시중금리와 부동산금융시장과의 관계

소개글

시중금리와 부동산금융시장과의 관계에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ서　론

본 론I
▣ 부동산금융
　1. 부동산금융의 의의
　2. 부동산금융의 필요성
　3. 부동산금융시장의 현황
　4. 주요 부동산 금융
　5. 부동산금융제도의 기대효과
　　✱ 부동산시장에 미치는 효과
　　✱ 자본시장에 미치는 효과
　6. 부동산금융제도의 정책과제　
　7. 부동산 금융산업의 활성화를 위한 과제

본 론II
▣ 금리의 이해
　1. 금리란?
　2. 금리의 기능
　3. 금리의 종류
　4. 금리결정 및 변동요인
　5. 우리나라의 금리결정
　6. 금리는 어떻게 조절되나?
　7. 금리변동이 끼치는 여러 가지 영향들

Ⅲ결　론

본문내용

시키는 영향을 준다. 은행에서 예금을 하고 그로 인해 발생하는 이자수익이 위험도 적고 크기 때문이며 대출을 통한 투자도 감소하고 주택마련을 위해 대출을 받는 사람들도 줄어들게 된다. 부동산 투기나 과잉을 막기 위해 금리 인상이 필요할 때도 있다.
2.금리 인하의 경우
금리 인하는 부동산 투자를 증가시키게 된다. 은행에서의 대출이 쉽고 기업이나 가계모두 소비와 투자를 촉진시키는 역할을 하므로 은행이자보다 수익이 높은 부동산 시장이 활성화 된다.
(4) 경기동향과 금리 변동
(5) 집값과 금리의 관계
집값과 금리의 연관성이 갈수록 밀접해지고 있다. 외환위기 이전에는 집값이 금리에 별 영향을 받지 않았다.1980년대 말과 1990년대 초 연 12-16%의 높은 금리에서도 아파트 값은 1988년부터 1990년까지 해마다 10-20%씩 올랐다. 금리와 집값이 별다른 관계가 없었다.
왜 그랬을까. 금리가 오르든 내리든 집을 살 사람이 많았기 때문이다. 집을 짓는 공급량에 비해 사려는 수요가 많아 금리가 집을 사는데 있어 절대적인 영향을 주지 않았다.
그러나 외환위기 이후에는 상황이 달라졌다. 둘 사이에는 반비례 관계가 만들어졌다. 1997년 말 우리나라가 IMF(국제통화기금) 관리체제로 접어든 뒤 3년 만기 회사채 금리는 20-30%까지 치솟았다. 폭등이었다. 이 정도의 금리라면 앞뒤 안보고 채권을 사야 한다. 채권은 구입 시점보다 금리가 떨어지면 큰 수익을 얻는다.
금리가 급등하자 집값은 폭락했다. 주식도 연일 하한가 행진이었다. 종합지수가 300선 밑으로 곤두박질했다. 서울과 수도권의 집값은 1998년 초부터 그해 5-6월까지 6개월간 무섭게 추락했다.
금리와 집값은 반대의 방향으로 가는 것이 속성이다. 주택은 더 뚜렷하다. 금리가 낮으면 주거비용이 줄어든다. 여유자금을 가진 이들은 시세 차익을 얻기 위한 투자 목적으로 부동산을 산다.
집이 한 채 있는 중산층은 이를 담보로 다시 다른 집이나 상가 등을 산다. 무주택자는 중도금 대출이나 은행 대출을 받아 내 집 마련을 한다. 한마디로 부동산을 살 수요가 여러 곳에서 생기는 것이다.
1998년 말 이후 회사채 금리는 한자리수로 떨어졌다. 부동산값은 반등했다. 금리는 이후 계속 내렸다. 결국 집값은 금리와 반비례 관계를 증명이라도 하듯이 무섭게 올랐다. 금리와 집값의 관계를 너무도 잘 아는 전문가들마저도 혀를 내두를 정도였다. 부동산 시장이 금리의 움직임에 민감해졌다는 것은 무엇을 말할까. 이는 부동산 시장의 참여자들이 금리의 속성을 알게 되었다는 것을 뜻한다. 돈의 이치를 아는 사람들이 늘었다는 의미다. 그러나 그 수요의 실체가 가수요일 때 금리가 조금이라도 오르면 시장은 다시 얼어붙는다. 가수요가 지배하는 시장은 뿌리가 약한 탓이다
