치는 불필요.
부동산 보유액이 일정 규모 이하인 보유자에게는 보유세를 감면해 주는 것이 어떨지? 국민들의 주거권 내지 토지권을 인정해 준다는 의미가 있고, 또 조세저항을 완화하는 효과도 있음.
토지와 건물을 구분해서 토지세 중심으로 보유세를 강화하고자 하는 인식이 없음.
보유세가 미미한 현재의 상황에서는 토지와 건물의 구분이 별 의미가 없는 것처럼 보이지만, 보유세를 강화해 갈수록 건물보유세 강화의 부작용이 나타날 것.
통합평가?통합과세는 시가 상응 과세를 실현하기 위한 하나의 고육지책이었음을 인정하고, 장기적으로는 토지세 중심의 보유세 체계를 구축할 필요가 있음.
조세대체의 원칙이 고려되고 있음에도 불구하고 홍보가 제대로 되고 있지 않으며, 또 실거래가 과세로 인해 거래세 세율이 인하되더라도 세액은 증가할 가능성이 있다는 점이 지적되고 있음.
이로 인해 벌써부터 모든 부동산 세금이 증가할 것이라는 비난이 나오고 있음.
거래세 세액이 의미있게 감소할 수 있도록 실효성 있는 대책을 마련할 필요.
기반시설부담금제는 기술적으로 매우 어려운 점이 많은 것으로 알고 있음. 개발부담금제를 정비?강화?재도입해서 개발이익환수의 기본 수단으로 하고, 기반시설부담금제는 단지 기존의 제도나 관행을 정비하는 수준에서 부차적으로 추진하는 것이 어떨지?
Ⅵ. 결론
부동산 담보대출이 일반화된 상황에서 주택가격과 지가 등 자산가치의 폭락은 금융기관의 부실채권 증가, 기업의 재무구조 악화, 수익성 저하 등으로 연계되어 자산디플레이션을 유발하였으며, 경기부양책의 실효성을 더욱 약화시키는 등 국민경제 전반의 침체요인이 된 것으로 평가받고 있다.
한편, 최근 부동산에 금융기법과 자본시장이 접목된 새로운 투자상품에 관한 내용이 연일 신문지상에 소개되고 있다. 이미 작년 9월 16일에 ?자산유동화에관한법률?이 공포되었고, 금년 1월 29일에는 ?주택저당채권유동화회사법?이 공포되어 부동산에도 간접투자 시장이 본격적으로 열리게 되었다. 또한, 정부는 부동산 뮤추얼펀드라 할 수 있는 부동산투자신탁제도(REITs)의 조기 도입을 검토하고 있다. 이러한 부동산상품의 도입은 부동산시장에 많은 기여를 하게 될 것으로 예상된다. 그러나, 한편으로는 자산유동화제도의 조기 도입에 급급한 나머지 국내 부동산 문화와의 접목, 국민의 공감대 형성, 가치평가 기법 및 기준 설정, 투자수익률 등 지표?정보의 확충 등 정작 제도의 활성화와 올바른 정착을 위한 준비와 대책은 매우 미흡한 것으로 지적할 수 있다. 특히, 시장의 가격지표를 제공하는 가치평가활동은 자산유동화제도의 핵심적 과정임에도 불구하고 이에 대한 사전준비가 전무한 상태이므로 제도 도입에 심각한 우려를 느끼지 않을 수 없다. 자산유동화제도의 활성화를 위해서는 유동화 자산 등에 대한 정확한 평가가 선행되어야 한다. 평가의 공신력과 객관성이 흔들리는 경우 제도의 올바른 정착은 기대할 수 없기 때문이다.

키워드

부동산,   부동산시장,   부동산정책,   부동산투자,   부동산세제개혁