부동산투자분석의 기법

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목차

1. 할인현금수지분석법

2. 어림셈법

3. 비율분석법

본문내용

점이 있으나, 공실 또는 대손상각, 운영비용, 금융비용, 세금 등에 대한 검토가 없다는 단점이 있다.
② 순소득승수 : 순운영소득에 대한 총투자액의 배수이다.‘자본회수기간’이라고도 한다.
총투자액
순소득승수 ＝ ──────
순운영소득
③ 세전현금수지승수 : 세공제전현금흐름에 대한 지분투자액의 배수이다.
지분투자액
세전현금수지승수 ＝ ──────
세전현금흐름
④ 세후현금수지승수 : 세공제후 현금흐름에 대한 지분투자액의 배수이다.
지분투자액
세후현금수지승수 ＝ ──────
세후현금흐름
(2) 수익률법
1) 종합자본환원율
종합자본환원율은 부동산평가에서 흔히 쓰이며, 총투자액에 대한 순운영소득의 비율이다. 따라서 종합자본환원율의 역수는 순소득승수가 된다.
순운영소득
종합자본환원율 ＝ ──────
총투자액
2) 지분배당률
지분투자액에 대한 세전 현금흐름의 비율로서 세전현금수지승수의 역수이다. 세전수익률이라고도 한다.
세전현금흐름
지분배당률 ＝ ───────
지분투자액
※ 지분수익률은 대상부동산으로부터 기대되는 모든 세전 현금수지의 현재가치를 원래의 지분투자액과 같도록 만드는 할인율을 말하며, 할인현금수지분석법에서 사용되는 지표이다.
3) 세후수익률
지분투자액에 대한 세공제후 현금흐름의 비율로서 세후현금수지승수의 역수이다.
세후현금흐름
세후수익률 ＝ ───────
지분투자액
(3) 어림셈법의 한계
한 가지 방법에 의해 계산된 비율은 다른 방법에 의해 계산된 비율과 직접 비교하기가 곤란하다는 것이다. 이 같은 약점은 미래의 현금수지를 할인하지 않는다는 데에서 기인한다.
화폐에 대한 시간가치를 고려하지 않기 때문에 부동산의 보유기간 중 현금수지의 변동이 심할 경우에는 투자결정의 판단준거로 사용하기가 더욱 부적절하다.
【표 2-7】어림셈법과 할인현금수지분석법의 비교
어림셈법(경험셈법)
할인현금수지(DCF)분석법
①첫 한해분의 운영수지만을 고려한다. 기간 말의 매도수익은 고려하지 않는다.
①보유기간 동안의 매년 운영수지(현금흐름) 뿐만 아니라 기간말의 매도수익(현금흐름)도 고려한다.
②할인하지 않는다(현재가치를 구하지 않고 1년 후의 수지만을 고려한다).
② 할인하여 현재가치로 판단
③주로 소규모 부동산에 적용, 영업경비 및 수익이 안정적인 부동산에 적용
③ 주로 대규모 부동산에 적용
④ 예비적ㆍ개략적 분석
④ 정치(精緻)하고 포괄적인 분석
3. 비율분석법
투자에 대한 위험을 평가하기 위하여 현금수지를 여러 비율로 분석한 비율들은 투자계획이나 수익성 제고를 위한 유용한 수단이 될 수 있다. 비율분석 수단으로 흔히 쓰이는 비율은 다음과 같은 것이 있다.
(1) 대부비율(Loan To Value : LTV)
① 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말하며, 저당비율이라고도 한다.
부채잔금(융자액)
대부비율(저당비율)＝────────
부동산의 가치
② 대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기가 어렵다.
③ 대부비율은 부채비율과 밀접한 관계가 있다. 대부비율이 높을수록 부채비율도 급격히 증가한다.
타인자본(저당)
부채비율은 ────────×100이 된다.
자기자본(지분)
④ 대부비율이 80%라는 것은 부채비율이 400%라는 뜻과 같다.
⑤ 부동산가치가 하락하는 경우에는 대부비율이 100%를 초과할 수도 있다.
(단위 : %)
대부비율
20
50
80
100이상
부채비율
25
100
400
무한대
(2) 생산성비율
1) 의의
생산성비율이란 부동산의 생산성을 평가하는 지표로서, 소득비율, 영업경비비율, 공실률이 이에 해당한다.
소득비율이 높을수록, 공실률과 영업경비비율은 낮을수록, 대상 부동산의 생산성은 높은 것으로 평가된다.
기타수입이 없다고 한다면(공실률＋영업경비비율＋소득비율＝100%)가 되므로 이 세가지 비율은 가능조소득에 대한 완전한 평가를 가능하게 한다.
2) 공실률
공실 및 불량부채로 인한 손실이 가능조소득에서 차지하는 비율이다.
공실＋불량부채
공실률 ＝ ─────────×100
가능조소득
3) 영업경비비율
영업경비가 가능조소득에서 차지하는 비율로써 투자대상 부동산의 재무관리상태를 파악하는 지표의 하나로 사용된다.
영업경비
영업경비비율 ＝ ────── × 100
가능조소득
4) 소득비율(수입비율)
순영업소득에 가능조소득에서 차지하는 비율을 말한다.
순영업소득
수입비율 ＝ ────── × 100
가능조소득
(3) 부채감당률(Debt-Coverage Ratio : DCR)
부채감당률이란 순운영소득이 대출금의 원리금상환액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
부채감당율이 1에 가까울수록 대출자나 차입자는 모두 위험한 입장에 처하게 된다.
만일 부채감당률이 1보다 작게 된다면 이는 부동산으로부터 나오는 순운영소득이 부채를 감당하기에는 부족하다는 뜻이 된다.
순운영소득
부채감당률＝──────────────────
대출금의 원리금상환액(부채서비스액)
순운영소득
10억
10억
10억
10억
10억
대출금의 원리금상환액
1억
2억
5억
10억
20억
부채감당률
10
5
2
1
0.5
(4) 채무불이행률(Default Ratio)
유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 것이다. 영업경비와 부채서비스액이 유효조소득에서 차지하는 비율이 클수록 그만큼 채무불이행의 가능성은 커진다. 이를 손익분기점이라고도 한다.
채무불이행률은 실제로 얼마만큼의 채무불이행이 있었느냐를 나타내는 것이 아니라, 부채감당률과 마찬가지로 차입자가 채무불이행할 가능성을 나타내는 비율의 의미로 사용되고 있다.
운영경비＋부채서비스액
채무불이행률＝─────────────
유효총소득
(5) 총자산회전율
총자산회전율(Total Asset Turnover Ratio : TAT)이란 투자된 총자산(부동산가치)에 대한 총소득의 말하며, 총소득승수의 역수가 된다.
총소득
총자산회전율 ＝ ────────
부동산의 가치
(6) 비율분석법의 한계
① 비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계의 잘못으로 비율 자체가 왜곡될 수 있다.
② 주어진 비율 그 자체만으로는 좋다 또는 나쁘다라고 평가하기가 곤란하다.
③ 동일한 투자대안이라 할지라도 사용하는 지표에 따라 결정이 다르게 나타날 수 있다.
기타 투자분석기법

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