일반투자자의 시장접근성 제고를 위한 공모·상장형 부동산 유동화시장 활성화 방안 연구 - 공모형 리츠 및 부동산 DABS 거래소를 중심으로 -
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국문초록

Ⅰ. 서 론
▣ 2000년대 이후 진행된 전세계적인 부동산금융의 큰 흐름은 유동화를 통한 부동산금융 공적시장의 급속한 성장이라고 할 수 있음.
▸이러한 추세는 자본시장과 부동산시장의 통합이 전세계적 차원에서 진행되면서 더욱 본격화
▣ 우리나라에서도 부동산자산과 금융과의 융합과정이 빠르게 진전되면서 그동안 주택 자체 및 주택 모기지대출에 집중되어 왔던 논의가 상업용 부동산, 임대주택, SOC(항만, 공항, 도로), 도시재생, 나아가 해외부동산 등으로 확대되는 추세임.
▸따라서 향후에는 관련 자산의 취득, 개발, 운영 및 관련 금융상품 개발과 리스크 관리 등으로 논의가 빠르게 확산될 것으로 전망
▣ 그러나 이와 밀접한 관련이 있는 국내 부동산 유동화증권 시장(부동산 간접투자시장)은, 글로벌 부동산금융시장 트렌드와 괴리되어 발전이 크게 뒤쳐져 있는 상황임.
▸부동산투자회사(Real Estate Investment Trust, REITs, 이하 리츠) 및 부동산펀드로 대표되는 부동산간접투자시장, 특히 공모ㆍ상장되어 주식시장에서 거래가 이루어지는 지분투자시장은 국내 경제 및 금융시장 발전 정도에 비해 크게 뒤처져 있는 실정
▣ 따라서 그 원인과 문제점들을 살펴보고, 향후 국내 금융시장 발전 정도에 상응하는 관련 시장의 활성화, 특히 일반투자자들의 시장접근가능성이 높은 상장리츠와 부동산 디지털 유동화증권(이하 부동산 DABS) 거래의 활성화 방안을 살펴보는 것은 매우 중요한 의미가 있다고 판단됨.
▣ 본고에서는 향후 국내 경제의 추세적 성장잠재력 약화와 고령화에 따른 고령층 자산관리의 필요성, 일반 소액투자자의 부동산 투자 접근성 제고 등 금융포용 확대를 목표로 리츠 및 부동산 DABS 거래활성화 방안을 모색하고자 함.
▸글로벌 금융시장의 흐름과 괴리되어 낙후되어 있는 국내 부동산 유동화증권 시장을 국내 자본시장 발전정도에 상응하는 수준으로 활성화
▸또한 일반 개인투자자들의 시장접근 가능성 확대를 위해 대체투자시장으로서의 국내외 공모·상장 리츠시장 및 부동산 DABS 거래 논의진행 현황과 시장·제도적 부분을 짚어보고, 향후 전망과 발전방안과 관련된 시사점을 제시
Ⅱ. 국내외 리츠시장 현황
1. 리츠 개요
▣ 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts; REITs, 이하 리츠)는 불특정 다수로부터 자금을 모집하여 부동산을 매입·운영하거나 부동산 관련 대출 및 유가증권에 투자하여 발생수익(운용성과)을 투자자에게 배분하는 주식회사형 부동산간접투자기구를 의미함.
▸부동산펀드와 함께 부동산 간접투자상품의 하나로서 부동산시장의 안정화, 금융 및 기업 구조조정 지원 등의 역할을 수행하는 수단으로 활용
▣ 국내에서 리츠는 2000년대 초반 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련 자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입함.
▸글로벌 금융위기 이후 기업구조조정 및 부동산시장 안정화를 위해
① 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공하고, ② 부동산가격 안정을 도모하며, ③ 건설시장의 활성화 및 ④ 제반 부동산산업의 발전을 목적으로 도입(reits.molit.go.kr 제공 리츠제도 내용 참고)
▸나아가 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반인의 부동산 투자 욕구를 충족시키고,
▸인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정을 도모
▣ 리츠의 설립과 운영은 2001년에 제정된 「부동산투자회사법」에 근거하며 국토교통부의 감독을 받는다는 점에서 또 다른 부동산간접투자 상품인 부동산펀드와 구별됨.
