부동산시장과 부동산경기

소개글

부동산시장과 부동산경기에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산시장의 개념 및 특성
1. 부동산시장의 개념
2. 시장의 분류
3. 부동산시장의 특성
4. 부동산시장의 기능

[2] 부동산시장의 단기ㆍ장기 균형
1. 단기와 장기의 개념
2. 단기균형
3. 장기균형

[3] 주택시장분석
1. 기초개념
2. 주택수요와 주택소요
3. 주택시장분석-주택시장분석의 2가지 측면

[4] 주택시장의 여과과정
1. 주택의 여과현상
2. 주택의 하향여과 과정
3. 주택의 상향여과 과정
4. 주거분리와 여과작용

[5] 경기변동의 의의 및 유형
1. 경기변동(순환)
2. 일반경기순환국면별 특징
3. 경기변동의 유형

[6] 부동산경기
1. 부동산경기의 의미
2. 부동산 경기순환의 특징
3. 부동산경기의 측정 지표
4. 부동산시장의 국면별 특징
5. 다른 형태의 경기변동(비순환적 경기변동)

[7] 부동산경기와 거미집이론
1. 거미집이론
2. 거미집이론의 모형
3. 거미집이론의 전제와 부동산경기

[8] 인근지역의 생애주기
1. 인근지역의 개념
2. 인근지역의 생애주기의 의의
3. 인근지역 생애주기의 성립조건
4. 인근지역의 단계별 특성

본문내용

책변화, 노동자의 파업, 혁명과 같은 사태, 지진, 홍수 등과 같은 자연재해에 의해 일어날 수도 있다.
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부동산경기와 거미집이론
1. 거미집이론
(1) 부동산 수요ㆍ공급의 특성과 거미집이론
부동산은 가격이 올랐다고 해서 즉시 생산량을 증가시킬 수 없는 특성을 가지고 있다. 즉, 부동산의 가격이 변동할 경우 부동산에 대한 수요는 가격에 민감하게 반응하나 부동산수요에 대한 공급은 일정한 기간이 지난 뒤에야 반응한다.
(2) 에치켈의 거미집이론
거미집 이론은 에치켈이 체계화한 이론으로서 가격과 수급량의 시간적 경과를 그래프화하면 거미집과 모양이 비슷하므로 이러한 이름이 붙여졌다.
수요량은 가격에 대하여 즉각적으로 반응하나 공급량은 생산기간이 필요하기 때문에 시차를 두고 반응한다는 시장균형에 대한 동적이론으로서 부동산시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하며 가격폭등과 가격폭락을 반복하는 과정을 통하여 시장균형에 도달한다는 이론을 말한다.
이 이론은 주거용보다는 상업용이나 공업용 부동산에 더 잘 적용된다.
2. 거미집이론의 모형 안정근, 현대부동산학, 법문사, p.161.
거미집이론의 모형은 수요곡선의 기울기와 공급곡선 기울기의 크기에 따라서 수렴형, 발산형, 순환형이 있는데, 균형가격이 형성되는 모형은 수렴형이다.
(1) 수렴형(수요곡선의 기울기 절대값＜공급곡선의 기울기 절대값)
수요곡선의 기울기의 절대값이 공급곡선의 기울기의 절대값보다 작은 경우에 초과공급과 초과수요가 반복하여 결국은 균형을 이루는 모형이다.
현재의 수요곡선은 D0, 공급곡선은 S이다. 따라서 가격은 P0, 공급량은 Q3로 균형을 이루고 있다. 이 때 어떤 요인에 의해서 수요가 증가하여 수요곡선이 D1으로 이동한다 하더라도 단기적으로 공급량은 불변이므로 공급량은 Q3가 된다. 따라서 가격은 P1까지 상승한다. 가격이 P1으로 급등하게 되면 P1 가격에서 수요량은 OQ3, 즉 P1A＝OQ3이고 공급량은 OQ1이므로 공급이 수요량을 AB＝Q1Q3 만큼 초과하여 가격은 하락하는데, 공급량 OQ1이 모두 판매되기 위해서는 가격이 P2까지 하락한다.
그런데 P2 가격에서는 다음 시기에 OQ2만큼 공급될 것이며 수요량은 OQ1이 되어 초과수요는 Q1Q2가 되어 가격이 P3 수준까지 상승하게 된다. 그러면 다음 시기에는 또다시 공급이 수요를 초과하게 되어 가격이 하락하게 된다. 이러한 과정을 반복하게 되어 결국 D에서 새로운 균형이 형성되게 된다.
(2) 발산형(수요곡선의 기울기 절대값 ＞공급곡선의 기울기 절대값)
