주택임대차보호법 전반에 대한 연구

소개글

주택임대차보호법 전반에 대한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 주택임대차보호법 입법의 목적

Ⅱ. 적용범위

Ⅲ. 대항력과 우선변제권

Ⅳ. 임대차의 존속기간과 묵시의 갱신

Ⅴ. 기타의 법적 쟁점

본문내용

게 확대되어 부당하기 때문이다. 그리고 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금으로부터 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차 후에라도 주택에 관하여 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다고 한다(대판 2001.10.30. 2001다39657).
(3) 나아가 판례는, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 소액임차인으로 보호할 수 없다고 하며(대판 2001.5.8. 2001다14733), 그리고 '甲과 甲의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나, 이들이 함께 거주하고 있어 가정공동생활을 하는 자에 해당하는 경우에, 이들의 임대차보증금 합산액이 소액보증금의 범위를 초과한다면 소액임차인으로 보호할 수 없다‘고 한다(대판 2001.5.15. 2001다18513).
Ⅳ. 임대차의 존속기간과 묵시의 갱신
1. 존속기간의 보장
제4조 [임대차기간 등] ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2年 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.
2. 묵시의 갱신(법정갱신)
(1) 법정갱신
제6조 [계약의 갱신] ① 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
묵시의 갱신이 되는 경우에는 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있으나(2항), 이 때에는 제4조 1항에 의하여 2년으로 된다는 것이 판례의 태도이다.
(2) 법정갱신과 해지
제6조의2 [묵시적 경신의 경우의 계약의 해지] ① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
묵시의 갱신이 되는 경우, 임차인은 2년의 존속기간을 주장하든지 아니면 계약을 해지하든지 임의적으로 선택할 수 있다. 그러나 임대인에게는 그러한 권리가 인정되지 않는다.
Ⅴ. 기타의 법적 쟁점
1. 차임증감청구권 등
(1) 차임 등의 증감청구권
제7조 [차임 등의 증감청구권] 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
증액청구는 약정한 차임의 1/20의 금액을 초과하지 못한다(동법 시행령 제2조 1항). 그리고 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못한다(동법 시행령 제2조) 다만 제7조의 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대판 93.12.7. 93다30532).
(2) 월차임 전환시 산정율의 제한
제7조의2 [월차임 전환시 산정율의 제한] 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
현재 대통령령이 정하는 비율은 년 1할 4푼이다(동법 시행령 제2조의2).
2. 임차권의 승계
제9조 [주택의 임차권의 승계] ① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
만일 법정상속인이 있고 그가 가정공동생활을 하고 있다면 제9조는 적용될 수 없고, 통상적인 상속을 통해서 승계하게 된다.
3. 강행규정성
제10조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
4. 준 용
(1) 담보책임과 동시이행의 항변권 규정의 준용
제3조 ③ 민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항제3항 및 제578조(경매와 매도인의 담보책임)의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. ④ 민법 제536조(동시이행의 항변권)의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.
예컨대, 매매의 목적물인 주택에 대항력 있는 임차권이 있는데 매수인이 이를 알지 못한 경우, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않은 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 그리고 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다(민법 제575조 1항3항). 또한 경락받은 주택에 소멸되지 않는 임차권이 있는 경우에 경락인은 전 소유자나 배당을 받은 채권자에게 담보책임을 물을 수 있다(제578조).
(2) 소액사건심판법의 준용
제13조 [소액사건심판법의 준용] 소액사건심판법 제6조제7조제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.
임차인의 보증금반환청구소송을 보다 쉽고 신속하게 처리하기 위하여 소액사건심판법의 일부 규정을 준용한다.

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