부동산 가격흐름과 거래 상식

소개글

부동산 가격흐름과 거래 상식에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산 가격 흐름
1. 부동산 가격의 진짜 얼굴을 알 수 있을까?
2. 부동산 가격은 어떤 방향으로 움직이는가?
3. 부동산 가격의 변동은 예측할 수 없는가?
4. 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징

[2] 부동산거래 상식
1. 부동산을 구입할 때의 법률적인 문제
2. 부동산을 구입할 때의 기술적인 문제
3. 부동산을 구입할 때의 경제적인 문제
4. 바람직한 부동산 구입 절차

본문내용

사례는 대체로 해당 토지 위에 주택 등 건물이나 축대 등 구축물이 건축되어 있을 경우에, 이들 건축물에 하자가 있는 것을 모르고 구입하는 경우이다. 또한, 건축물이 자연재해 등 불의의 재해가 발생될 위치에 있는 것을 발견하지 못하는 경우에는 더 큰 손실이 발생될 수도 있다.
거래대상 건축물에 대한 하자는 건물 구조에 문제가 있는 경우와 기타 건물 기능에 문제가 있는 경우가 있다. 구조적인 하자는 건축물의 기초나 기둥 등이 잘못 건축된 경우에 발생되는 것으로 벽이 갈라지거나 바닥이 내려앉는 등 심각한 피해가 발생하게 되며, 결국 해당 건축물을 철거해야 하는 경우도 발생될 수 있다.
이러한 기술적인 하자를 방지하기 위해서는 건축물을 구입하기 전에 꼼꼼히 살펴보는 것 이외에는 좋은 방법이 없으며, 보다 상세한 점검을 위해서는 건물 각 부분에 대한 상세한 점검표를 사전에 작성한 다음, 현장을 답사할 때 하나씩 체크하는 것이 좋다.
3. 부동산을 구입할 때의 경제적인 문제
부동산거래 후 경제적인 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당지역의 부동산 거래시세를 확실하게 알지 못하거나, 가까운 장래에 발생할 부동산가격 변동을 예측치 못한 경우에 발생하며, 이러한 손실은 부동산이 거주지에서 멀리 떨어져 있는 소유자들의 경우 발생빈도가 높다.
해당 지역 부동산시세에 대한 정확한 판단은, 부동산을 사는 사람뿐만 아니라 파는 사람에게도 필수적인 것이다. 부동산 시세조사란 주변지역의 부동산이 최근 거래가격에 대한 사항과 거래대상 부동산의 가격은 어느 정도가 적정한가에 대한 조사를 말한다.
부동산거래를 하려는 사람들은 가까운 중개업소나 관련 전문가 한두 사람을 찾아가 대상 부동산의 적정한 거래가격만 조사하는 경우가 대부분이다. 그러나 이들 전문가들과의 상담은 대부분이 개괄적인 부분에 대한 상담에 그치게 되어, 대상 부동산의 정확한 거래가격을 판단하기에는 어려움이 많다. 보다 정확한 거래가격 판단을 위해서는 이들 전문가들의 상담과는 별도로, 시간과 비용이 소요되더라도 부동산 전문잡지나 지역정보신문 등에 게재된 부동산매물가격과, 최근의 부동산거래사례를 정확하게 조사해야 한다. 수집된 거래사례들은 사례부동산의 상황과 거래대상 부동산의 상황을 종합적으로 비교 평가해 적정한 거래가격을 판단할 수 있는 자료로 활용된다.
기타 부동산의 거래 시 경제적인 손실을 방지하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 주의해야 한다.
첫째, 일반적으로 신개발 지역과 같이 부동산시세가 형성되지 않거나 급격하게 변화하는 지역의 부동산 거래에서는, 가격판단 잘못으로 경제적 손실이 발생할 가능성이 높으므로 주의해야 한다.
둘째, 거래대상 주택이나 건물들에 비싼 나무나 정원석 등이 있는 경우에는 계약이전에 해당 시설들의 거래여부를 확인해 가격산정에 반영해야 한다. 또한, 주택이나 상가 등의 구입 시에는 세입주의 보증금이나 임대료와 관리비를 계약 전에 조사해야 한다.
