부동산임대사업<상가점포임대차>

소개글

부동산임대사업<상가점포임대차>에 대한 보고서 자료입니다.

목차

<서론>

<본론>
-점포임대시 주의사항
1)점포임대차란?
2) 점포 임차할 때 주의사항
3)필요비와 유익비에 관한 법률관계
4)부속물 매수 청구권
-점포-상가임대차 계약시 주의사항
1)임차부동산의 확인
2)임대인(소유자)의 확인
-상가건물임대차보호법

<결론>

<용어정리>

본문내용

매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
②제5조제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
제15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제16조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
제17조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
제18조 (소액사건심판법의 준용) 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.
부칙 <제6542호,2001.12.29>
①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002.8.26>
②(적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.
부칙 <제6718호,2002.8.26>
이 법은 공포한 날부터 시행한다.
(발췌-법제처)
상가 세입자“구멍 난 법망 실효 없다”
경기 침체로 어려움에 처해 있는 상가 세입자들이
▲건물주의 계약해지 요구
▲과다한 임대료 인상
▲불리한 계약 강요 등으로 이중고를 겪고 있다.
이에 따라 민주노동당, 참여연대 등 시민단체들이 개정운동에 본격적으로 나서는 등 새'상가임대차보호법 (상가법)'의 실효성에 대한 논란이 가열되고 있다.
12일 상가임대차보호운동본부가 부동산 정보제공 업체인 부동산 114를 통해 전국 1만3573개 임대차 거래실태를 조사한 결과 서울 지역에서 환산보증금(2억4000만원)을 초과하는 상가건물 세입자 비율은 22%에 달하는 것으로 나타났다.
경기 지역은 구리 34%, 의왕 40%, 부천 38%, 성남 40%, 광역시의 경우 부산 39%, 대구 31%, 대전 31%에 달하는 점포의 환산보증 금 규모가 새 상가법에 명시된 환산보증금 범위를 벗어나는 것으로 조사됐다.
지난해 11월부터 시행되고 있는 새 상가법은 서울지역은 환산보 증금 2억4000만원, 수도권 과밀억제권역은 1억9000만원, 기타 광역시는 1억50000만원, 기타지역은 1억4000만원 이하일 경우에만 세입자 보호대상으로 규정하고 있다.
이에 대해 시민단체는 당초 영세상인을 보호하기 위해 시행된 상가임대차보호법이 현실과 동떨어져 제구실을 못할 뿐더러 부작용만 양산하고 있다고 주장하고 있다.
우선 영세상인이 보호받을 수 있는 임대료 상한선을 규정하는 바람에 건물주들이 일제히 임대료를 상한선 이상으로 모두 올려 법 적용에서 빠져나가는 부작용이 속출하고 있다는 것이다.
이 때문에 법 시행 이전부터 건물주의 임대료 인상 러시가 벌어지고 있는 실정이다.
기존 세입자들이 법망의 보호를 받지 못하는 것도 치명적인 허점으로 지적된다.
새 상가법은 법 시행일 이후 새로 맺은 임대차계약이나 경신된 임대차계약에 대해서만 적용하도록 못 박고 있어 지난 11월 이전에 상가임대차 계약을 맺은 임차인의 경우 올해 건물주가 상가를 비워달라고 하거나 대폭적인 임대료 인상을 요구해도 별다른 대응수단이 없는 셈이다.
상가임대차보호 운동본부 임동현 정책부장은 “조사결과 서울지역의 평균 시설투자비가 8254만원에 달했다”며 “법적용 대상에서 제외되는 상가세입자들은 상당한 수준의 임대료를 지불하고 있음에도 높은 시설투자비 때문에 건물주가 과도한 임대료 인상에 속수무책으로 노출돼 있다”고 말했다.
하지만 정부는 영세상인보호가 목적이라는 법 취지를 감안하면 모든 상인들을 보호하자는 개정안을 받아들이기 어렵다는 입장이다.
이에 따라 참여연대, 민주노동당, 전국 임차상인연합회 등으로 구성된 상가 임대차보호운동본부는 12일 오전 11시 국회에서 ‘상가법 바로잡기 운동’ 발대식을 갖고 상가법 적용범위 확대, 기존 임차인 보호 등의 내용을 골자로 하는 개정법안을 제출했다.
(발췌-문화일보 3월12일자 기사내용)
이렇듯 법을 확실히 알고 있다 하더라도 서민들을 위한 상가 점포 임대의 확실한 안전 책이 아직까지 없다는 사실을 알 수 있다.
내가 알고 있던 지식들 그리고 나도 몰랐던 지식들을 발췌 해가며 글을 써 보았다.
점포 임대계약을 할 때 위에 서술한 방법대로 세심한 부분을 놓치지 않고 좀더 주의를 기울인다면 잘못된 계약이행으로 인한 피해를 줄일 수 있을 거라 생각한다.
<용어정리>
전세권- 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리.
저당권- 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리.
말소등기- 어떤 부동산에 대하여 현재 등기되어 있는 사항을 말소하기 위하여 하는 등기. 등기 원인이 무효로 된 경우나 이미 등기된 권리가 소멸된 경우에 이루어진다.
예고등기- 등기 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의소송이 제기된 경우에, 이를 제삼자에게 경고하기 위하여 행하는 등기.
임대인- 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 물건을 빌려 준 사람.
임차인- 임대차 계약에서, 돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람.
보증금- 입찰 또는 계약을 맺을 때에 계약 이행의 담보로써 납입하는 금전.
등기- 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일. 또는 적어 놓은 것. 부동산에 관한 권리 변동의 요건이 된다.

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