부동산의 최유효이용분석과 가격분석

소개글

부동산의 최유효이용분석과 가격분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1장. 최유효이용분석
1. 최유효이용의 원칙
2. 최유효이용에 관한 판단기준

2장. 개발 및 투자분석
1. 부동산 개발과정
2. 부동산 개발의 전제
3. 부동산 투자결정
4. 수익률과 위험도 측정방법
5. 부동산시장 동향분석
6. 부동산 정보분석

3장. 가격분석
1. 부동산가격의 본질
2. 부동산가격 발생 및 요인
3. 부동산 가격의 특징
4. 부동산의 가격의 원리

본문내용

과 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 미친다. 이는 부동산이 입지한 지역 전반에 작용하는 것으로 그 내용에 따라서 사회적, 경제적, 행정적 요인의 세 가지로 나누어진다.
또한 이 일반적 제요인은 비단 부동산의 가격에 관한 사항인 것만이 아니라 부동산경기 전반에 관한 사항이기도 하다. 다만 그 작용이 전국적으로 보아 일률적인 것은 아니고, 여러 사상이 지역에 따라서 다른 것처럼 가격형성에 있어서의 일반적 제요인도 지역에 따른 차이가 있다. 그 때문에 일반적 제요인은 각 지역의 자연적 조건과 상호결합하여 지역의 규모, 구성내용, 기능 등에 이르는 지역의 특성을 형성한다.
(2) 부동산가격형성의 사회적경제적행정적 제요인
1) 부동산가격형성의 사회적 제요인
사회적 제요인은 부동산에 대한 유용성상대적 희소성유효수요 등에 대한 작용을 통하여 부동산의 가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 사상(社會的事象)을 말하는데 이에 대한 사항은 다음과 같다.
인구의 상태 : 인구에 관한 지표는 부동산의 실제에 대한 현상과 미래상을 분석 또는 예측하는 유력한 지표가 된다.
가족구성 및 가구분리 등의 상태 : 가구를 분리시키는 큰 작용 중에는 핵가족화의 현상이 있다. 이는 종래의 대가족제도가 부부중심의 소가족제도로 변화되는 것을 말하는데 이는 주택수요 증대에 대한 괄목할 요인이다.
도시형성 및 공공시설 등의 정비상태 : 도시와 문화의 접촉에 따른 인구의 집합지점이자 공간적 존재인바 도시가 총체적으로 어떻게 성장구성되고 있는가의 문제는 곧 도시 부동산에 대한 가격의 문제와 결부된다.
교육 및 사회복지 등의 수준 : 교육시설의 충족은 문화수준의 향상에 기여하고 사회복지가 발달하면 생활의 불균형을 완화하여 사회를 안정케 함으로써 부동산 활동에 대하여 질적 영향을 미친다.
부동산거래 및 사용수익 등의 관행 : 부동산거래와 사용수익에 대한 대상지역의 관행이 부동산가격형성에 영향을 미친다고 한다.
건축양식 등과 그 상태 : 어떤 지역의 건축물이 어떠한 양식이고 그 상태가 어떠한가에 따라서 건축물 자체의 가격은 물론 그 토지의 가격에도 영향을 미친다.
2) 부동산가격형성의 경제적 제요인
부동산이란 하나의 경제재에 속하여 경제활동의 대상이 되고 독자적인 가격도 지니는 탓으로 경제 정서의 변화는 부동산의 가격에도 영향을 미치는데 이를 구성하는 사항은 다음과 같다.
저축소비투자 등의 수준 및 국제수지의 상태 : 부동산에 대한 수요 및 공급 등의 동향을 살피고 부동산의 가격을 평정함에 있어서 중요한 지침이 된다.
재정 및 금융 등의 상태 : 재정지출의 증대는 민간의 경제활동에 대한 자극이 되어 호경기를 초래하고 긴축재정은 반대로 경기를 침체하게 만든다. 금리의 인상인하나 금융의 긴축 등도 민간의 설비 투자 등에 영향을 미침으로써 경기조절의 기능을 한다. 때문에 재정, 금융의 상태는 경기변동의 중요한 요소가 되고 경제의 호(好)불황(不況) 은 각종 용도의 부동산에 대한 수급(需給)에 영향을 미친다.
