부동산 중개활동의 전제요건

소개글

부동산 중개활동의 전제요건에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 법률적 요건
1. 부동산중개업의 면허제(또는 허가제)
2. 손해배상책임의 보장

[2] 정신적요건(부동산중개윤리)
1. 부동산중개윤리의 의의
2. 부동산중개윤리의 내용

[3] 경제적 요건(사무소의 설치)
1. 사무소의 위치
2. 사무소의 외관
3. 사무소의 설비

본문내용

개업자가 너무 많이 있지나 않는지 하는 것을 알고 있는 다른 현직 부동산업에 종사하는 사람들과 상의하는 것도 좋은 방법이다. 왜냐하면 그들은 부동산업에 더 오랫동안 있었기 때문에 처음에 부동산중개업 사무소를 개설하는 경우에 빠질 수 있는 위험으로부터 피하게 할 수 있기 때문이다. Stanley L. McMichael, ibid. pp.47～48
또한 사무소의 위치를 선정함에 있어서는 우선 부동산업에서 어떤 부문을 전문으로 할 것인가를 명확히 하여야 한다. 주택아파트빌딩점포 등 중에서 중점을 두고 지향할 업무에 따라 접촉해야 할 예상고객분포, 관공서광고대리점 등으로부터의 거리 등의 조건이 다르기 때문이다.
일반적으로 말하면 사무소를 취급하는 업자는 도심부에, 주택을 전문으로 하는 업자는 주택지 부근에 사무소를 두는 것이 상식으로 되어 있다. 어떻든 교통의 편리가 지배적인 요인의 하나이다. 또한 특정 부동산부문을 전문화할 경우는 대도시의 도심부에, 중개업 전반에 걸친 일을 할 때에는 중소도시에 사무소를 두게 된다. 구체적으로 말하면 역 근처나 상점 등과 같은 통행자가 많은 장소나 부동산관련업자 예컨대 금융기관건설업자가구점 등이 근처에 있으면 유리하다.
부동산중개업 사무소는 일반적으로 배후지의 중심지에 입지하는 집중성 사무소라고 할 수 있으므로, 상영업용 부동산과 특수한 부동산을 취급하는 업체는 도심에, 주택용 부동산을 다루는 업체는 교외에 입지하는 것이 보통이다. 구체적으로는 통행자가 많은 상업지역 또는 접촉관계가 큰 기관의 인근 등과 가까운 곳이 좋으며, 비탈길 등의 통행이 불편한 곳은 불리하다.
그리고 개업 초기의 사무소는 그 위치가 수익면에 가장 유리하다고 결정되기까지는 위치를 이동하는 것도 무방하다.
미국의 경우를 보면 중소업체 중 고수익을 보이는 기업의 3분의 2이상과 대업체의 4분의 3이 본사의 위치를 2회나 이전한 경험이 있는 업체들이라 한다. 고수익층의 소업체 중 11%, 중소업체 중 7%, 대업체 중 14%가 각각 사무소를 3회 이상 이전한 사실이 있다. 즉, 대기업의 경우는 초기의 이전율이 높은 것이 특징으로 되어 있다.
2. 사무소의 외관
사무소의 외관은 설계의 여부에 따라 크게 좌우된다. 예상고객의 출입이 많을수록 외관을 좋게 하기 위한 투자가 커지기 마련이다.
디자인이 우수한 사무소는 예상고객에게 업적과 신용상태가 좋다는 것을 연상시켜 주며, 외관이 빈약한 사무소는 거기에서 취급하는 부동산도 빈약한 듯한 인상을 주게 된다. 따라서 사무소 그 자체가 훌륭한 광고매체임을 알아야 한다.
