부동산중개업의 경영,관리에 관한 연구

소개글

부동산중개업의 경영,관리에 관한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절 부동산판매활동
1.서론
2.AIDA의 원리
3.부동산의 판매과정
4.고객유형의 분석
5.부동산의 셀링포인트
6.불만처리와 설득
7.클로우징
제2절 부동산중개업 경영의 특징
제3절 부동산 광고
1.가망고객의 발견방법
2.부동산광고
3.중개보조원 관리
4.부동산중개윤리
제4절 부동산정보
1.부동산정보의 의의
2.부동산시장에서 부동산정보의 활용
3.부동산시장 정보체계의 기능 및 효과
4.부동산정보 제공매체

본문내용

부동산거래정보는 부동산중개업과 가장 밀접한 관련이 있는 것으로서 부동산 매매물건을 공시하고, 수요자와 공급자를 연결시키는 거래정보시스템이다.
서비스되는 정보내용은 지역별, 용도별 부동산의 매매와 전세 등의 가격과 물량의 정보를 제공하고 있으며, 거래시에 필요한 각종 부가정보가 추가로 제공되고 있다. 거래정보를 제공하는 중개업사이트는 전문적 영역이 아닌 법원경매물건, 세무 및 분양상담, 투자정보를 종합적으로 제공하고 있으며, 입체화상 정보 및 GIS 등의 고급정보가 점차 추가되고 있다.
2) 부동산투자정보
부동산투자정보는 지역별 부동산투자가이드와 아파트 및 전원주택의 분양정보를 제공하며, 부분적으로 매물분석, 분양과 판매마케팅정보, 시장 및 지역분석, 금융정보가 제시된다. 투자정보 중에 경매정보가 많은 비중을 차지하고 있다. 이는 경매물건이 기존 시장보다 가격이 낮은 비용으로 쉽게 자본이득을 취할 수 있는 투자대상으로 인식됨으로써 직접 경매에 참여하지 못하는 수요자를 대상으로 경매물건에 관한 일정, 절차, 대행 등에 관한 정보를 서비스하고 있다. 그리고 분양정보는 전국적으로 공급되는 건설회사의 아파트 분양안내가 주를 이루고 있다.
3) 부동산컨설팅 정보
부동산컨설팅 정보는 투자에 대한 무료법률상담, 주택금융상담, 세무상담 등이 주를 이루고 있으며, 부동산의 경제동향 및 정부정책정보를 소개하고 있다. 컨설팅에 관한 정보서비스는 일반 투자정보와 차별화가 되어 있지 못하고, 개별적인 부동산개발 및 투자에 대한 타당성분석 및 대안비교를 위한 결과를 제시하지 않고 있다. 정보서비스업체 또한 투자 및 거래정보회사와 차별화가 되지 못한 실정이다.
4) 부동산 경제지표 정보
부동산 경제지표 정보란 부동산의 시장을 분석하기 위한 일차적인 자료라고 할 수 있으며, 부동산 시장을 분석하기 위한 중요한 자료라고 할 수 있다. 이에 관련되는 자료의 종류에는 주택보급률, 이자율, 주택매매지수 등 일반적인 경제지표와 부동산과 관련된 경제지표를 예로 들 수 있다. 부동산 관련 공공기관에서 제공하는 사이트는 건설교통부, 대한주택공사, 한국감정원, 한국토지공사 등이 있다. 이들 기관은 관련업무 및 사업장 위치, 사업대상의 소개, 부동산관련 정보 분석 및 연구물게재를 하고 있으며, 전문회원전용 사이트와 일반 이용자에게 부동산종합정보를 서비스하고, 관련 사이트와 연계체계를 갖추고 있다. 문영기유선종,「부동산중개이론」, 부연사, 2005, pp.198～199
(4) 부동산정보시스템 미국의 MLS(Multiple Listing Service)와 일본의 REINS(Real Estate Information Network System), 독일의 EIE, 프랑스의 INFO-FNAIM 등은 부동산거래정보망으로서 부동산정보센터나 부동산협회 등을 매체로 다수의 회원이 상호협동으로 부동산의 매매를 촉진하기 위한 공동중개의뢰계약형태를 형성함으로써 체계화가 되어 있다.
