[투자론]부동산투자신탁(리츠-REITs)현황과 특징 및 향후전망 분석(A+리포트)

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산증권화의 의의

Ⅲ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 제도의 특징

Ⅳ. 부동산투자회사와 부동산투자신탁의 비교

Ⅴ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 현황
1. 시행여건
1) 긍정적인 요소
2) 부정적인 요소
2. 제도상
1) 추진경위
2) 부동산 투자회사, 구조조정부동산투자회사
3) 일괄수탁부동산투자자문회사, 부분수탁투자자문회사, 자산관리회사
3. 미국 REITs와의 다른점
1) REITs의 형태
2) 부동산개발사업에 대한 현물출자 제한
3) 부동산의 처분에 대한 제한
4) 차입제한
5) 부동산 자산운용(assets management company)회사의 다핵구조

Ⅵ. 부작용 발생방지를 위한 보완장치

Ⅶ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 관련 평가
1. 평가대상
2. 평가시기
3. 평가방법
1) 개요
2) 기초자산 관련 감정평가
3) REITs의 평가

Ⅷ. 결론

본문내용

하고 있고 주권비상장법인의 경우에는 순자산가치에 의하여 산정하도록 하고 그 구체적인 방법을 명시하고 있다.
REITs가치에 대한 평가방법을 살펴보면, REITs가치는 네가지 접근방법으로 정리할 수 있으며 각각 장단점이 있으나 자산가치 및 수익가치 접근법이 중시되고 있다.
장부가치(Book Value) 접근법
장부상의 자산가격에서 부채를 차감하여 산정하며 전통적이고 간편한 방법이다. 이 방법은 유형자산에 의한 가치만 산정되어 REITs 경영진의 능력 등의 무형자산가치가 무시되고 있으며 감가상각이 반영되어 있어 실제 가치와는 차이가 있을 수 있다. 현실적으로는 거의 사용되지 않는다.
REIT가치(장부가치) = (장부상 자산가격 - 부채)/share
자산가치(Asset Value)접근법
우리나라의 부동산투자회사법에서 채택한 REITs의 평가방법이다. 순자산가치(NAV: Net Asset Value)는 REITs주식가치를 평가하기에 가장 좋은 방법으로 알려져 있으나 영업수익의 발생능력을 반영하기 곤란하고 적정 자본환원율 결정이 어려운 단점도 있다.
「부동산투자회사법시행령」제11조에서는 자산종류별로 평가한 개별자산의 가치합계액에서 평가기준일 현재의 부채를 공제한 후의 금액을 발행주식의 총수로 나누어 계산하도록 하고 있다. 개별자산에는 부동산, 유가증권, 예금과 이자 등이 있으며 이중 부동산의 개별자산의 가치합계방법은 개별부동산의 평가액을 합산하는 방법도 있고 직접환원법을 사용하되 개별부동산의 순영업소득의 합을 가중평균자본환원율(Weighted Average Capitalization Rate)로 나누어 구할 수도 있다. 다만, REITs는 포트폴리오를 구성하는 부동산으로 이루어져 있으므로 전체 부동산가액을 일괄하여 산정하는 것이 정확하다는 주장과 개별부동산의 평가액의 합산액으로 하는 것이 정확하다는 주장이 있다. 이는 복수부동산에의 투자는 리스크가 분산되는 효과가 있어 그 일괄평가액이 개별부동산 가액의 단순한 합계액과는 다를 수 있기 때문이다.
상대가치(Comparison Value) 접근법
이 방식은 REIT주식을 동종의 다른 REIT나 다른분야의 P/FFO와 비교하여 상대적인 평가를 하는 방식이다. 주로 주식중개인들이 사용하며 여기서의 비교지표인 P/FFO는 일반적인 주식회사의 주가수익률(PER: Price Earning Raito)과 같은 개념이다. 즉 P/FFO는 운영수입(FFO: Fund From Operation)을 취득하기 위하여 지불하는 주당 가격을 말한다.
