부동산 시장론!!!

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목차

Ⅰ. 부동산시장


01. 부동산시장의 개념
02. 부동산시장의 기능
03. 부동산시장과 완전경쟁시장의 비교
04. 부동산시장의 특징
Ⅱ 부동산수요 ․ 공급의 특징


01. 부동산수요의 특징
02. 부동산공급의 특징
03. 부동산수요․공급의 공통적인 특징

본문내용

시장이 해결해주지 못한다.
② 정부는 이들 저소득층에게 필요한 주택의 양을 ‘주택소요’로 파악하여 공급해주어야 한다. 즉, 주택소요는 주택정책상의 개념이다 .
③ 주택소요를 분석하는 방법으로는 재고차 대조법, 가장률 적용법, 직접조사법 등이 있다.
(3) 본원적수요와 파생수요
① 본원적 수요란 소비재 또는 상품으로서의 수요 즉 직접수요를 말하고 파생수요는 생산요소로서의 수요 즉 간접수요를 말한다 .
② 빵에 대한 수요가 많다면 이는 본원적 수요에 해당하며, 빵에 대한 수요가 많아지면 빵을 만들기 위한 밀의 수요도 많아지게 되는데 이 때 밀의 수요는 파생수요에 해당한다.
③ 토지(택지)의 경우는 파생수요, 주택서비스는 본원적 수요의 성격이 강하지만 수목원 등과 같이 여가를 위한 현장자원의 경우에는 토지라도 최종소비재로서 본원적수요의 성격 을 지닌다.
(4) 신규수요와 교체수요
① 새롭게 주택이 필요한 수요를 신규수요라 하고, 기존의 부동산을 처분해서 다른 부동산으로 교체하려고 하는 수요를 교체수요라고 한다.
② 신규수요는 결혼이나 이혼 등에 의해 발생하고 교체수요는 직장의 이동 등에 의해 발생한다.
③ 교체수요인 경우는 수요자이면서 동시에 공급자가 된다 . 따라서 부동산시장에서는 수요자와 공급자를 명확하게 구분하는 것이 힘들다.
(5) 신규주택수요와 중고주택수요
신규주택의 수요는 탄력적이고, 중고주택의 수요는 비탄력적 인 측면이 강하다.
(6) 자가수요와 차가수요
자가수요는 소유권에 대한 수요를 말하고, 차가수요는 임차권에 대한 수요를 말한다.
(7) 실질적 수요와 잠재적 수요
실질적 수요는 유효수요를 말하는 것이고, 잠재적 수요는 조만간 유효수요가 될 잠재력을 지닌 수요(예비수요)를 말한다.
(8) 기타
① 부동산은 고가성과 정보의 비공개성 등의 특성 때문에 구매결정에 있어서 투자분석 등 복잡하고 전문적인 검토가 필요하다.
② 부동산은 구매절차에 있어서도 금융활동, 중개활동, 권리분석 활동, 등기활동 등 특수한 방법이 동원된다.
③ 부동산거래는 그 성질상 고도의 공적인 경향을 띠고 있다.(X)
02. 부동산공급의 특징
(1) 물리적 공급 (절대적 공급)
① 물리적 공급이란 전체로서의 토지의 공급을 말한다. 즉 지구표면적을 말한다고 보면 된다.
② 토지의 경우 물리적 공급량은 단기에는 완전 비탄력적이지만 장기적으로는 어느 정도 탄력적이다.(X) 물리적 공급은 장기와 단기 모두 완전비탄력적이며 이는 토지의 부증성에 근거한다
(2) 경제적 공급(상대적 공급)
① 경제적 공급이란 개발 등을 통해 인간에게 필요한(인간이 이용하는) 토지의 양을 늘리는 것을 말한다.
② 경제적 공급은 물리적 공급과 달리 장기적으로 증감이 가능한데 이는 용도의 다양성 등 토지의 인문적 특성에 근거한다.
③ 경제적 공급의 모습 (물리적 공급의 한계 극복과정)
㉠ 수면의 매립, 간척, 개발 등으로 택지를 조성하여 분양하는 활동
㉡ 여러 가지 용도의 부동산을 건설하여 분양하는 활동
㉢ 자기가 소유하고 있는 부동산을 매각하기 위하여 시장에 출품하는 활동
㉣ 임대용 부동산을 임대하는 활동
㉤ 입체공간을 분양하거나 임대하는 활동
(3) 기타
① 대체적 사용이나 용도변경을 제한하는 법규가 많을수록 공급곡선의 기울기는 커진다. (경사가 가파르다)
② 완전경쟁시장에서는 기업은 한계비용과 한계수입(가격)이 일치하는 점에서 생산량을 결정하는데 이는 곧 평균비용이 최저가 되는 생산량이다.
03. 부동산수요공급의 공통적인 특징
(1) 유량시장과 저량시장의 병행분석 (12회:중) (15추가:상) (18회:중) (19회:중)
① 의의
㉠ 부동산과 같은 내구재 또는 단기적으로 공급이 고정되어 있는 재화는 유량분석과 저량분석을 병행해야 한다
㉡ 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라, 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.
② 유량 (flow)
㉠ 의의 : 유량 이란 기간을 정해야 측정이 가능한 개념 을 말한다.
㉡ 종류 : 소득(일당, 월급, 연봉)이나 임료, 신규 주택공급량, 주택거래량, 부동산회사의 당기순이익, 월 임대료수입, 순영업소득, 연간 이자비용, 부동산관리자 월 급여 등
㉢ 적용 : 부동산의 경우 유량이라 함은 신규의 개념이고 장기의 개념 이다.
③ 저량(stock)
㉠ 의의 : 일점 시점을 정해야 측정 이 가능한 개념을 말한다.
㉡ 종류 : 재산이나 가격, 주택재고량, 부동산투자회사의 순 자산가치 등
㉢ 적용 : 부동산의 경우 저량이라 함은 재고의 개념이고 단기의 개념 으로 이용된다.
㉣ 주택시장의 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량개념을 의미한다. (X) : 단기는 저량, 장기는 유량의 개념이다.
④ 유량과 저량의 관계
㉠ 매 기간 신축량(유량)의 합계에서 매 기간 철거량의 합계를 차감한 것이 일정시점에서의 재고량(저량)이 된다.
㉡ 신규공급 등 유량에 의한 공급량의 증가는 장기적으로 저량을 증가시키고, 철거 등에 의한 유량의 감소는 장기적으로 저량을 감소시킨다.
㉢ 특정 시점 간 저량의 변동분이 그 기간동안의 유량이 된다.
㉣ 현재의 저량과 미래 일정시점의 저량의 차이가 그 기간 동안의 유량을 의미한다.
(2) 주택서비스
① 부동산시장을 경제이론(거래되는 재화의 동질성을 전제로 하는 이론)으로 분석하기 위해서는 비동질적인 부동산을 동질적인 재화로 바꾸는 것이 필요한데 이를 위해 주택서비스라는 개념을 도입 한다.
② 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하다.(X)
③ 주택이란 이질성이 강한 제품이므로 용도적으로 동질화된 상품으로 분석해서는 안된다.(X) : 주택시장에서의 분석대상은 개별성이 강한 물리적 주택이 아니고 동질화된 상품으로 인식하는 주택서비스이다.
(3) 기타
① 부동산은 일반재화와 비교하여 볼 때 가격비중이 크므로 구매 자금을 축적하는데 오랜 시간이 요구된다.
② 부동산의 구매결정에 있어서 일반재화에 비하여 전문적이고 복잡한 많은 사항이 있다.
③ 구매절차에 있어서도 일반상품에 비해 특수방법을 사용된다.

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