공모형 PF(Project Financing)사업의 효율화 방안

소개글

공모형 PF(Project Financing)사업의 효율화 방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
　1. PF(Project Financing)의 개념과 특징
　　1) PF의 개념
　　2) PF의 특징
　2. 공모형 PF사업의 현황과 문제점
　　1) 공모형 PF사업의 현황
　　2) 공모형 PF사업의 문제점
　3. 공모형 PF사업의 효율화 방안
　　1) 제도적 보완
　　2) 중복적·획일적 사업관행 개선　
　　3) PF 금융구조 개선

Ⅲ. 결론

참고문헌

표 목차

<표 1> 연도별 지역별 공모형 PF사업 발주실적
<표 2> 공모형 PF사업 추진 애로 현황
<표 3> 상장건설사(30개) 대상 PF대출 보증잔액
<표 4> 금융권 총대출금 대비 PF대출 비중 추이

그림 목차

<그림 1>프로젝트 파이낸싱의 구조

본문내용

들에 대한 퇴출 및 구조조정 방안이 포함되어야 할 것이다.
2) 중복적·획일적 사업관행 개선
무분별하고 중복적인 사업 발주와 관련된 문제는 공모형 PF 사업 관리센터의 대상사업 검토과정과 우선협상대상자 선정을 위한 평가단계에서 걸러져야 한다.
즉, 대상사업 검토과정에서 관리센터는 지역별업종별 차별성을 최대한 부각시키는 방향으로 사업검토에 임해야 하며 공모 후 평가과정에서도 이 분야에 대한 평가비중을 지금보다 상향조정하는 것이 바람직하다.
또한 획일적인 업종구성의 문제를 해결을 위해서 발주처에 의한 사업 기획 단계부터 FI, CI, SI 등을 참여시켜 시장 최일선에 있는 이들의 의견을 충분히 반영하여 사업구조 및 방식을 결정하는 것도 고려해야 하다.
이것이 현실화될 경우 원활한 사업시행은 물론 민간사업자들의 자의 혹은 시장상황 변경에 따른 비합리적인 요구 등도 대폭 줄어들 수 있을 것으로 기대되며, 한편으로 건설업계의 자율적인 구조조정을 이끌어내고, 사업성이 아닌 담보성 대출로 변질된 PF대출 사업 관행도 개선하는 효과를 기대할 수 있다.
3) PF 금융구조 개선
그 동안의 국내 부동산 PF 구조에서는 금융기관이 사업현금흐름이 아닌 분양대금 유입분을 우선적으로 상환 받고 사업기간 중 일정 금액의 Term Loan 상환액을 설정함으로써 사업이 부진하더라도 시공사 자금보충을 통하여 해당 사업장에 대한 Exposure를 축소하는 방식을 채택하는 등 상당히 위험회피적인 대출전략을 시행하여 왔다.
이는 금융기관이 재무적 투자자의 본연의 책임을 다하여야 함에도 협약의 이행보다 오히려 대외여건 변화에 더 민감하게 반응하여 PF 대출조건을 강화하거나 사업성 변화를 이유로 대출실행이 안되어 사업이 지연되는 등의 상황이 발생하고 있는 현실을 잘 말해주고 있다.
향후 공모형 PF 구조 개선의 핵심은 시공사 보증에 기반을 둔 기업금융구조에서 장래완공가치에 기반을 둔 “Asset Finance”구조로 변모하는 것으로서, 전통적인 PF 및 선박금융 등 다른 Asset Finance에서 활용되는 방식을 활용하는 것이다. 즉, 해당 단일사업 단위로 사업목적회사를 구성하고 참여 자본을 시행사, 시공사, FI 등으로 다양화함으로써 차주 리스크를 최소화하고, 전체 사업비 조달, 시공사 및 보증기관의 완공보증을 통해 준공 리스크를 헷징하며, 장래 완공 자산 가치에 중점을 두고 사업 참여자 간 리스크를 분담한 금융구조를 구성하는 것으로서, 금융기관역시 과도한 신용공여는 지양하되 발주기관과 함께 재무적 투자자로서 그 역할을 인식하여 적정수준에서 PF 사업에 대한 리스크를 분담할 필요가 있다.