▸부동산펀드는 2007년에 제정된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 일명 자본시장법에 근거하여 금융위원회의 감독을 받음.
▸또한 리츠가 법적으로 주식회사 형태를 취하는 반면에 부동산펀드는 주식회사 형태뿐만 아니라 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation) 또는 투자상품의 형태를 취할 수 있다는 점에서 넓은 의미에서 REITs도 부동산펀드의 일종
* 다만 부동산펀드의 경우에는 주식회사 형태보다는 대부분 투자신탁 또는 투자회사 등 집합투자기구 형태의 폐쇄형(closed-type)으로 운용됨에 따라 일반투자자의 참여가 실질적으로 배제
▣ 리츠는 도입 목적의 달성을 위해 일반적으로 공모형식의 자금조성과 거래소 상장과 유통을 통해 소액투자자의 접근성이 용이
▸리츠는 상법상 자산운용기능을 갖춘 주식회사로서 일반 주식회사와 같이 주주총회, 이사회, 감사 등의 내부 거버넌스를 구비해야 하며, 자산운용에 있어서도 투자자의 직접 참여가 가능
2. 해외 리츠시장 현황
▣ 리츠 제도는 미국에서 최초로 도입(1960년)되어 2000년 이후에는 유럽지역과 아시아지역 등으로 급속히 확산됨.
▸1994년 당시에는 리츠 시행국이 5개 국가에 불과하였으나 2019년 9월 현재 G7 7개 국가를 포함, 총 39개 국가가 리츠를 도입해 운영 중
▸특히 2000년대 이후 글로벌 차원에서 자본시장과 부동산시장의 통합이 급속히 진전되면서 부동산자산의 유동화 및 증권화의 방편으로 빠른 속도로 확산
▸최근에는 중국, 스웨덴, 아르헨티나 등 10여개 국가가 리츠 도입을 검토 중인 것으로 알려짐.
▣ 리츠 제도의 세부내용은 국가별로 차이가 있으나, 일반적으로 다수의 투자자에 의한 소유분산 및 상장 위주의 시장 발전, 과세대상소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 가지고 있음.(reits.molit.go.kr 제공 리츠제도 내용 참고)
▣ 가장 널리 사용되는 글로벌 리츠지수는 FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series(이하 글로벌 NAREIT 지수)이며, 동 지수에 편입된 글로벌 리츠 개수는 상장리츠 중심으로 476개, 시가총액은 약 1.6조 달러 수준임.
▸동 지수에 편입된 국가별 상장리츠의 시가총액 규모는 2018년 기준으로 미국 1조 달러, 일본 J-REIT 1,300억 달러, 캐나다 리츠 900억 달러, 싱가포르 리츠 600억 달러 수준
▸이들 국가의 리츠시장은 장기간의 정부지원과 제도개편 과정을 거쳐 상장 리츠 중심으로 성장해 온 만큼 개별 리츠의 규모도 크고 시장데이터의 공신력도 높음.
▸반면 최근의 상장 리츠에 대한 관심 확대에도 불구하고 2019년말 기준 한국의 상장 리츠는 7개에 불과하고 합산 시가총액은 2조8천억원으로 KOSPI 전체 시가총액의 0.12% 수준에 불과
▣ FTSE NAREIT 지수 기준 글로벌 리츠의 국가별 3년간 총수익률(Total Return)은 2019년 1월말 현재 싱가포르 49.88%, 캐나다 46.34%, 호주 34.49%, 미국 23.34%, 일본 13.46% 순이며, 글로벌 리츠의 3년간 총수익율은 25.42%임.
▣ 아태지역의 주요국 리츠시장 현황을 살펴보면 다음과 같음.
1) 일본의 J-리츠
▣ 국내 리츠의 전형이 된 일본은 늦게 2000년에야 늦게 리츠제도를 도입하였으며 미국형 리츠의 전통을 따라 회사형 리츠를 채택하였었으나, 나중에는 리츠 운영방식을 US-리츠와는 달리 위탁관리로 제한하는 조치를 취함.