셋째, 부동산투자를 목적으로 부동산을 구입할 경우에는 최우선적으로 환금성을 검토해야 한다. 일반적으로 환금성이 높은 부동산이란 해당 지역내의 타 부동산과 조건들이 유사한 평범한 부동산을 말한다.
4. 바람직한 부동산 구입 절차
대부분의 사람들은 부동산 거래를 평생 동안 한두 번 또는 많아야 서너 번 정도만 경험할 수 있는 것으로, 평소에는 무관심하다가 실제 부동산을 구입하거나 매각할 때에 닥쳐서야 필요한 절차를 거치기 위해 허둥대는 경우가 대부분이며, 이 과정에서 예기치 못한 손실을 보는 경우가 있다.
부동산 투자 시 이런 문제를 방지하기 위해서는 면밀한 계획을 수립하고, 사전에 필요한 절차와 각종 서류 등을 준비하는 등의 대비가 필요하다.
보통 부동산 투자자가 부동산을 구입하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요하며, 자기 나름대로의 계획표를 준비해 각 단계별로 진행상황을 점검해야 한다.
① 투자 계획 수립 : 투자 자금의 조달계획이나 투자 기간 등 투자관련 전반적인 사항 결정
② 투자 대상 결정 : 투자 목적과 자신의 능력 등을 감안한 투자 대상물 결정(아파트나 단독주택, 투자용 임야 등 종류)
③ 지역 결정 : 투자 대상 지역 결정
④ 대상물 찾기 : 구입할 대상 부동산을 3개 정도로 결정하는 것이 바람직함
⑤ 대상물 분석 : 구입 대상 부동산에 대한 권리분석과 입지분석, 개별분석 등을 시행
⑥ 거래조건 협의 : 가장 적정한 부동산부터 거래금액과 거래조건 등을 협의하여 구입할 대상 부동산을 확정함
⑦ 매매계약 : 매도자와 매매계약을 체결함
⑧ 중도금 지급 : 중도금 지급 날짜 이전에 각종 권리분석을 다시 한번 조사
⑨ 잔금 지급 : 잔금 지급 시 명의 이전에 필요한 서면을 받아두어야 함(통상 잔금 지급과 명의이전, 건물명도는 동시에 이루어짐)
⑩ 명의이전 : 소유권이전등기 절차를 이행(법무사의 도움을 받는 것이 안전하나 특이한 권리관계 등이 있을 경우에는 법무사 이외의 전문가에게 복수 점검을 받는 것이 안전)
⑪ 건물명도 : 매도자가 살고 있던 건물의 경우에는 매도자가 이사를 나가는 것을 반드시 확인해야 함
⑫ 세금납부 및 관리 : 취득세와 기타 세금 납부(등록세는 명의이전 시 납부함), 부동산에 대한 보수 및 관리
반면에 부동산 투자자가 부동산을 처분하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요하다.
① 매각 계획 수립 : 매도가격 결정, 매각 자금의 재투자 등 처리 문제와 기타 투자 전반에 걸친 계획 점검
② 수요계층 분석 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 수요계층과 수요계층을 대상으로 한 매각 전략 수립
③ 매각 시기 결정 : 최적의 매각 시점 결정
④ 대상물 관리 : 제값을 받고 빠른 시일 이내에 매각하기 위한 건물의 보수 등
⑤ 매각 홍보 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 가장 적정한 매각 홍보방법 선택(중개업소 또는 인터넷, 생활정보지 이용 등 방안 선택)
⑥ 거래조건 협의 : 매수 대상자가 나타나면 매각 조건 협의(매매금액, 계약금, 중도금, 잔금 액수 및 시기)
⑦ 매매계약
⑧ 중도금 수령
⑨ 잔금 수령
⑩ 명의이전
⑪ 건물명도
⑫ 양도소득세 처리 : 양도소득세 사전 신고 제도를 이용해 세금 납부액을 최소화할 것

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