[부동산][부동산시장][부동산금융][부동산증권화][부동산투자신탁제도][부동산투자신탁][부동산투자]부동산시장과 부동산증권화, 부동산투자신탁제도의 동향, 현황과 과제 및 향후 전망 분석(부동산투자)

소개글

[부동산][부동산시장][부동산금융][부동산증권화][부동산투자신탁제도][부동산투자신탁][부동산투자]부동산시장과 부동산증권화, 부동산투자신탁제도의 동향, 현황과 과제 및 향후 전망 분석(부동산투자)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 시장의 새로운 동향

Ⅲ. 부동산 가격 급등 현황
1. 토지가격 추이
2. 주택매매 및 전세가격

Ⅳ. 부동산 증권화

Ⅴ. 부동산투자신탁제도의 특징 및 경제적 필요성

Ⅵ. 부동산금융시장의 현황

Ⅶ. 부동산 금융의 과제와 보완점

Ⅷ. 새로운 부동산 금융 시스템의 구축
1. 토지 매입과 인허가를 연계하는 옵션거래
2. 건설대출과 장기담보대출간의 분리
3. 상장 및 비상장 부동산 투자도관체의 제도화
4. 부동산 사업 및 펀드에 대한 평가기능의 강화

Ⅸ. 향후 부동산시장 전망

Ⅹ. 결론

본문내용

과도한 수익을 요구하기 때문에 궁극적으로 사업의 수익성 향상에 악영향을 주게되는 것이다.
2. 건설대출과 장기담보대출간의 분리
미국의 경우 일반적으로 개발단계에서의 차입을 건설 대출(construction loan) 또는 잠정 대출(interim Loan)이라고 하며 개발이 완료된 후에 임차인의 입주가 끝나면 장기담보대출(permanent loan)를 일으켜 건설 대출을 상환한다. 그러므로 개발업자는 건설대출을 받기 위해서 미리 금융기관으로부터 장기담보차입에 대한 확약서(commitment statement)를 받아야 한다. 은행, 모기지 은행, 저축대부조합 등은 장기 개발사업이 완료된 이후에 대출을 상환할 재원을 보장받기 위해서 장기대출 금융기관의 대출 확약서를 요구하기 때문이다. 이렇게 부동산 금융의 형태가 분리되는 것은 부동산을 개발하는 단계에서의 대출과 완공된 이후의 대출간에는 많은 차이점이 있기 때문이다. 예를 들면 단기 및 장기 대출이라는 차이, 현금흐름의 안정성 차이, 미래의 불확실성의 차이 등으로 인하여 대출기관 입장에서는 전혀 다른 유형의 대출로 취급되는 것이다.
국내 금융기관의 경우 건설대출과 장기담보대출에 대한 차이를 인식하고는 있지만 접근 방법에서 차이를 보이고 있다. 건설대출은 부동산 개발사업에 직접 대출하기보다는 건설업체에게 기업금융으로 대출해주는 방식을 취해왔으며 완공 이후의 부동산 담보대출은 외환위기 이후에 대출 규제가 완화되었기 때문에 거의 활성화가 이루어지지 않고 있다. 최근에는 상대적으로 대출 위험이 낮은 상업용 부동산담보대출에 대한 관심이 늘어나고 있고 이를 기초로 상업용 부동산 담보부 증권의 발행이 검토되고 있어 대출이 점점 장기화될 것으로 보인다. 그리고 건설업체로부터 부동산 개발사업를 분리시키려는 노력이 일고 있기 때문에 점차적으로 미국과 유사한 형태로 발전 될 것으로 전망된다.
3. 상장 및 비상장 부동산 투자도관체의 제도화
앞에서도 언급한 바와 같이 상장을 전제로 한 대규모 부동산 투자도관체인 부동산 투자회사는 내년 7월부터 시행될 예정이다. 조세감면 문제, 구체적인 운용규칙 등이 확정되지 않았으나 대략 미국과 호주의 형태로 이루어질 것으로 예상된다. 그런데 이런 대규모 부동산 투자도관체는 부동산에 직접 투자하는 것은 물론 부동산 지분 등에 투자하게 되는데 국내의 경우 부동산 사업의 지분 투자가 어려울 것으로 보인다. 왜냐 하면 부동산 사업이 각각 독립적이면서 투명하게 이루어지지 않기 때문이다. 즉 비상장 부동산 투자도관체가 없기 때문인 데, 이런 이유로 앞에서 이미 미국의 부동산 유한투자조합 제도의 도입의 필요성을 제기한 바 있다. 즉 부동산 유한투자조합 제도가 도입되어야 부동산 개발사업이 매우 다양하게 이루어질 수 있으며 그에 기초해서 대규모 부동산투자회사나 은행 부동산투자신탁 펀드가 번성할 수 있기 때문이다.