▸늦은 출발에도 불구하고 대규모 부동산을 보유했던 다수의 기업들이 리츠시장에 진입하여 보유 부동산을 적극 유동화하며 대형 리츠 중심의 시장으로 빠르게 성장
▸위탁관리 운영에도 불구하고 영속적 기업의 특성을 구현
▣ 일본 리츠(J-REITs, 이하 J-리츠)는 2019년 7월말 기준 총 62개 상장되어 약 138조 원 규모로 운영되고 있음.
▸상장 J-리츠의 규모는 GDP의 2.6%, 주식시장 시가총액 대비 2.5%의 비중을 차지
▸업종별 투자유형 비중을 보면 복합형 35.8%, 오피스 27.3%, 물류 11.1%, 리테일 8.6%, 주거용 8.1% 순의 비중을 보임.
* J-리츠의 업종별 운용자산(AUM) 규모
복합형 490억 달러, 오피스 380억 달러, 물류 150억 달러, 리테일 120억 달러, 주거용 110억 달러 순
▣ J-리츠의 연간 수익률은 2006년부터 2009년까지 감소세를 보였으나 2010년부터 추세를 반전하여 꾸준히 연 6~7%의 수익률을 시현함.
2) 싱가포르의 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)
▣ 싱가포르가 우리나라와 비슷한 시기에 리츠제도를 도입하였음에도 불구하고 우리나라 리츠시장과 비교하여 큰 시장규모로 성장하였는데, 이러한 성장배경의 중심에는 스폰서드 리츠(Sponsored REITs, 또는 Anchor REITs) 제도의 도입을 들고 있음.
▣ 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)란 스폰서가 리츠의 자금조달과 투자정책에 대하여 상당한 영향력을 미치고, 리츠의 외부관리자 혹은 경영자로서 리츠를 관리하는 구조의 리츠를 통칭함.
▸스폰서는 보유자산을 이양하거나 자본을 투자하는 등의 형태로 리츠운영을 지원하고, 스폰서가 전액 출자한 독립적 자산관리회사(AMC)를 통하여 리츠를 설립하고 관리
▸스폰서는 리츠의 대주주로서의 역할을 수행하고 스폰서 자산에 대한 리츠의 선매권을 보장하며 리츠가 자산의 매입을 위해 대출 시에는 스폰서의 존재로 인해 신용도(source of credit)를 높이는 역할을 수행
▸또한 리츠가 신주를 발행할 시에는 스폰서가 주식을 매입하는 등 리츠의 자금조달(fund raising)에도 기여
▣ 스폰서드 리츠는 개인투자자에게 부동산 투자기회 제공, 투자의 투명성 제고, 부동산시장 전문화 등을 명분으로 도입
▸소액투자자들에게 부동산 직접투자로 인한 위험을 감소시켜 스폰서가 부동산을 보유하고 관리하면서 안정성과 신뢰성을 제고
▣ 싱가포르의 스폰서는 리츠의 대주주라는 개념에서 이해되며, 부동산물건이나 자금의 공급부터 관리 및 운용의 주체가 됨
▸일반적으로 스폰서드 리츠는 부동산 상장과 관리/운용 업무를 하는 자산관리회사(AMC)가 부동산관리회사(PM)을 100% 소유하고 경영을 책임지는 구조로 이루어짐.
▣ 스폰서드 리츠의 특징은 ① 투자물건 및 재원 조달의 용이성 제공, ② 상장을 통한 대형화, ③ 세제 혜택을 통한 공모 의무화, ④ 일반국민의 리츠상품 투자 접근성 제고 등으로 요약됨.
▸(투자물건 및 재원조달의 용이성 제공) 스폰서의 존재는 투자물건 및 재원조달에 용이하고 스폰서의 신뢰도를 바탕으로 금융기관과의 관계에서 상대적으로 좋은 조건으로 자금조달이 가능
▸(상장을 통환 리츠 대형화에 기여) 리츠 상장을 통해 상대적으로 엄격한 투명성·건전성 규제를 적용할 수 있었고, 이를 통해 리츠 대형화에 크게 기여했다는 평가
▸(세제혜택을 통한 공모 의무화) 공모와 세금혜택을 연계하여 리츠 주식의 공모를 의무화함으로써 소액투자자들의 시장 접근성을 제고하는 데 기여
* 상장 리츠가 배당요건을 충족한 경우, 리츠 전체 수익(운영수익+자본수익)의 90%에 대해 법인세 면제 혜택이 제공. 또한 SPV 설립 및 사업비용에 대한 소비세 감면 혜택을 제공
▸(일반국민의 리츠상품 투자접근성 제고) 공모ㆍ상장을 통해 소액투자자들에게 부동산 직접투자로 인한 위험을 감소시켜 투자접근성을 제고하는 한편, 적극적 대국민 홍보를 통해 상품 인지도를 개선
3) 호주 스테이플드 리츠(Stapled REITs)
▣ 스테이플드 리츠(Stapled REITs)란 자산을 보유하고 있는 리츠의 지분과 자산을 운용하는 역할을 하는 자산관리회사(AMC), 부동산개발회사 또는 이와 유사한 성격을 가지고 있는 책임법인(responsibility entity)의 주식(share)이 하나의 결합증권 형태로 구성, 상장되어 거래가 이루어지는 형태임.