수요곡선의 기울기의 절대값이 공급곡선의 기울기의 절대값보다 클 경우에 발생하는 모형으로 그림과 같이 수요에 반응하는 공급과 공급에 반응하는 수요가 불안정하여 균형가격이 형성되지 못한다.
3. 거미집이론의 전제와 부동산경기
거미집 모형은 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다는 것을 전제로 하고 있다. 현재의 수요결정은 현재가격에 의해, 미래의 수요결정은 미래가격에 의해 결정되며 미래의 공급결정은 현재의 가격에만 의존한다는 것을 전제로 한다. 부동산시장에서 이런 현상이 발생하는 것은 수요와 공급에 시차가 발생하기 때문이며, 이에 따라 수요초과와 공급초과를 반복하는 경향이 있고 그에 따라 가격폭등과 가격폭락을 반복한다는 이론이다.
거미집이론의 성립 전제
㉠ 생산량과 판매량이 일치
㉡ 공급자는 과거의 가격에, 수요자는 현재의 가격에 반응
㉢ 비교역재(외국에서는 수입불가)
㉣ 생산기간의 장기성
㉤ 매매당사자는 합리적 예측이 곤란
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인근지역의 생애주기
1. 인근지역의 개념
인근지역이란 거래대상이나 평가대상이 되는 대상 부동산이 속한 지역을 말한다. 인근지역의 주택형태나 인구동향ㆍ생활패턴 등은 동질적인 특성을 갖는다. 인근지역은 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 등과 같이 세분된 특정 용도에 제공될 것을 중심으로 형성된 지역이다. 인근지역의 크기와 특성은 경직적ㆍ고정적인 것이 아니라 유동적, 가변적이어서 지리적으로 넓어지기도 하고 좁아지기도 한다.
2. 인근지역의 생애주기의 의의
인근지역이 개발되어 성장하고 쇠퇴하는 과정을 주기적으로 파악하여 이를 인근지역의 생애주기(Age Cycle Pattern)라고 한다. 부동산활동의 실무에 있어서는 당해 지역이 생태적으로 어떤 단계에 있고 다음 단계는 무엇이며 지역의 특성은 어떠한가 등에 관한 예측적인 판단의 역할을 하는데 똑같지는 않으나 100년을 주기로 변화한다는 것이 서구의 일반적인 견해이며 대체로 성장기→성숙기→쇠퇴기→천이기→악화기 등 다섯 단계로 이행하면서 점차 쇠락한다.
3. 인근지역 생애주기의 성립조건
인근지역은 당해지역이 동시에 생성되거나 개발되어야 한다. 여기서 동시적이란 의미는 통상 2~3년을 의미하나 20년 내지 30년까지 확대하는 경우가 있다. 인근지역은 동질성을 가져야 한다. 동질성을 결한 경우에는 건물의 내용연수가 다양하고 노후화의 진행에도 차이가 있기 때문에 사이클의 국면이 선명하지 않게 된다.
4. 인근지역의 단계별 특성
(1) 성장기(개발기)
새로 어떤 지역이 성장하는 시기로 대략 15～20년 정도 걸린다. 지가의 상승이 활발하여 지가상승률이 높은 단계로 투기적 경쟁이 치열하다. 교육수준이 높고 젊은 계층이 많이 유입된다.
(2) 성숙기
개발단계를 지나 지역기능이 안정되는 시기로 개발로부터 보통 20～25년 정도 걸린다. 부동산가격ㆍ지역기능이 정점에 도달하여 지가는 최고수준이 되며 안정 또는 가볍게 상승하기도 한다.
(3) 쇠퇴기
지역이 쇠퇴하는 시기로 보통 40～50년 정도 걸린다. 지가 수준은 대체로 하락하여 고소득층은 이 지역을 떠나고 사회적ㆍ경제적 지위가 보다 낮은 주민들이 이주하여 하향여과 현상이 시작된다. 쇠퇴기에 재개발을 하지 않으면 다음의 천이기ㆍ악화기로 진행하는 반면 재개발하면 새로운 성장기가 도래한다.
(4) 천이기(遷移期)
쇠퇴기에 재개발이 이루어지지 않고 종래의 건축상태를 그대로 유지ㆍ수선해 갈 경우 도래하는 단계로 재개발을 위한 과도기이다.
(5) 악화기
지역이 소유자들에 의해 포기되는 기간으로 떠돌이 노동자, 사회적 지위가 가장 낮은 사람이 유입된다. 범죄ㆍ방화가 보통이고 폐차가 널려 있으며 슬럼기 직전의 단계이다.

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