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소개글

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산경매의 주체

Ⅲ. 부동산경매의 종류
1. 법원 부동산 경매
2. 성업공사 공매
1) 성업공사에서 시행하는 부동산공매의 이점
2) 구입시 주의할 점
3) 부동산 유형별 체크 포인트

Ⅳ. 부동산경매의 투자 원칙

Ⅴ. 부동산경매의 정보입수
1. 대법원 홈페이지
2. 경매정보지 보는 법

Ⅵ. 부동산경매의 취득절차
1. 물건자료열람
1) 매각물건명세서
2) 현황조사보고서
3) 감정평가서
2. 경매부동산의 전입연람
3. 현장 답사
4. 응찰 가격 결정

Ⅶ. 부동산경매의 동향

Ⅷ. 부동산경매의 성공 사례

Ⅸ. 결론 및 제언

참고문헌

본문내용

에게 배당을 실시하여 충족을 주는 집행절차로서 이러한 절차는 동일한 집행법원이 취급하는 통일적인 절차로서 실시된다. 부동산경매는 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 담보권자의 경매신청에 의하여 집행법원은 경매개시결정을 송달하고 환가 준용절차로서 집행관에게 부동산에 관한 현황조사를 명하고 감정인에게 목적부동산을 평가하게 하여 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정한다(동법 제 615조).
다음으로 경매기일 및 낙찰기일을 지정하여 일간신문에 이를 공고한다. 경매기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정한 장소에서 경매 또는 입찰을 실시하여 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고인을 결정한다. 낙찰기일에는 이해관계인에게 진술한 기회를 주어 이의가 없거나 이의가 정당하지 아니할 때 낙찰을 허가한다. 낙찰허가 결정 후 7일이 경과하여야 그 결정은 확정된다.
낙찰허가결정이 확정된 후 집행법원은 비로소 대금지급기일에 법원에 출석하여 잔대금을 납부하면 낙찰물건의 소유권을 취득하게 되는데 물권변동의 효력 즉 소유권의 취득시기는 등기와는 상관없이 잔금납부시점이 취득시점이 된다. 낙찰인이 잔금을 완납하면 집행법원은 배당기일을 정하여 배당표를 작성하고, 이해관계인과 배당요구채권자를 소환하여 배당을 실시한다. 배당기일에 배당표에 대하여 이의가 없으면 배당표를 확정하고(배당실시), 이의가 있으면 이의 있는 부분에 한하여 배당을 실시하고 잔여가 있으면 전 소유자에게 반환하여야 한다. 마지막으로 낙찰인은 건물 등의 점유이전방법으로 인도 및 명도 집행을 하든가 합의적인 인도 및 명도 절차를 거쳐 완전한 권리행사를 할 수 있다.
이상의 부동산경매 절차에서 연구목적과 관련한 중요한 사항은 (1) 정보획득 및 정보내용의 정확성과 관련한 부동산에 관한 현황조사서 작성하는 부분과 (2) 낙찰 이후에 실질적인 소유권을 확보하기 위하여 배당요구채권을 파악·지급하고 인도 및 명도 집행을 수행하는 부분이다.
Ⅷ. 부동산경매의 성공 사례
중소기업에 근무하는 K대리는 월170만원의 봉급을 받는다. 장남이라 고등학교 다니는 막내 동생의 학비와 초등학교, 유치원에 다니는 두 딸의 학원비 대랴 저축하기가 빠듯하다. 전세 탈출을 해야 하겠는데 앞이 캄캄하다.