▸스테이플드 리츠 구조에 포함된 리츠(ownership vehicle)와 운영책임을 갖는 기업법인(corporate entity)은 모두 각각의 법인격은 유지되며 양자 간에는 결합운영계약(stapling agreement contract)을 통해서 결합증권(stapled Securities)의 발행이 가능
▣ 스테이플드 리츠는 A-REITs가 성장하는 데 매우 중요한 역할을 수행하였으며, 특징은 ① 절세효과, ② 내부화(Internalization)에 따른 경영효율성 증대, ③ 스폰서를 통한 리츠 확대, ④ 대규모 리츠구성 가능 등의 장점이 있음.
▸(절세효과) 스테이플드 리츠에 편입되어 있는 기업법인은 리츠와의 계약을 통해 자산을 직접 운용하고 적정한 임대료를 리츠에 지불하는데, 이 과정에서 기업법인의 과세가능소득이 감소하여 세금을 절세하는 효과가 존재
▸(내부화에 따른 경영효율성 증대) 스테이플드 리츠는 다양한 부동산관련 사업영역을 하나의 리츠에 편입하는 것이 가능함에 따라 관련사업의 전후방 연관효과를 극대화할 수 있을 뿐만 아니라 외부자원을 내부화할 수 있기 때문에 경영효율성을 높일 수 있는 장점으로 작용
▸(스폰서를 통한 기업법인 구성의 다양성 확보) 스폰서 보유를 통해 경영 및 재무적 안정성 확보와 중장기적 차원의 부동산 개발 및 운용을 통해 규모의 경제를 확보할 수 있는 이점
▸(규모의 경제 확보) 강력한 스폰서와 결합된 대형 리츠는 시장지배력강화와 투자수요 확충에 유리하고 이는 주식의 거래량을 증대시켜 주주에게도 긍정적 영향을 제공
3. 국내 리츠시장 현황
1) 전체 시장 현황
▣ 국내 리츠는 앞에서도 언급했다시피 2001년에 제정된 「부동산투자회사법」에 근거하여 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입됨.
▸최근 들어 국내 부동산시장의 활성화과 정부의 적극적인 규제 완화, 물류산업을 중심으로 한 보유 부동산자산 유동화 수요가 확대되면서 최근 크게 주목받고 있는 상황
▣ 금감원 리츠정보시스템에 따르면 국내에는 2019년 11월말 기준 총 237개의 리츠가 운용되고 있으이며 6개의 상장 리츠가 존재함.
▸국내 리츠 총 자산규모는 46조원 규모이고, 상장 리츠의 자산규모는 2.1조원 수준
▸국내 리츠 수 및 총 자산규모는 2010년부터 증가세를 보이며, 지난 10년간 리츠 수는 약 5배, 자산규모는 약 6배로 성장
▸리츠유형별 자산비중은 위탁관리리츠가 90.4%, CR리츠 8.6 %, 자기 관리리츠 0.97%로 대부분 위탁관리로 운영
▸2018년말 기준 국내 리츠의 투자자산별 비중은 주택 58.3%(임대주택 53.5%), 오피스 27.1%, 리테일 9.5% 순임.
