부동산투자성공사례 분석(2)

소개글

부동산투자성공사례 분석(2)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 개발지역 인접 토지에 투자하여 성공한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[2] 부동산가격 상승으로 횡재한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[3] 자기 자본 없이 임대 빌딩을 건축한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[4] 빌딩 관리방식의 변경으로 가치를 높인 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

본문내용

수 있어야 한다.
매장용 부동산 : 매장용 부동산의 관리자는 임차인들의 판매 상품이나 서비스가 지나친 경쟁이 되지 않고 상호보완적이 될 수 있도록 적절한 배합(즉 임차인 혼합)을 해야 한다.
공업용 부동산 : 공업용 부동산은 유지관리비나 부동산 세금을 임차인이 직접 부담하는 순임대차(純賃貸借)의 형태가 많이 채용되기 때문에 관리자는 이 점에 유의하여야 한다.
특수 목적용 부동산 : 대학이나 병원, 호텔 등 특수 목적용 부동산의 경우에는 부동산의 구조, 운영방법, 고객 등이 서로 다르므로 부동산관리자는 부동산관리에 관한 일반적인 지식 이외에도 대상 부동산의 특수한 측면에 대한 지식이나 기술을 습득해야 한다.
4) 임차인 선정 유의사항
빌딩투자에 있어서 임대료 수입의 대부분은 임대활동을 통해 이루어지므로 적절한 임차인 선정은 수익 증대에 기여하나 부적절한 임차인 선정은 수익에 대한 손실로 나타날 수 있다. 투자자는 현재의 임차인이 적정하게 선정되어있는지 여부와 부적정한 임차인은 언제 교체가 가능한지 등에 대한 조사를 통해 투자여부를 결정해야 한다.
임차인 선정의 기준은 부동산의 용도에 따라 달라지는데, 주거용 부동산인 경우 임차인간의 유대감(紐帶感, Compatibility), 매장용 부동산은 가능매상고의 극대화, 사무실이나 공업용 부동산의 경우는 용도의 적합성 등을 들 수 있다.
임차인 선정에서 유의해야 할 사항은 임차인 혼합(Tenant Mix)에 대한 것으로 이를 기준으로 볼 때 임차인은 중요임차인와 정박임차인으로 구분된다.
주요임차인(Key Tenant, 중요임차인) : 빌딩의 가치를 올려주고 우량 임차인을 유치하는데 기여하는 임차인을 말한다. 임대료 감액이나 인센티브 제공 등의 방법으로 적극적으로 유치하는 것이 바람직하다.
정박임차인(Anchor Tenant, 핵심임차인) : 건물의 넓은 부분을 사용하는 주역임차인으로, 공실의 발생을 최소화하고 장기적으로 안정적 수익을 창출하기 위해서는 적극적으로 유치해야 한다.
기타 임차인을 선정할 때는 상호 보완적 관계에 있는 임차인 선정이 바람직하며(예 : 야채가게와 정육점 등), 상호 적대적인 관계를 갖는 경쟁임차인이나 그 빌딩의 다른 임차인의 유입을 방해하는 혐오임차인(예 : 병원 전용 빌딩의 음식점 등)이 선정되어 있는 경우에는 임차인 구성 변경 가능성도 조사해야 한다.
5) 임대료 책정 방식
임차인의 임대료를 책정하는 기준은 각 임대 목적에 따라 달라지는 것으로, 임대료 책정기준과 적정 부동산용도는 다음과 같다.
조임대차(租賃貸借, Gross Lease) : 임차인은 조임대료를 임대인에게 지불하고 이를 받은 임대인이 운영비용을 지불하는 형태이다. 아파트와 같은 주거용 부동산에 많이 적용된다.