따라서 다행이 Window space를 갖게 된다면 부동산에 관한 사진을 시선을 끌 수 있는 방법으로 전시해야 한다. 그리고 또한 부동산중개업의 상호를 멀리 떨어진 곳에서도 볼 수 있도록 두드러지게 표시해야 한다. 이와 관련해서 흥미로운 사실은 사무소 건물의 위층에 입지한 사무소들과 대조적으로 1층에 있는 사무소들의 상대적인 가치를 결정하기 위한 미국의 조사에서 다음과 같은 것이 밝혀졌다는 점이다. 즉, 일반적으로 부동산중개업에 종사하는 중개업자들은 대부분 단층에의 입지를 찬성하고 있는데, 그것은 단층에서는 창문에의 진열과 거리로부터의 접근이 쉬운 까닭에 보통 사무소 건물로 들어가도록 결코 영향을 받지 않았던 사람들로 하여금 들어가서 부동산을 보게끔 유혹하게 된다는 것이다.
3. 사무소의 설비
부동산중개업의 사무소를 위한 정확한 입지를 준비하고 난 후의 다음 단계는 사무소 내의 설비문제이다. 기본적인 설비로는 중개업자 자신을 위한 커다란 책상, 컴퓨터, 컴퓨터를 사용하는 공간 등이 필요하다. 또한 중개업자의 지역의 커다란 지도와 당해 지역 내에 있는 모든 부동산을 표시하는 지도를 가지고 있어야 한다. 그리고 부동산의 Listing을 관리하기 위해 필요로 하는 기록들은 4×6인치 카드 또는 Loose-leaf식의 장부를 사용하여 규격화하는 것도 한 방법이다.
전시간판(Display signs)은 부동산중개 사무소의 매우 필요한 부속물에 해당한다. 고객들을 중개업자의 사업장소로 이끌기 위해서는 간판이 필요한데, 이는 공지에 세우기도 하고 매매용으로 가지고 있는 빌딩에 부착시키기도 한다. 이러한 것들은 날씨나 비바람 등을 견디게 될 금속판이나 단단한 판자로 되어 있어야 한다. 그리고 상호명소재지전화번호 등이 적혀 있는 편지지와 편지봉투 등을 포함한 사무용품을 구비하는 것도 당해 중개업자를 소개하는 좋은 자료가 된다. 편지지 외에 만나는 고객에게 주기 위한 명함과 매매형태 등의 양식의 계약서도 필요하다. 편지를 위해서는 계약서, 기록서 등을 준비하는 데는 타자요원이 필요로 하는 경우도 많다. Stanley L. McMichael, ibid, pp.49～50
사무소 내부에는 접수실, 응접실이나 회의실영업부원실임원실사무실자료실 등이 경영 규모에 따라 배치되어야 한다. 일반적으로 외근이 많을수록 사무소의 면적은 작아지는 경향이다. 의자는 피로하지 않은 것을 택하고, 천천히 침착하게 상담할 수 있게 배려한다. 세일즈맨의 책상은 큰 편이 좋다. 지도청사진 등을 펼쳐놓고 예상고객과 함께 볼 수 있을 정도의 크고 편리한 것이 좋다. 또한 각자의 명찰을 책상 위에 놓아두고 담당자의 책임을 명백히 하는 것도 요청된다.
전화도 여러 대 있을 때는 그 중 1대 정도는 예상고객이 보이지 않는 곳에 두고 대응고객과 무관한 내용이 다른 예상고객의 귀에 들리지 않도록 세심한 주의를 배려해야 한다. 공간에 여유가 있으면 사무실 내에 몇 군데 칸막이를 해놓고 예상고객의 사생활을 존중하면서 대응할 수 있도록 하는 것이 좋다. 미국의 부동산중개사무소의 20%는 스테레오 등 음악적 설비를 하고 예상고객이 차례를 기다리는 동안 들려주고 있다.
실내장식은 업자의 개성을 표현하는 것이므로 각별히 신경을 써야 하며, 벽에 부동산광고를 붙일 경우에는 가능한 한 엄선하여 한두 장 붙이도록 한다. 여러 장을 붙여 놓으면 사무소의 품격이 낮아 보인다. 또한 부동산에 관한 참고자료가 필요하므로 도서실자료실을 설치하고, 사무소 일부를 서가로 해서 중개업자의 연구 자세와 정보의 정확성에 대한 시위를 하는 것도 좋은 방법이다.

키워드

부동산,   부동산중개업,   면허제,   허가제