REIT가치(상대가치) = 조정운영수입(AFFO)/share
여기서 운영수입은 일반적으로 조정운영수입(AFFO: Adjusted Fund From Operation)개념을 사용하는 데 조정운영수입은 REIT의 순이익에서 감가상각비 등이 감안된 운영수입(FFO)에서 정상적이고 계속적으로 발생되는 자본지출비용, 임차인을 위해 지불된 개량자산 및 임대중개 수수료 등에 대한 이연상각액, 불균형하게 지불되는 임대수입의 균등화를 위한 조정 등을 거쳐 산정한다. 이 접근방법은 비교가능한 REIT가 있을 경우 수입의 발생능력에 따른 상대적인 가치를 적정하게 나타낼 수 있으나 순자산가치를 반영하지 못하는 단점이 있다.
수익가치(Income Value) 접근법
수익가치접근법 중에는 할인현금흐름모형(Discounted Cash Flow Model)이 있으며 이 방식은 현재의 조정운영수입(AFFO; Adjusted Fund From Operation)에 성장률 등을 고려하여 미래의 조정운영수입을 예측하고 그 결과를 적정한 할인률로 할인하여 미래현금흐름의 할인된 현재가치(NPV: Net Present Value)를 산정한 후 이를 REITs의 가치로 간주하는 방식이다. 성장률은 자산에 대한 시장의 수급상황, 공실률과 점유율, 위험요소의 분석, 규모의 경제 실현여부, 신규차입 허용수준, 재투자가능 현금흐름의 수준, 경영능력 등이 종합적으로 분석되어야 한다. 실물자산에 대한 자본환원률과는 달리 REITs의 평가시 적용하는 할인률은 더욱 유동적이고 경기변동에 대한 민감도가 크게 나타난다. 할인률은 보유자산의 유형과 규모, 경영에의 신뢰도, 시장의 수급, 포트폴리오의 변동성 및 배당의 안정성 등에 따라 차이를 보이는 것이 일반적이나 부동산 전체의 가중평균할인율(Weighted Average Discount Rate) 또는 투자자의 요구수익률(Required Rate of Return)을 사용하기도 한다. 이 방식은 할인이자율의 결정이 모호하고 대차대조표상에 나타나는 부채 레버리지(debt leverage)와 REITs의 주관적인 질적요소가 가치산정에 반영되지 않았다는 단점이 있다.
Ⅷ. 결론
부동산의 증권화는 부동산이라는 有形 고정자산과 無形 유가증권의 두 가지를 결합한 것이다. 유동화 증권은 크게 두 가지로 나눠 지는데, 첫째가 부동산담보 부채(Debt) 부분인 융자액을 상품화해서 채권(bond) 형식으로 발행하는 부동산저당채권 담보부증권(MBS 및 CMBS 등) 형태로, 채권형 증권의 일종이다. 둘째 유형은 부동산의 순자본(equity) 부분으로 간접 투자형식을 통해 소액투자로서 대형 우량 부동산에 투자할 기회가 주어지는 보통주(common stock)의 형태인 부동산투자신탁(REITs)으로, 일반적으로 주식형 증권의 일종이다. 이러한 부동산의 증권화?유동화는 부동산시장과 금융시장간의 통합을 급진전 시켰고, 이러한 통합은 또다시 자본시장과 부동산시장의 회복 및 활성화를 촉진시켰다. 따라서 국내 부동산 관련 금융시장에 질적?양적 판도변화가 예상된다. 즉, 지금까지 일종의 투기수단으로만 인식되어 왔던 부동산이 금융의 중요한 수단으로 활용되기 시작했다는 점에서 부동산금융의 발전은 큰 의미를 갖는다 할 것이다. 이러한 부동산의 금융자본으로의 전환과 투자상품으로서의 특성변화가 원만히 진행되기 위해서는 정부의 법적?제도적 마련이 중요하다. 그러나 그 과정이 부동산시장과 자본시장을 연계하는 부동산금융이라는 새로운 영역에 대한 종합적인 인식 하에서 보다는 문제해결의 한 방편으로서 단기대응적인 제도 도입에 머무르지 않았나 하는 아쉬움이 크다.

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