부동산 비지니스 발전방안에 대하여

목차

1. 서 론

2. 왜 비지니스를 해야 하는가

3. 부동산 비즈니스의 준비
1) 돈을 어떻게 준비 할 것인가?
2) 돈을 벌고자 하는 의욕이 있는가?
3) 비지니스의 목표가 무엇인가?

4. 성공적 부동산 비지니스 준비의 구성
1) 가정내 Team Building
2) 비지니스 오너를 돕는 외부의 Team Building

5. 부동산의 가치계산

6. 비지니스와 부동산 투자
1) NOI와 CAP
2) 부동산 가치(Property Value)
3) 이자 상승과 여파
4)‘보이지 않는 이자’ CPI

7. 부동산 비지니스 발전방안

8. 결 론

참고문헌

본문내용

한 용어는 그 의미가 법률적·행정적 바탕위에서 생성되었고, 대부분의 용어가 부동산의 원천적인 의미보다는 부동산의 거래나 활용, 즉 부동산의 매매나 임차, 신축이나 증축, 대출을 위한 담보설정, 채권을 회수하기 위한 경매절차 등에서 자주 사용되어지고 있기 때문이라 생각된다.
특히 부동산은 재산적 측면으로 민법분야, 공공개발과 활용에서 각종 공법분야, 부동산의 경제적 측면에서의 경제·경영분야, 건축·건설분야, 세법분야 등 다양한 학문적 분야나 실용적 분야까지 깊은 관련을 가지고 있기 때문이라 생각한다.
그러므로 비즈니스를 성공적으로 이끌어 목표를 달성하기 위해서는 계획(planning)이 요구된다. 왜냐하면 2000년대에 들어선 이후 경제 및 비즈니스 환경이 급속도로 변했고 또한 설상가상으로 세계를 얼어붙게 한 금세기 최고의 금융위기는 현 비즈니스 환경에 심각한 영향을 초래하고 있기 때문이다.
이러한 위기상황에서 그리고 더욱더 치열해지는 경쟁에서 살아남기 위해서는 전략계획(strategic plan)의 필요성이 증가된다.
이 계획은 비즈니스가 필요로 하는 자원을 파악하고 목표를 달성하기 위한 절차를 결정하는 과정이라고 정의할 수 있겠는데 이러한 전략계획은 비즈니스에 속해 있는 자원을 최대한도로 이용할 수 있게 해주고 비즈니스가 나아갈 확실한 방향 설정을 통해 종업원들의 사기를 진작시키고 비즈니스 성공의 핵심에 집중함으로써 성공의 가능성을 더욱 증대시킨다고 할 수 있겠다.
전략계획은 복잡 혹은 단순할 수도 있다. 따라서 비즈니스 형편에 맞는 적절한 전략계획을 수립하는 것이 바람직하며 근간이 되는 절차는 다음과 같다.
▷내부분석: 사업체의 강점과 약점을 분석하는 것이 필요하다. 이러한 분석은 장기적인 안목에서 비즈니스 성공에 영향을 줄 수 있는 내부요인을 파악하고 분석할 수 있게 도와주며 비즈니스 확장과 목표달성 그리고 세부적인 전략을 수립하는데 근간이 된다.
▷외부환경요인: 사업체가 몸담고 있는 외적환경의 변화추세등을 효율적으로 분석한다면 엄습할 수 있는 위험성을 줄일 수 있음은 물론 미래 환경의 변화를 다소 예측할 수 있게 해줌으로써 불확실한 환경에 효과적으로 대처할 수 있게 해준다.
정치적 기술적 경제적 문화적 인구분포의 변화와 같은 환경요인을 분석 그중 가장 중대한 영향을 미치는 외적요인에 중점을 두어야 할 것이다.
▷시장분석: 사업체가 속해있는 시장의 이해와 경쟁업체와의 상대적인 위치에 대한 파악은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 이러한 분석에는 소비자들에 대한 분석 경쟁업체의 분석 사업체가 속해 있는 산업분석을 필요로 한다.
