부동산투자의 의의 및 투자분석

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부동산투자의 의의 및 투자분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산투자의 기본개념
1. 부동산투자의 의의
2. 부동산투자의 특징
3. 부동산투자의 장ㆍ단점
4. 부동산 투기
5. 부동산투자와 투기의 중요 차이 비교

[2] 부동산투자의 결정
1. 부동산투자 결정시 고려사항
2. 투자결정의 주요변수
3. 부동산투자의 결정 과정

[3] 부동산투자의 위험과 수익분석
1. 부동산투자와 위험
2. 부동산 투자위험의 유형
3. 부동산투자와 수익률
4. 투자가치와 시장가치
5. 위험과 수익과의 관계

[4] 부동산 투자분석을 위한 수학적 기초
1. 화폐의 시간가치(Time Value of Money)
2. 현금수지 측정

[5] 부동산투자분석의 기법
1. 할인현금수지분석법

[6] 재산삼분법
1. 재산삼분법의 의의
2. 투자재산별 안정성ㆍ수익성ㆍ환금성 비교
3. 재산삼분법의 적용

본문내용

지분복귀액도 포함된다. 장래의 현금수지의 예측은 대상 부동산의 과거자료와 비교부동산(Comparable Property)의 시장자료를 토대로 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.
2) 위험의 평가
추계된 현금수지에 대한 위험을 평가한다. 위험의 평가는 대상부동산과 비교부동산의 자료를 비교ㆍ분석하여 평가된다.
3) 할인율의 결정
전단계에서 평가된 위험을 근거로 하여 적절한 위험조정할인율을 결정한다. 위험조정할인율이 바로 투자자의 요구수익률이 된다. 이렇게 결정된 요구수익률은 미래의 현금수지를 현재가치로 환원하는 데에 사용된다.
4) 투자결정
이상에서 분석된 자료를 토대로 하여 투자를 결정한다. 최종적인 투자결정은 현금수입의 현가와 현금지출의 현가를 서로 비교하거나 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어진다.
(3) 순현가법(Net Present Value)
순현가란 일정한 부동산에 투자할 때, 매년 투자회수액(즉, 임대료 수입 등에서 재산세, 유지관리비 등 제 비용의 지출을 제외한 순수입)들의 현재가치 합계에서 총 초기투자비(즉, 토지 구입비와 건설비 등)를 제외한 현재가치로서의 수익을 말한다. 이 때의 할인율은 대부분 사업의 위험도를 고려한 투자자의 요구수익율이 되며, 만일 순현가가 양수이면 당해 프로젝트는 요구수익률을 만족시키고도 남는다는 의미이며, 음수일 경우에는 요구수익률에 미달함을 의미한다. 조주현, 부동산학 원론, 건국대학교 출판부, 2004, p.118
일반적 투자의 형식
①순현가법(純現價法; NPV법)이란 장래 기대되는 세후 소득의 현가합과 처음에 투자비용으로 지출된 지분의 합계를 서로 비교하는 것을 말한다.
② 순현가＝(부동산 보유기간 동안 예상되는 매년의 세후 현금수지의 현재가치)＋(부동산 처분시에 예상되는 지분 복귀액의 현재가치)－지분
ATCF ATER
NPV＝－EQ＋ Σ────＋ ────
(1＋k)n(1＋k)n
EQ：지분투자액, ATCF：세후현금흐름, ATER：세후지분복귀액, k：요구수익률
순현가는 예상되는 수익의 현가에서 비용의 현가를 뺀 것이다. 예상되는 현금유입과 현금유출의 현가를 사용하기 위해서는 요구수익률로 매년의 현금수지를 할인해야 한다.
③ 순현가0이면 투자를 할 것이고, 순현가<0이면 투자를 하지 않을 것이다.
④ 연평균순현가(Annual NPV)
사업기간 중 회사의 한계 자본비용으로 순현가를 사업기간 동안 투자했을때 받을 수 있는 연금을 말한다. 즉, 순현가는 연평균 얼마의 순수익과 같은지를 의미한다. 조주현, 앞의책. p.119