그가 작년 5월에 경매 컨설턴트인 친구의 도움으로 아파트를 경매 받았다가 곧바로 되팔았다. 인천 지하철 역세권에 있는 아파트 25평형(시가 5,800만원, 경매감정가 4,800만원)이 1차 유찰되어 최저가격 3,360만원으로 된 것을 3,600만원(낙찰가율 75%)에 낙찰을 받았다. 세입자가 은행 채무(근저당은 1,500만원, 실채무 700)를 변제하면 2,800만원의 전세보증금을 떠안게 되므로 세입자와 둘이 경합을 하여 세입자는 3,500만원, K대리는 100만원 차이로 낙찰을 받아 잔금을 은행의 경매잔금 대출로 처리하고 7월에 시세보다 조금 싼 5,600만원에 매매를 하고 8월에 잔금을 받았다.
은행에 있던 1,000만원을 활용하여 약 3개월 후에 매각하고, 매각금으로 은행 원금과 이자를 상환하고 정산을 해보니, 매매차익 2,000만원에서 복비, 취등록세, 양도세 예상분 400만원과 융자금 2,700만원에 대한 약 2달 간 이자 45만원과 기타 잡비 합하여 약 500만원을 제하면 1,500만원이 남았다. 1,000만원을 3개월 간 은행 이자로 그냥 두었다면 22만원 정도 이자수입 밖에 없었을 것을 경매로 연봉의 반을 손쉽게 벌었다. K대리는 희망이 보이는 듯 요즘 고무되어 있다.
Ⅸ. 결론 및 제언
부동산경매제도의 효율성은 운영의 경제성과 배당의 공정성이 그 핵심이 되는바, 이를 위해 민사소송법에서는 경매절차에 대해 상세히 규정하고 있다. 현행 민사소송법에 의할 때 부동산경매는 공개경매와 최고가격비밀입찰경매를 규정하고 있으며, 공개호가경매의 제 문제점으로 말미암아 현재에는 대부분 최고가격비밀입찰경매를 이용하고 있다. 이는 부동산경매제도의 효율성을 증대시키기 위한 방법의 하나로 제도변경이 이루어진 것이라 할 수 있다. 그러나. 현행 최고가격비밀입찰경매의 부동산 경매제도하에서도 일반적으로 고려되는 공식적인 가격결정 변수 외에 비공식적인 가격결정변수가 상당부분을 차지함에 따라 입찰자나 낙찰자에게 예상치 못한 비용을 초래하게 만들고 이에 따라 낙찰가가 (이상적인) 시장가치에 못 미치게 되어 그 효율성이 손상되고 있다. 이러한 비효율성의 원인은 정보의 불확실성에 기인하는 바가 크다.
따라서 이러한 불확실성을 정보수집비용과 사후의 추가적 위험비용으로 구분하여 낙찰가에 영향을 주는 변수로 파악하고 경매의 효율성을 증대시키기 위한 방안에 대하여 연구를 하였다. 현행 제도하에서 각 당사자들의 현금흐름과 새로운 제도 도입후의 각 당사자들의 현금흐름과 부의 수준을 비교 분석하였다. 먼저 현행 제도하에서는 정보수집비용과 사후적 위험비용이 존재한다. 정보수집비용 측면에서 특정 기관이 공신력 있는 정보를 획득, 공시함으로써 효율성을 증대할 수 있음을 보였다. 특정기관의 공신력 있는 정보획득·공시비용이 개별입찰자의 경매물품에 대한 정보수집비용의 합계 보다 작으면 경제적 효율성이 증대 될 수 있음을 보였다. 또한 사후적 위험비용 측면에서 경매당사자들간의 위험의 최적배분을 통한 보험제도의 도입으로 낙찰가의 증대가 이루어질 수 있음을 보였다. 이 때 보험이란, 개별 입찰자에게 보험료로써 사후적 위험비용의 기대치만큼의 금액을 보험료로써 부과하고, 사후위험 발생시 실제 발생금액을 보상금으로 보상해주는 방식을 말한다. 이러한 보험제도의 도입으로 입찰자가 부담하게 되는 사후적 위험비용은 모두 제거되어 입찰자가 제시하는 입찰가가 증가하게 되고 결국은 최고낙찰가가 증가하게 되어 경매제도의 효율성이 증대될 것이다.
참고문헌
△ 고준석(2002), 나는 이런 부동산으로 돈 번다, 키출판사
△ 경매부동산의 배당과 권리분석의 연구
△ 경매·공매 가이드, 무한
△ 양용화(2005), 대한민국에서 땅땅거리며 살아가기, 서울, 소담출판사
△ 이성근(2003), 부동산 금융론
△ 최환주(2005), 변호사와 함께하는 부동산 경매, 서울, 가림 M&B
△ 황화룡(2000), 부동산 거래사고 예방과 해결을 위한 신지식

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