▣ 국내 리츠의 자산규모별 현황을 살펴보면, 2019년 10월말 현재 3천억원 이상의 대형리츠는 51개로 전체의 20% 정도에 불과하지만, 자산규모는 29.6조 원으로 전체의 63.3%를 차지
▸운용 자산유형별 구성을 살펴보면, 주택(주거용)이 122개의 리츠로 절반 이상을 차지하고 다음으로 오피스 57개, 리테일 28개 순을 나타내며, 자산규모 역시 주택, 오피스, 리테일 순임.
▣ 수탁규모 기준 자산관리회사(AMC) 순위를 보면, 2019년 7월말 현재한국토지신탁(수탁액 16.7조원, 전체 수탁액 대비 비중 38.3%), 코람코자산신탁(7.75조원, 17.8%), 대한토지신탁(4.27조원, 9.8%), KB부동산신탁(3.05조원, 7.0%)이 전체 수액액 대비 비중이 각각 5%를 상회하며 4강 체계를 구축하고 있음.
▸상위 4개 AMC의 수탁액이 31.7조원으로 전체 수탁액에서 차지하는 비중은 72.8%에 달함.
▣ 국내 리츠의 2018년 전체 평균 배당수익률*은 8.50%로서 과거 10여년간 연평균 7~8%의 수익을 가져다주는 부동산간접투자상품으로 성장하였음.
▸투자자산별 배당수익률을 살펴보면, 2018년을 기준으로 리테일 및 주택 분야의 수익률이 각각 14.15%, 11.15%로 상대적으로 높게 나타남.
2) 국내 공모형 상장리츠 현황
▣ 국내 상장리츠의 자산규모는 2019년말 기준 2.1조 원 수준으로 작년 말 1.6조 원 대비 30% 이상 급증
▸이는 2019년 중에 상장한 롯데리츠 및 NH프라임리츠의 시장가치가 급증한 데 따른 것임.
▸2020년 상반기 중에도 마스턴자산운용과 제이알투자운용 등 자산관리회사(AMC) 주도로 해외 부동산에 투자하는 공모리츠 상장이 추진되고 있어 더욱 큰 폭의 성장세가 예상
▣ 2018년 이후 리츠의 상장시장이 빠르게 성장하고 있는 것은 정부의 공모형 부동산간접투자시장 활성화 정책에 따른 규제완화에 힘입은바 큼.
▣ 정부는 2018년 6조 원 규모인 공모형 부동산간접투자 상품 규모를 2021년에는 60조 원까지 확대시켜 시가총액 대비 2.3% 성장시킨다는 목표를 정하고 관련 규제 완화 및 발전 전략을 시행중임.
▸한국의 주식시장 내 리츠 비중(2018년말 기준0.04%)을 살펴보면 호주, 싱가폴, 미국, 일본 등과 비교하여 상당히 낮은 상황인바, 이는 주로 국내 리츠시장이 사모 위주로 발전해 왔기 때문으로 판단
▸이에 따라 정부는 부동산에 대한 소액 개인투자자의 시장접근성 및 투자기회 확대를 위해 공모형 리츠 활성화 방안을 마련해 시행 중
▣ 한편 최근 대내외적으로 경제 불확실성이 확대되고 저금리 기조가 장기화되는 가운데 정부의 전향적 규제완화, 안정적인 배당수익과 시세차익을 앞세워 투자자들에게 큰 주목을 받고 있음.
▸현재 국내 상장 리츠는 개인투자자들의 부동산 소액투자가 가능하고 상대적으로 높은 배당수익(약 3~7%)과 주가 상승에 따른 시세차익이 가능한 상황
▸또한 저금리 하에서 중위험, 중수익 상품에 대한 선호와 운용사 자금조달 비용 감소로 인한 순이익 증가로 주목받고 있는 상황
3) 공모ㆍ상장 리츠 관련 규제 완화 주요 내용
▣ 정부는 2018년 12월과 2019년 9월 중 각각 「공모·상장리츠 활성화 방안」과 「공모형 부동산간접투자 활성화 방안」의 발표를 통해 공모형 상장 리츠의 활성화에 대한 확고한 입장을 표명함.
