감정평가의 절차 및 시행

소개글

감정평가의 절차 및 시행에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 감정평가의 절차
1. 감정평가의 절차

[2] 감정평가의 실시
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획의 수립
3. 대상 부동산의 확인
4. 자료수집 및 정리의 필요성과 구분
5. 자료의 종류
6. 자료의 수집방법
7. 자료 검토와 가격형성요인의 분석
8. 평가방식의 적용
9. 시산가격 또는 시산임료의 조정
10. 평가가액의 결정 및 표시

[3] 감정평가서의 작성
1. 감정평가서의 의의
2. 종 류

[4] 물건별 감정평가
1. 토지의 평가일반
2. 토지종류별 평가
3. 건물의 평가일반
4. 건물종류별 평가
5. 기타의 감정평가 방법
6. 공시지가제도

본문내용

수익가격－시설소요액
어장의 감정가격=어업권의 감정가격＋현존시설가격
광산시설의 감정가격=(공장의 감정평가방법 준용)
＊시설소요액＝현존시설가격＋장래소요기업비
(6) 자동차
비준가격(원칙)
복성가격：비준가격으로 결정함이 곤란한 경우
해체처분가격：자동차로서의 효용가치가 없는 것
(7) 건설기계
복성가격(원칙)
비준가격：복성가격으로 결정함이 곤란한 경우
해체처분가격：건설기계로서의 효용가치가 없는 것
(8) 선 박
복성가격(원칙)：선체, 기관, 의장별로 구분 감정
비준가격：복성가격으로 결정함이 곤란한 경우
해체처분가격：선박으로서의 효용가치가 없는 것
(9) 항공기
복성가격(원칙)
비준가격：복성가격으로 결정함이 곤란한 경우
해체처분가격：항공기로서의 효용가치가 없는 것
(10) 무형고정자산
특허권ㆍ의장권ㆍ상표권ㆍ실용신
안권ㆍ저작권ㆍ전용측선이용권
수익가격(원칙)：초과수익환원법
취득원가 기준
영업권에 포함
영업권
수익가격(원칙)：초과수익환원법 적용
취득가격기준：수익가격으로 결정함이 곤란한 경우
(11) 임료(賃料)
1) 정상임료를 구하는 방법
감정평가에관한규칙 제30조에 의하면 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.
2) 계속임료를 구하는 방법
① 동 기
신규임료와 동일하지만 일정기간이 지나면 다른 사례보다 임료수준이 낮아지므로 균형을 맞추기 위한 경우와 임대차의 사용방법이나 사용목적이 변경되어 계약을 갱신하는 경우에 구한다.
② 방 법
㉠ 차액배분법
ⓐ의의：정상지불임료와 실제지불임료와의 차액에 대해 계약의 내용, 계약체결의 경위 등을 종합적으로 감안해서 당해 차액 중 임대인에게 귀속하는 부분을 적정하게 판정하여 산출된 금액을 실제 지불임료에 가감해서 계속 임료를 구하는 방법이다.
ⓑ 적용방법：종전임료＋(적산법의 임료－종전의 임료)×적정배분율
㉡ 이율법
ⓐ 의의：기초가격으로 하여 기대되는 순이익과 임대차를 계속하는데 필요한 제경비 등의 합계로서 적정한 임료를 산정한다. 이 때 기대순이익은 계약의 내용, 계약체결 등의 경위 등을 종합적으로 참작한 계속임료이율(순임료이율)을 투하자본(기초가격)에 곱하여 구한다.
ⓑ 적용방법：저지(底地)가격×이율＋제경비
㉢ 슬라이드(Slide)법
ⓐ 의의：임대부동산의 필요제경비의 변동ㆍ부동산의 가치의 변동, 임료수준의 변동 등은 서로 유기적 실체를 이루어 변동한다고 보고 이들의 적정한 변동률을 파악하여 현행 임료에 곱하여 타당한 계속 임료를 산출하는 방법이다.
ⓑ 적용방법：종전의 임료×관련 물가지수에 의한 변동률
㉣ 임대사례비교법
ⓐ 의의：인근 또는 동일수급권 내의 유사지역에 소재하는 동유형의 계속임료의 사례자료를 기초로 하여 시점수정ㆍ사정보정ㆍ지역요인 및 개별요인의 비교와 임대차계약 내용을 비교하여 계속 임료를 산정하는 방법이다.
ⓑ 적용방법：부근의 임료×비교보정률
6. 공시지가제도
(1) 표준지공시지가의 개념
표준지공시지가란 “부동산가격공시및감정평가에관한법률”의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
(2) 표준지공시지가
1) 표준지의 의의
표준지란 공시지가의 선정대상이 되는 토지를 말한다.
2) 표준지의 선정기준
지가의 대표성
표준지선정단위구역내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지역내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지
토지특성의 중용성
표준지선정단위구역내에서 개별토지의 토지이용상황ㆍ면적ㆍ지형ㆍ지세ㆍ도로조건ㆍ주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지
토지용도의 안정성
표준지선정단위구역내에서 개별토지의 주변 이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지
토지구별의 확정성
표준지선정단위구역내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지
3) 표준지의 평가기준
① 적정가격을 기준으로 평가
표준지의 평가가격은 일반적으로 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(적정가격)으로 결정하되, 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치를 평가한다.
② 실제용도를 기준으로 평가
표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 공시기준일 현재의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.
③ 나지를 상정하여 평가
표준지의 평가에 있어서 그 토지에 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 정착물 등이 없는 토지의 나지상태를 상정하여 평가한다.
④ 공법상 제한받는 상태기준 평가(표준지조사평가기준 제18조)
표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.
⑤ 개발이익반영 평가
표준지의 평가에 있어서 ㉠ 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 증가분 ㉡ 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정ㆍ변경ㆍ해제 등으로 인한 지가의 증가분 ㉢ 기타 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가의 증가분 등의 개발이익은 이를 반영하여 평가한다.
4) 표준지공시지가의 효력
표준지공시지가는 ① 토지시장의 지가정보를 제공하고 ② 일반적인 토지거래의 지표가 되며 ③ 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 ④ 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
5) 표준지공시지가의 적용
① 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
② 국ㆍ공유토지의 취득 또는 처분
③ 국토의계획및이용에관한법률의 규정에 의하여 선매자가 토지를 매수하는 경우
④ 조성된 공업용지ㆍ주거용지ㆍ관광용지 등의 공급 또는 분양
⑤ 환지ㆍ체비지의 매각 또는 환지신청
⑥ 토지의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가

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부동산,   부동산평가,   감정평가