의 문제점
1) 신뢰성의 문제
부동산정보서비스 생산비용부담에서 정보의 신뢰성이 의심을 받는다. 현재 대부분의 정보서버가 무료로 이용되고 있으며, 관련 산업에서 광고로 수익을 대체하고 있다. 광고에 의한 경영을 의지할 경우에 정보생산자는 광고주가 부동산공급자와 관련이 되면, 객관적이고 공정한 정보의 제공이 어렵게 된다. 광고를 의뢰한 공급자 입장만을 위하여 과대포장 및 정보를 왜곡, 조작할 수 있는 여지가 있다. 이용자 입장에서 비용부담은 관련 사이트에 검색비용보다 인터넷 접속시간의 통신료에 부담을 느끼는 실정이다.
이와 함께 인터넷상 제공되는 정보서비스가 대부분 의사결정에 도움을 주는 것이라기보다 단지 광역적인 공시기능과 주로 사업자의 홍보와 수익을 위한 정보가 주를 이룬다.
부동산투자 및 컨설팅에 관한 정보서비스도 다를 것이 없다. 투자부동산에 대한 실질적인 대안의 비교와 우선순위의 결정을 위한 정보의 체계화가 안 되어있다. 데이터가 표준화되지 못한 관계로 세무관계, 경제지표, 정책 및 규제요인, 입지요인 등 지나치게 많은 정보가 혼재되어 제공됨으로써 오히려 정보의 과부화 현상으로 의사결정에 혼란을 가중시킨다.
2) 안전성의 문제
부동산의 거래나 투자활동에 가장 중요시되는 것이 안전성의 문제이다. 인간의 행태가 지나치게 정보시스템에 의존할 때 여러 가지 부정적인 효과가 나타난다. 아직 부동산정보시장에서 큰 사고는 발생하지 않았지만 부동산정보를 왜곡, 조작하여 경제적 이익을 사취하려는 의도가 개입될 때 부동산의 가치가 매우 큰 만큼 경제적 피해가 커질 수 있다. 고의적이 아니라도 잘못된 데이터의 수집과 측정으로 제공된 정보에 의존하여 의사결정을 하였을 경우에 투자되는 큰 손실을 초래할 위험이 내재되어 있다. 또한, 네트워크를 이용하여 제공되는 정보서비스는 해킹으로 인하여 개인정보 및 비밀이 쉽게 노출될 수 있기 때문에, 사생활의 침해와 범죄를 유발할 수 있으므로 이에 대한 대비가 없으면 오히려 시장의 혼란을 초래하거나 정보서비스를 기피하는 현상을 가져올 수 있다.
3) 내용의 다양성 문제
현행 온라인 부동산정보서비스에는 그 내용적인 측면에서 다음과 같이 개선해야 할 점들이 있다. 우선, 각 제공 매체별로 정보내용상의 특징이 없다.
모든 정보제공 매체들은 부동산정보를 종합적으로 제공하고 있어 정보이용자들이 어떤 정보를 어디에서 획득하는 것이 효율적인지를 알기 힘든 점이 있다. 물론 앞서 검토한 사례별 정보서비스들은 비교적 그 특징적 요소를 나름대로 지니고 있는 경우에 해당된다고 하겠지만, 이 또한 정보이용자가 오랜 동안의 시행착오 끝에 발견할 수 있었던 결과이며, 여전히 종합부동산정보서비스를 표방하고 있다.
또 다른 문제점은 부동산정보라는 이름 아래에 상당부분의 정보가 아파트 시세안내 수준의 정보만을 제공하고 있다는 것이다. 부동산의 다양한 유형을 등한시 한 채, 아파트 정보 등 손쉽게 얻을 수 있는 정보의 제공에 치중하고 있다.
이 외에도 부동산 시장 또는 정책과 관련된 연구결과물의 제공, 향후 시장 전망에 관한 전문가의 기술적 분석정보의 제공 등 고급정보의 제공이 필요할 것이다. 문영기유선종,「부동산중개이론」, 부연사, 2005, pp.200～203

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