▸정부는 공모형 상장 리츠의 활성화를 통해 가계유동성을 기업의 신사업투자 및 건설투자 등 생산적 분야로 흡수하고, 일반투자자들의 상업용 부동산 투자에 참여할 수 있는 통로 확대를 통해 소득 증대에 기여를 목적으로 활성화 전략을 추진
▸이를 위해 우량 투자자산의 투입을 비롯하여 투자자, 투자환경 및 제도 등 부동산간접투자 관련 전 분야에 걸쳐 종합적 지원 방안을 마련
▸나아가 소액 개인투자자의 리츠 투자에 대한 접근성을 제고하고 리츠에 수익성 및 안정성이 높은 자산이 유인되도록 규제를 완화하는 등의 제도 개선을 시행
▣ (우량 신규자산의 공급) 공공시설의 민간 사업자(건설·운영) 선정시, 공모 리츠·부동산펀드 사업자(이하 ‘공모사업자’) 및 공모자금을 조달하는 사업자에 우량 공공자산을 우선 공급하기로 함.
▸공공개발을 통해 조성된 상업용 부동산(시설·용지 등)을 공모사업자(리츠·부동산펀드) 또는 공모자금을 활용하는 사업자에게 우선공급
* 사례 : 판교 알파돔 빌딩을 LH에서 개발한 후 상장리츠에 매각
▸대형 물류시설용지 분양 시 우선 공급 대상에 공모사업자를 포함
▣ (세제혜택 확대) 공모 리츠·부동산펀드에 투자하는 개인 및 기업투자자에 대한 세제혜택을 충분한 정도로 지원
▸5천만 원 한도로 공모 리츠·부동산펀드 또는 재간접 리츠·부동산펀드의 주식 및 수익증권에 투자하여 발생한 배당소득에 대해 기존보다 낮은 세율로 분리과세(단일세율 9%)
* 현재 연 2천만 원 초과 이자 및 배당 등의 금융소득에 대해 누진 종합소득과세(6~42%), 연 2천만원 이하의 분리과세 대상 금융소득에 대해서도 14% 세율로 단일과세 중
▸공모 리츠·부동산펀드뿐만 아니라 공모 리츠·부동산펀드가 투자(100%)하는 사모 리츠·부동산펀드에도 재산세 분리과세 적용
* 공모형 리츠 및 부동산펀드는 분리과세 유지(세율 0.2%, 종부세 제외), 사모형은 합산과세 방식으로 지방세법 시행령 개정 추진(2020년부터 적용)
▸공모 또는 공모가 투자(100%)하는 사모에 대해 취득세 감면 타당성 검토 추진
▸기업의 공모리츠 현물출자 과세특례 적용기한을 2019년에서 2022년으로 3년 연장
* 공모리츠에 대한 현물출자로 발생한 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 리츠의 주식 처분 시까지 과세 이연
▣ (안전한 투자환경 조성) 개인이 안심하고 공모 리츠 및 부동산펀드에 참여할 수 있는 투자환경의 조성
▸일정규모 이상의 자산 보유 상장리츠에 대해 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가결과를 공시
▸상업용 부동산시장의 객관적 투자성과 기준을 보여주는 투자지수 개발을 위해 정부·민간 합동으로 TF를 구성하여 지역·자산·규모별수익률 지수의 개발을 지원
▸주택기금여유자금, 금융기관 등이 출자하는 스폰서드(앵커)리츠를 블라인드 방식으로 조성하여 다수의 공모 子리츠·펀드의 출현을 견인
* 주택도시기금 여유자금, 연기금, LH 등이 출자하여 모태펀드 형태로 조성
▸비개발 위탁관리리츠 상장예비심사 폐지 등 리츠 상장기간 단축 등을 통해 상장리츠 공급을 원활화
▣ (상품 다양화를 위한 규제 합리화) 투자자의 각기 다른 투자성향에 대응할 수 있는 다양한 상품 개발을 위한 관련 제도 개선
▸공모 재간접리츠가 사모 리츠·부동산펀드에 투자하는 경우, 재간접 리츠와 사모 리츠·부동산펀드의 투자자 합산 예외
* 공모 재간접리츠가 사모 리츠·부동산펀드에 10% 이상 투자하는 경우, 사모 리츠·부동산펀드의 투자자 수를 공모와 합산하도록 하여 사모 리츠 및 부동산펀드가 공시 등 공모 의무가 발생하여 그동안 투자사례가 전무
▸부동산·특별자산 재간접펀드의 사모리츠에 대한 투자한도를 현행 10%에서 50%로 확대
▸확정급여형(DB형) 퇴직연금의 상장리츠 투자 허용
▣ (사업성 강화를 위한 규제 완화) 공모 리츠·부동산펀드에 입지규제 최소구역 활용, 개발밀도 완화, 입체복합개발 권고 등을 통한 사업성 강화
▸공모 리츠·부동산펀드가 사업대상지에 직접 입지규제 최소구역을 지정할 수 있도록 도시관리계획 입안 제안을 허용
▸노후화된 상업용 건축물의 재건축 사업에서 공모 리츠·부동산펀드가 공공시설, 기반시설, 임대주택 등을 함께 건축하는 경우, 한시적으로 국토계획법 상 상한까지 용적률 완화
▸공모 리츠·부동산펀드가 도시계획시설을 활용한 개발사업을 하는 경우, 입체복합개발을 권고하여 입체복합개발의 활성화를 유도
Ⅲ. 부동산 디지털 유동화증권(DABS)
거래소 현황
▣ 전통적인 부동산 간접투자기구인 부동산펀드와 리츠 이외에 최근 블록체인 기술을 기반으로 한 부동산 디지털 유동화증권(Digital Asset Backed Securities, 이하 DABS) 플랫폼이 주목받고 있음.