물가임금고용 등의 상태 : 임금은 명목소득의 근원이고 물가는 실질소득, 부동산가격 등에 근로는 근로소득의 기회에 영향을 미치므로 이들 요인은 가격분석의 대상이 된다.
세부담의 상태 : 조세부담률의 여하는 개인 및 기업의 가처분소득에 큰 영향을 미치고 국가의 재정규모를 결정하는 큰 요인도 된다.
기술혁신 및 산업구조 등의 상태 : 경제의 고도성장을 지원하는 요인의 하나에 기술혁신 및 산업구조의 고도화가 지적되고 있는데 이는 기업의 새로운 설비 투자를 환기시키고 부동산 전반에 대한 수요도 증대시키고 있다.
교통체계의 상태 : 교통수송의 체계는 오늘날 중요한 산업기반을 이루고 있으며, 그 정비의 여하는 경제활동의 수준과 크게 관련될 뿐만 아니라 토지이용권에도 밀접한 영향을 가한다.
지역적으로 본다면 교통체계의 정비가 진행되면 인근토지에 대한 이용도를 증대시키고 토지시장의 규모를 증대시키는 동시에 토지증가의 큰 요인이 된다.
3) 부동산가격형성의 행정적 제요인
부동산은 그 사회성공공성이 강조되는 것이기 때문에 부동산의 가격형성에 대하여도 공익을 중심으로 하는 행정적 조치가 필요하다.
부동산에 대한 행정기능의 작용은 부동산활동이 사익의 추구에만 집중되어 공익이 침해되는 일이 없도록 부동산활동을 공적으로 규제 또는 조장하려는 것인데, 여기서 말하는 행정적 제요인은 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 공적규제라는 의미로 사용된다.
토지제도 : 토지제도가 어떻게 변화하는가에 따라 토지수요 및 그 가격현상에 특징을 나타내며 가격에 대한 배려가 있어야 한다.
토지이용계획 및 규제 등의 상태 : 토지이용에 관한 규제는 토지이용계획에 관련된 규정과 그 이외의 국방상, 거래행위 규제 등이 있다. 이러한 규제관계 정도에 따라 토지이용과 가격수준의 배려가 요구된다.
토지 및 주택에 관한 시책의 상태 : 정부 또는 지방자치단체의 주택대책의 상태가 부동산의 가격에 일반적인 영향을 미친다. 여기 주택대책에는 택지와 주택의 공급에 관한 대책, 부동산실명제, 부동산투기억제 대책 등이다.
부동산에 관한 세제의 상태 : 부동산세제의 목적은 공적 투자로 인한 불로소득의 공공환원 투기성향의 억제해소, 토지의 이용도 증대, 공적 토지취득의 원활화 등이다. 부동산은 사회성공공성이 있는 것이므로 자산운영에 따라 세금의 경중으로 가격에 영향을 미친다.
부동산 가격 등에 관한 통제의 상태 : 부동산 거래에 대한 가격의 통제와 임대차거래 등에 대한 지대가임 등의 통제로 가격에 영향을 미친다. 예컨대 원가연동제에 의한 주택가격통제나 임대주택법에 의한 임대료 통제를 들 수 있다.
토지의 선매제도 : 공적 토지확보를 원활히 하기 위하여 공적기관의 토지선매권이 있는데 여기에는 토지거래의 당사자로부터 임의양도에 합의하였다는 통지가 있을 때에는 공적기관이 이에 개입하여 전매수인을 배제하고 이미 정하여진 가격과 조건으로 토지를 구입할 수 있는 일반적 선매권과 토지소유자가 토지의 매각을 희망한다는 선언과 동시에 그 효력이 발생하며, 가격과 조건은 별도의 절차에 따르게 하는 우선적 선매권이다. 이러한 토지선매제도가 시행되는 지역에 있어서는 지가 형성에 영향을 미치는 것은 필연적이다.

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