4. 부동산 사업 및 펀드에 대한 평가기능의 강화
앞으로 다양한 형태의 부동산 간접투자 제도가 속속 도입되어 불특정 다수를 대상으로 자금을 모집할 것이다. 그런데 불특정 다수를 상대로 자금을 유치하기 위해서는 부동산에 문외한인 투자자를 위해서 객관적이고 독립적인 부동산 전문가 집단들이 각각의 부동산 사업은 물론 여러 가지 사업이 풀링(pooling)된 부동산 펀드에 대한 평가가 이루어져야 한다.
이 평가를 통하여 절대적이지는 않더라도 투자자들에게 일정 수준의 가이드 라인(guide line)를 줄 수 있으며 시장의 기준치와 각각의 부동산 사업과 펀드의 성과간을 비교해 줌으로써 펀드 운영자간의 경쟁을 유발시킬 수 있으며 투자자를 보호하는 인프라로 작용할 수도 있다. 그러나 아직까지 국내에는 부동산에 관한 정보 인프라가 갖추어지지 않고 있는데 최근 들어 몇 몇 기관에서 이런 시도를 하고 있다.
Ⅸ. 향후 부동산시장 전망
부동산시장의 여건
부동산가격 상승 및 하락의 주요 요인은 강도면에서 하락요인이 다소 강할 것으로 판단됨
‘10.29 종합대책’의 효과가 2007년에도 지속적으로 나타날 것임
2003～2006년 건축허가된 주택 중 50만호 이상의 신규주택 입주물량이 주택시장에 나올 것으로 예상됨
계량모형분석 및 전문가의견조사 결과
국토연구원이 2006년 12월 초에 부동산 전문가(교수, 연구원)를 대상으로 실시한 의견조사 결과, 2007년의 부동산시장은 전반적으로 안정될 것으로 응답
주택 매매가격은 1.5% 정도 하락, 전세가격은 2.5% 상승 전망
2007년도 부동산시장 종합전망
이상을 종합하면, 2007년도 부동산시장은 전반적으로 하향안정세가 지속될 전망됨
주택시장은 하향안정세, 토지시장은 보합세가 전망됨
주택 매매가격의 경우 전국 주택가격은 3% 내외, 서울 아파트가격은 5% 내외 하락,
주택 전세가격은 전국 주택은 1% 내외 하락, 서울 아파트는 보합수준 유지
지가는 전국은 보합세, 서울 지가는 0.5% 내외 하락 전망
Ⅹ. 결론
주택가격의 안정은 시급한 국가적 당면과제이다. 현행 부동산 보유과세는 허술한 체계로 인하여 많은 문제점과 부작용을 낳았고, 지역간 불형평성 문제를 야기하면서 국민적 소외감까지 일으켰다. 그간의 정부의 강력한 정책으로 인하여 부동산 가격이 최근 하락의 기미가 보이고 있다고 하나 몇 차례 반복되던 일시적인 현상이 아닌지 우려가 된다.
부동산 가격의 안정화를 위해서는 다각적인 방법의 도모가 필요하다. 그 중 조세정책을 통한 방법도 중요한 비중을 차지할 것이나, 조세정책은 장기적인 시각에서 정립되어야 하고 부동산 대책에 있어 우선의 가시적인 명목수치를 위한 단기적인 처방으로서 적용될 것은 아니라고 할 것이다. 정부의 정책개입이 단기적으로는 부동산 가격에 영향을 줄 수 있을지 모르지만 부동산의 수급을 왜곡시켜 나중에는 오히려 더 심한 가격의 기복을 초래하게 될 수 있다.
아울러 투기와 관계없는 부동산의 실질적인 소유자들에게 피해가 가지 않도록 하여야 하고, 국민들의 조세저항에 대한 적절한 대처방안도 검토하여야 할 것이다. 즉, 정부는 부동산 관련 정보와 정책을 적극적으로 홍보함으로써 현재 정부가 추진하는 보유세 강화의 당위성에 대해 국민을 설득하는 노력이 선행되어야 할 것이다.

키워드

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