부동산 경매의 매각절차

소개글

부동산 경매의 매각절차에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 매각의 방법

2. 입찰의 준비

3. 매각조건의 결정

4. 기일입찰의 진행 (매각의 실시)

5. 낙찰허부의 결정(매각결정기일)

본문내용

최고가 입찰신고인이 낙찰자가 된 뒤, 대금 지급의무를 이행치 아니하면 차순위 입찰신고인을낙찰자로 허가하고 대금을 납입하게 한다. 집행관은 적법한 차순위입찰신고가 있으면 그 신고인을 차순위 입찰신고인으로 정하여 그 성명과 가격을 호창하여야 한다.
* 공동입찰
2인 이상이 공동으로 입찰에 참가하는 것이 공동입찰인 바, 구법에서는 공동입찰 시 공동입찰자 상호간의 관계 및 지분을 분명히 하여 입찰표의 제출 전에 집행관의 허가를 받도록 하고 친자, 부부 등 친족관계에 있는 자, 입찰부동산의 공동점유사용자, 공동채권자, 1동건물의 여러 임차인 등 특수한 신분관계 또는 공동입찰의 필요성이 인정되고 공동입찰자 상호간의 관계를 소명하는 자료를 제출하도록 하였으나 신법에서는 위 허가규정을 삭제하였다.
* 공유자의 우선매수권 행사
공유물지분경매에 있어서 경매신청채무자가 아닌 다른 공유자는 경매기일까지 우선매수권을 행사할 수 있다(§140 ①)
① 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호칭하고 경매의 종결을 선언하기 전에 최고가 매수신고가격과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 그 가격의 1/10에 해당하는 보증을 제공하여야 한다. 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(§140 ②)
② 공유자가 우선매수권을 행사한 경우라도 최고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있다.
③ 수인의 공유자가 각기 우선매수권을 행사한다면 그 공유자간에 매수할 지분에 관하여 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 의하여 채무자의 지분을 매수하게 된다(§140 ③)
* 신매각기일지정(신입찰)
매각기일에 매수하고자하는 입찰자가 없으면 유찰되어 통상 최저매각금액을20%-30%저감한 금 액으로 다시 매각을 실시한다.
5. 낙찰허부의 결정(매각결정기일)
1) 낙찰기일
법원은 입찰기일 종료 후 미리 지정된 날짜에 낙찰기일을 열어 낙찰의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 낙찰의 허가 또는 불허가결정을 선고한다.
2) 이해관계인의 진술
법원은 낙찰기일에 출석한 이해관계인에게 낙찰에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다. 낙찰허가에 대한 이유사유는 민사집행법 제121조에 한정되므로 그 외의 사유로는 이의를 진술할 수 없다.
*제121조 소정의 이유사유
① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때
② 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 매수신고인을 내세워 매수신고를 할 때
④ 최고가 매수신고인, 그 대리인 또는 최고가 매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 때
⑤ 최저 매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각 물건 명세서의 작성에 중대한 흠이 있을 때
⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리 관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때
3) 낙찰에 대한 재판
1) 낙찰의 허부는 결정으로 재판하고 낙찰기일에 선고하여야 한다.
2) 낙찰허가 결정 : 이해관계인의 이의 신청이 이유 없다고 인정되고 낙찰(매각)을 불허가할　사유가 없다고 인정되는 경우, 낙찰 허가 결정을 한다.
3) 낙찰불허가 결정
① 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때
② 직권으로 낙찰을 불허할 사유가 있는 때
③ 입찰할 부동산이 양도할 수 없는 때 : 부동산멸실, 제3자가 압류전의 가등기에 기하여 본등기를 경료 한 경우, 사립학교의 교지, 교사 등 법률상 양도가 금지된 경우
④ 과잉경매로 되는 때 : 수개의 부동산을 동시에 입찰한 경우에 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권을 변제하고 집행비용의 충당에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 낙찰을 허가하여서는 안된다.
⑤ 부동산의 훼손을 이유로 낙찰불허가신청을 한때
⑥ 채무자, 소유자(임의경매가능), 재경매시 전낙찰자가 낙찰(매수)받은 경우
4) 낙찰허부에 대한 즉시항고
1) 낙찰(매각)허부결정으로 인하여 손해를 받았다고 인정하는 이해관계인은 원 결정을 고지한 날로부터 1주일 이내에 즉시항고를 제기할 수 있다. 즉시항고는 낙찰허부결정 을 선고한 집행법원에 항고장을 제출하여서 한다. 낙찰허가의 이유가 없거나 낙찰허가 결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것을 주장하는 낙찰자 또는 낙찰허가를 주장하는 차순위 매수신고인은 항고를 제기할 수 있다. 낙찰불허가 결정에 대한 항고는 법에 규정된 모든 불허가 원인이 없음을 이유로 하는 때에 한하여 할 수 있다.
2) 항고보증금
낙찰허가결정에 대하여 채무자, 소유자 및 낙찰자가 항고를 한 때에는 보증으로 낙찰대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 한다. 그러나 민사집행법에서는 낙찰허가 결정에 대하여 항고를 제기하는 모든 항고인은 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는　금전 또는 유가증권을 공탁하도록 하고 있다. 만일 보증이 없으면 원심법원은 항고장을 접수한 날로부터 7일이내에 결정으로 이를 각하하여야 한다.
* 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고 이는 배당재단에 편입된다. 낙찰자의 항고가 기각된 때에는 낙찰대금에 대한 항고일로부터 항고기간 확정일 까지의 법정이자 (년25%)의 한도에서 반환을 청구하지 못하며 나머지 공탁보증금은 돌려준다. 그러나, 항고가 기각되었더라도 그 후에 경매신청이 취하되거나 취소된 때에는 항고인이 보증금을 반환받을 수 있다.
3) 항고 이유서
민사집행법에서는 항고장에 반드시 항고이유서를 기재하거나 이를 제출하도록 하고 있고 항고법원은 항고이유의 범위 내에서 심리하도록 하고 있다.
4) 낙찰허부결정의 효력발생시기
낙찰허가결정 또는 불허가 결정은 확정되어야 효력이 있으므로 즉시항고가 제기되면 집행법원은 대금지급이나 배당기일을 지정, 실시할 수 없다. 그러나, 항고기간을 도과하여 즉시항고를 한때에는 명령으로 항고장을 각하하고 이후의 절차를 진행할 수 있다.

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