소비자들의 행태 변화에 대한 인식과 경쟁업체의 강점과 약점을 파악함은 효과적인 시장개척의 발판을 마련할 수 있게 해주고 또한 산업성장율을 조사함으로써 생산량과 고용계획등을 수정할 수 있을 것이다.
▷계획의 전개: 실천이 없는 계획은 무용하다는 것을 명심하고 작성된 계획서를 토대로 상황에 맞춰 적절히 전개해 나간다면 비즈니스에 큰 성과를 거둘 수 있을 것이다.
8. 결 론
부동산 비지니스는 그 시대 그 경기상황에서 가장 움직임이 활발한 계층을 고객으로 확보한다든지, 제한적 개발시장에서 독보적인 능력을 발휘한다든지, 잠재고객을 남보다 한 발 먼저 일깨워 고객으로 확보하는 등 나름대로의 시대적응 비법이 반드시 수립되어야 한다. 부동산 시장에서는 아파트가 경기를 이끌기도 하지만 때로는 토지, 전원주택, 빌라, 연립, 재건축을 할 수 있을 만한 면적의 단독, 임야나 상가, 분야별 유흥업소, 분양시장 등 그때마다 주전선수가 순번제로 뛴다. 그래서 경기흐름에 맞는 경영전략 수립의 필요성이 제기되는 것이다. 부동산경기가 활성화될 때는 정부정책과 함께 이동하면서 개발지나 개발시장에 공격적 경영으로 참여하고 불경기가 닥치면 그 반대순으로 경기가 하향한다고 보고 한 발 앞서 이동하면 슬기롭게 불경기를 극복할 수 있다. 주거용 시장의 경우 아파트 청약시장에서 가수요에 의한 과열현상이 일반인의 부동산시장에 대한 관심을 집중시킬 뿐만 아니라 부동산시장으로 자금을 끌어들이는 흡입작용도 한다. 이때 부동산시장 전체의 자금 흐름이나 축적 정도, 그것의 진실성을 알면 몇 개월 후의 부동산경기를 쉽게 예측할 수 있다. 또한 부동산 시장의 첫단계와 마지막 단계는 항상 역사 이래 이 땅 이 나라를 지키고 구원한 주력세력인 중산층 이하의 국민주택 시장임을 참고하기 바란다. 예를 들면 호경기 때는 고층과 신규분양 아파트가 시장의 주요 관심대상이 되지만 이 시장은 금융이나 정부정책에 대한 의존도가 너무 높아 정책이나 경기에 민감할 수 밖에 없다.
하지만 금융권에 대한 의존도가 상대적으로 낮고 저축과 안정위주로 한발 한발 조심스레 자립해 나가는 국민주택 이하 주민의 경우, 최소한의 자립자금이 축적된 상태이기 때문에 불경기 속에서도 작은 소망의 실현을 위해 최소한의 움직임은 보인다. 특히 이런 시장에서는 단독 임대차나 빌라에서 서민 아파트로 이동하는 연결매개 역할을 노려볼 만하다. 불경기 때에는 이른바 틈새시장을 공략하는 것이 현명한 경영전략이 될 수도 있다. 그러나 경기상승 국면에서는 공격적이고 적극적인 경영을 펼칠 필요가 있다.
그러나 무슨 일이든 성공에 대한 확신에 서지 않은 상태에서 시작해서는 안된다. 그 확신이란 것은 꾸준한 반복적인 연습없이는 얻을 수 없으나 세상을 살아가면서 때로는 세상의 진리나 이치가 각종 경영전략의 결정에 많은 도움을 주기도 할 것이다.
참고문헌
김광수경제연구소, 부동산투기와 한국경제, 김광수경제연구소, 2005
세계토지사, 존 파월슨, 정희남(역), 한국경제신문사, 1998
부동산 컨설팅연구, 민병오, 부동산연구사, 1999
김용창, 1998, 「J. Buck Company의 한국부동산시장에 대한 분석」, 『주간부동산』 제 13호, 감정평가연구원 참조.
김용창, 1998, 『부동산부문연구개발과 감정평가연구원』, 감정평가연구원.
김용창·이상헌, 1998, 『산업구조 조정과 부동산서비스업환경의 변화』, 감정평가연구원.
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