순임대차(純賃貸借, Net Lease) : 임차인은 순수한 임대료만 임대인에게 지불하는 것이다. 보통 순임대차는 1차 순임대차, 공업용 부동산의 경우에는 3차 순임대차(보험료와 유지 수선비를 포함)가 가장 많이 사용되고 있다는 주장도 있다. 기타 순임대차의 종류는 다음과 같다.
- 1차 순임대차 : 순수한 임대료 + 편익시설비용 + 부동산 세금 + 특별 부과금
- 2차 순임대차 : 1차 순임대차 + 보험료
- 3차 순임대차 : 2차 순임대차 + 유지수선비
비율임대차(比率賃貸借) : 임차인의 총매출의 일정비율을 임대료로 지불하는 것으로 백화점과 같은 매장용 부동산에 적용된다.
6) 기타 유의사항
이상과 같은 지식을 종합할 경우 투자대상물로서 좋은 빌딩을 고르기 위해 조사ㆍ분석에서 유의해야 사항들은 다음과 같다.
투자대상 빌딩 공간에 대한 시장의 수요와 공급 상태를 감안한 투자가 이루어져야 한다. 시장분석 결과 수요가 부족하거나 과잉공급 문제가 발생할 우려가 없는지 확인해야 한다. 이를 위한 보다 상세한 사항은 앞에서 설명한 개발사업에서의 시장분석 지식을 참조한다.
투자타당성 분석은 전체 기간동안의 예상수입과 지출을 감안한 장기 투자분석이 안전하며, 보다 상세한 분석을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋다.
임차인의 구성이 적정한 것인지 유의한다. 임차인 구성이 적절치 못할 경우 투자초기부터 수익이 감소할 수 있기 때문이다.
임대료 액수나 산정방식을 점검하여 적정성 여부를 확인하여 부적정할 경우 빠른 시일 이내에 임대차 계약 조건을 변경할 수 있는지 여부도 확인해야 한다.
관리비를 계약 전에 조사한다. 임대전용 빌딩은 임대료와 관리비를 별도로 징수하지만 때에 따라서는 임대료에 관리비까지 포함되는 경우도 있으므로 실질적인 임대소득과 임대료 합계액이 크게 다른 경우가 있음을 유의한다.
건물의 보존상태 및 설비의 상태를 사전에 점검한다. 건물 설비는 승강기나 공기조화, 난방, 급탕설비 등 중요한 부분부터 그 종류와 상태를 점검하고 설비의 경제적 내용년수는 물론 설비의 보수나 교체를 위한 비용도 분석한다. 특히 모텔이나 목욕탕 등 설비 가격이 고가인 경우에는 설비의 보존상태가 더욱 중요하다. 또한 이를 통해 적정한 잔존 경제적 내용년수를 파악할 수 있을 뿐만 아니라 건물관리 미흡으로 인한 손해 발생도 방지할 수 있다.
건물의 개ㆍ보수 필요성을 사전에 분석한다. 외벽의 페인트칠이나 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수상태 등을 확인하여 건물의 개ㆍ보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며 필요한 경비는 어느 정도인가를 조사ㆍ분석해야 한다.
관리업무의 용이성이나 관리비용의 절감 가능성을 판단해 보는 것도 좋다.
주변 환경과의 적합성(경제적 감가) 문제 등을 감안한 인근지역에 대한 조사와 대상 토지에 대한 조사는 물론 빌딩건물 자체에 대한 철저한 조사가 필요하다.
상가건물임대차보호법에 의해 보호대상인 임대 호실과 임대차 계약 기간 등을 조사해야 한다.
유흥음식점 등 재산세 중과세 대상 업종으로 임대되고 있는지의 여부를 조사한다.
전용주차장의 수용능력과 건축물대장의 주차장이 제대로 관리되고 있는지 조사한다.
건물의 외관이나 색조가 조잡하지 않은가 조사한다.
인근지역의 환경과 인근지역의 지역발전 전망을 조사한다.
각각의 점포나 사무실의 배치와 설계 상태, 출입구나 창의 적정성 여부를 조사한다.

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부동산,   부동산투자,   투자사례분석,   성공사례