◇금리가 오르면
금리가 오르면 부동산값은 타격을 받을 수밖에 없다. 금리 인상의 정도가 클 경우 큰 폭으로 추락할 수도 있다. 특히 집이 과거처럼 아주 모자라지 않은 상황에서 금리가 대폭 오르면 부동산값은 치명타를 입게 된다.
부동산값의 하락은 여기서 멈추지 않는다. 주택담보대출 설정비율의 하락→금융기관의 대출금 회수 및 연장 기피→급매물 급증→가격 폭락→담보대출 설정비율의 추가 하락의 악순환이 이어진다.
일본은 부동산 버블이 붕괴되던 1990년대 초반 금융당국이 금리를 지나치게 올리면서 경기침체의 수렁에 빠져들었다. 그러나 우리의 경우 작은 금리 변동은 있을 수 있으나 저금리 기조 자체가 변하지는 않을 것 같다. 내수경기가 극도로 침체돼 있고, 부동산 담보 대출이 사상 최대를 기록하고 있는 상태에서 금리가 큰 폭으로 반등할 경우 경제에 미치는 영향이 너무 크기 때문이다.
Ⅲ결 론
금리상승기의 투자
부동산가격상승의 주된 원인은 수요와 공급의 불균형에서 출발한다. 이외에도 부동산가격에 영향을 미치는 변수로 정책, 경기, 금리와 통화, 투자심리 등이 있다. 이 중 지난 몇 년간 부동산가격 상승의 일등공신은 유동자금을 극대화시켰던 저금리임을 누구나 인정하리라.
그러나 10월 콜금리 인상조치 이후 추가적인 금리인상도 예상되고 있는 상황이다. 이러한 금리인상은 피할 수 없는 국제적 대세라 할 수 있다.
이러한 금리인상은 주식, 채권뿐만 아니라 부동산 자산시장에도 직접적인 영향을 미친다. 금리와 부동산가격은 반대 방향으로 움직인다. 즉 금리가 떨어지면 부동산가격이 상승하고 금리가 오르면 부동산가격은 하락하는 속성을 갖고 있다.
긴 지렛대와 받침목만 있으면 지구라도 움직일 수 있다는 아르키메데스 말처럼 한때 담보대출이 자산 확대방법으로 절대적인 시기가 있었다. 즉 은행 등 타인으로부터 빌린 자본으로 자기자본의 이익률을 높일 수 있었던 것이다.
따라서 금리비용보다 높은 수익률이 예상될 때에는 타인자본을 적극적으로 끌어들여 투자를 하는 것이 유리하다. 하지만 지금과 같은 금리상승의 신호가 감지되는 상황에다 규제정책 위주의 환경에서는 무리한 대출로 내집마련을 하는 것은 바람직한 방법이 아니다.
따라서 새롭게 대출을 받는 입장이라면 LTV(loan to vaule : 주택담보인정비율)는 30~40%로 하되 PTI(payment to income ratio : 월소득 대비 월상환액 비율)는 30% 내외로 하는 것이 좋다. 즉 보수적인 관점에서 추가 금리조치, 경기상황, 개인적 변수 등 악재를 고려해 충분히 감당할 수 있는 대출을 받는 것이 안전하다.
또한 부동산거래가 위축되는 상황에서는 생애최초주택구입자금, 근로자·서민주택 구입자금대출, 모기지론 등 서민주거 안정지원자금 등 정부의 정책적 금융상품이 있기 마련이다. 금융권의 대출상품보다 혜택이 많기 때문에 이를 적극적으로 활용하는 것도 하나의 재테크 방법이다.
특히 금리가 상승기조로 접어들 경우 상환기간이 장기인 경우 변동금리보다는 고정금리로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다. 그러나 중도상환수수료(보통 대출금의 0.5~2%를 차지)를 비교하여 어느 것이 경제적인지를 저울질 해보아야 한다.
당장은 아니지만 점진적 금리상승의 가능성은 노출되어 있다. 가랑비에도 옷이 젖어들 수 있음을 잊지 말고 부채비율을 줄이는데 적극적으로 주력해야 할 것이다.

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