Ⅲ. 결론
공모형 PF 사업은 일반 PF 사업이 자금조달 수단으로서의 PF가 아닌 개발사업을 위한 사업도구로서의 의미를 가지며 토지라는 자본을 민간에 출자하여 개발참여주체들이 SPC를 구성하여 개발하고 그로 인해 발생하는 현금흐름으로부터 토지대금과 사업이익을 회수하는 방식으로서, 막대한 자금과 기술력, 자본이 필요한 복합개발단지사업 등 우수한 토지의 조기 확보를 통한 사업효과 극대화 및 공공부문의 참여로 인하여 신용도 향상과 사업자금 확보에 대한 위험 감소라는 공익과 이윤추구를 동시에 실현 시킬 수 있는 이상적인 구조로 추진되어 왔다.
그러나, 최근 글로벌 금융위기 이후 신용경색 및 그 동안의 불안정적인 사업계획 및 대내외 환경변화에 민감하게 대처하지 못하고 사업 참여 주체의 수익실현을 목적으로 비정상적인 사업구도로 추진되었다고 할 수 있다.
특히 2001년 이후 양적으로 크게 증가한 공모형 PF 사업이 최근 글로벌 금융위기 및 정부의 부동산 안정화 대책 이후 사업자금조달에 있어서의 유동성 악화로 PF 대출이 어렵게 되면서, 무리하게 사업에 참여한 중견건설업체의 부도와 PF공모방식으로 추진되어 오던 대형 프로젝트들의 사업추진 지연 등이 발생하고 있다.
금융권 또한 지속적인 부동산 경기 악화로 인한 PF대출 부실로 금융기관의 자금유동성 악화 등 동반부실의 악순환도 반복되고 있는 실정이다.
따라서 공모형 PF 사업을 원래의 목적대로 진행되게 하기 위해서는 부동산 PF 지분투자 활성화를 위하여 대한주택보증 PF보증한도 확대, 각종 부동산 개발사업 관련 보증/보험 상품을 도입하고 PFV나 REITs 관련 제도 정비추진을 포함하는 내용이 개선안으로 제시되고 있다. 장기적으로 공모형 PF 구조 개선의 핵심은 시공사 보증에 기반을 둔 기업금융구조에서 장래완공가치에 기반을 둔“Asset Finance”구조로 변모하는 것이 필요하다.
민간 사업자들의 경우 단기적으로 건설 사업자에 대한 구조조정이 필요하다. 장기적으로 민간사업자 선정 평가 시 시공사의 신용등급보다는 해당 프로젝트 자체의 경쟁력, 개발여건 및 전망, 현금흐름 분석 및 가치추정, 레버리지 비중 등으로 사업을 평가하도록 하며, 장기적으로는 민간분야가 공공분야의 사업에 제안하여 이를 주도해나가는 것이 필요하다.
향후 세계 경기지표가 회복되고 정부의 공급 확대 정책 기조 및 계속되는 건설경기 부양책 속에 대규모 및 복합화다양화 되는 프로젝트의 사업추진 방식으로서의 공모형 PF 사업은 향후에도 지속적으로 다양한 분야에서 지속적으로 그 확대의 폭을 넓혀갈 것으로 기대 되므로 향후에도 정부, 발주기관, 재무적 투자자, 건설 투자자 각각의 측면에서의 보다 다양한 개별 리스크 분석 및 관리방안을 찾기 위한 연구가 보다 심도 있게 지속되어야 할 것으로 생각된다.
참고문헌
김용건(2011), 2010년 PF Loan 유동화시장 분석, KIS Special Report.
김현아(2009), 현행 PF 공모사업의 문제점과 정책과제, 한국건설산업연구원.
박동규(2010), 공모형 PF 사업 관리지침, LH공사.
백인길(2008), 공모형 PF 사업의 특성에 관한 연구, 부동산학 연구 제14집.
이승우(2009), 금융위기 이후 공모형 PF사업의 실태와 정책방향.
전수현(2008), 공공- 민간 합동 PF 사업단계별 핵심 수행요인에 관한 연구, 전주대 학교 대학원 부동산학과 박사학위 논문
금융감독원(2011), 전자공시시스템
한국경제신문, 2011년 12월 7일자 보도자료.

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