㉠ 연평균순현가란 전체 순현가에 대한 연간 복리평균을 의미한다. 순현가(NPV)란 투자기간 전체를 통한 초과이윤이다. 만약 어떤 투자사업의 순현가가 3억원이라면, 이것은 전체사업기간 동안 투자자의 원금회수는 물론 추가로 3억원을 더 벌었다는 뜻이 된다.
㉡ 그렇다면 이 투자사업은 매년 평균 얼마정도의 순현가를 획득하였을까? (투자자의 요구수익률은 10%이고, 사업기간은 5년으로 가정) 연평균순현가는 전체 순현가에 저당상수(10%, 5년)를 곱하면 된다. 저당상수는 연금의 현가계수의 역수이다.
연평균순현가＝3억원×저당상수(10%, 5년)＝3억원×0.263797
＝ 7,914만원
㉢ 사업기간이 서로 다른 투자사업의 경우, 전체 순현가만 비교하는 것은 별다른 의미가 없다. 연평균순현가의 장점은 사업기간이 다른 투자사업의 순현가를 서로 비교할 수 있다는 것이다.
(4) 내부수익률법(Internal Rate of Return)
① 매년의 현금수지와 지속기간을 알면 투자의 수익률을 구할 수 있는데 이 수익률은 외부로부터 주어지는 것이 아니고 투자사업 자체에 내재되어 있는 수익률을 뜻한다. 내부수익률은 예상된 현금수입의 가합과 현금지출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율을 말한다. 즉, 순현가를 0으로 만드는 할인율인데 투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자를 결정하는 방법을 내부수익률법(IRR법)이라 한다.
ATCF ATER
NPV＝－EQ＋Σ────＋────＝0
(1＋r)n (1＋r)n
EQ：지분투자액, ATCF：세후현금흐름, ATER：세후지분복귀액, r：내부수익률
② 내부수익률요구수익률이면 투자할 것이고, 내부수익률<요구수익률이면 투자하지 않을 것이다.
(5) 수익성지수법(PI법)－편익비용률법
이는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 값인 수익성지수로써 투자가치를 평가하는 방법인데 투자안의 상대적 수익성을 나타내 준다.
예상되는 현금유입의 현가
PI＝ ─────────────
예상되는 현금유출의 현가
이렇게 해서 계산된 결과가
① 수익성지수(PI)1일 경우, 그 투자를 채택하고,
② 수익성지수(PI)<1일 경우, 그 투자는 기각한다.
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재산삼분법
1. 재산삼분법의 의의
재산삼분법이란 재산을 부동산ㆍ증권ㆍ예금 중 어느 한 가지에만 집중시키지 않고 부동산ㆍ증권ㆍ예금 3분야에 분산하여 투자하는 것을 말한다.
경기변동에서 오는 위험부담으로부터 벗어나고 수익을 안정적으로 취하자는 데 목적을 둔 자산관리 방법이다.
2. 투자재산별 안정성ㆍ수익성ㆍ환금성 비교
(1) 부동산의 안전성과 수익성
토지는 영속성이라는 물리적 특성으로 최고의 안전성이 보장되고 부증성이라는 특성으로 수익성이 높이 평가된다. 그러나 부동산은 처분에 시간을 필요로 하므로 환금성에서 매우 불리하다.
(2) 증권의 환금성과 수익성
증권은 주가의 상승과 이익배당으로 수익성이 높은 편이고 매매가 용이하므로 환금성에 있어서는 유리하다. 그러나 증권은 안전성이 떨어진다.
(3) 예금의 안전성과 환금성
은행예금은 환금성이 신속하며 원금이 보장되는 안전성이 있다. 그러나 수익성에 있어서는 부동산이나 증권보다 불리하다.
자산배분 비교
구 분
부동산
주식(증권)
예 금
안전성
○
×
○
수익성
○
○
×
환금성
×
○
○
3. 재산삼분법의 적용
단순히 자산을 부동산, 예금, 주식 등으로 삼분한다고 해서 반드시 좋은 결과를 얻는 것은 아니며 다른 대안적 포트폴리오도 얼마든지 있을 수 있다.
따라서 재산삼분법은 재산관리에 유익한 방침이기는 하지만 소득수준과 부동산의 개별성, 국지성으로 인하여 그 배분에 차이가 있음을 주의하여야 한다.

키워드

부동산,   부동산투자,   재산삼분법,   투자분석