▸개별 부동산을 지분 형태로 쪼개 상장하여 유동화하는 방식으로 블록체인 기술을 기반으로 거래의 투명성을 높이고 일반투자자의 시장접근성을 확대하는 것이 요체
1. 법적 성격
▣ 부동산 DABS 거래소는 블록체인 기술을 기반으로 디지털 형태로 부동산 유동화 수익증권(DABS)을 발행 및 유통하는 플랫폼을 의미함.
▸부동산 소유주가 거래소에 수익증권을 상장하면 일반투자자들은 스마트 폰 앱을 통해 주식처럼 실시간으로 거래가 가능
▸수익증권 소유자는 부동산의 지분 일부를 소유하는 것인 만큼 임대료 및 건물매각 시세차익에 따른 금액을 배당수익으로 취득
▣ 현재 금융위원회가 부동산 전문거래소 및 부동산 DABS 유통 플랫폼사업을 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정함에 따라 관련법적 규제*를 한시적으로 적용받지 않고 있는 상황**
* 부동산 DABS 사업 수행을 위해 규제 특례 인정이 필요한 사항으로서는 ① 자본시장법제110조(수익증권) 제1항의 부동산 신탁계약에 의한 수익증권 발행의 허용, ② 자본시장법 상 불명확한 디지털 증권의 증권성 인정, ③ 자본시장법 제373조의 플랫폼 개설을 위해 거래소 허가 규정에 대한 예외 인정, ④ 자본시장법 11조의 증권거래 중개를 위한 투자중개업 인가에 대한 예외규정 인정 등이 있음.
** 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정되는 경우, 금융법상 인허가 및 영업행위 등의 규제를 최대 4년간(2+2년) 적용 유예 및 면제 받게 됨. 기간 종료 시에는 규제특례가 원칙적으로 종료되나, 정책당국은 시장 안착을 위해 인허가 심사 절차를 지원하고 입법조치 권고와 2년 이내의 배타적 운영권 부여를 검토할 예정
2. 작동원리와 특징
▣ 현재 부동산 DABS 거래소는 상업용 부동산에 초점을 맞추고 동 지분거래를 통해 연평균 약 5% 정도의 기대수익률이 발생할 것으로 예상
▣ 부동산 DABS권 전문거래소의 작동원리는 다음과 같음.
▸먼저 부동산 소유주는 보유 부동산 자산을 감정평가법인에 의뢰하여 가격 감정을 받은 후 감정가격에 기반하여 거래소에 상장을 신청
* 이 과정에서 건물주는 부동산 신탁사와의 관리처분신탁계약을 통해 건물 소유권을 신탁사로 이전
▸신탁사와 은행은 감정가격을 기초로 하여 거래소에 상장된 부동산을 운영하고 수익증권을 발행하여 상장
* 신탁사들은 거래소에 상장된 부동산을 운영하고, DABS를 은행과 함께 발행하고, 은행은 DABS 발행과 인수에 참여
▸이후 일반투자자는 어플리케이션(응용프로그램)에서 거래소에 상장된 개별 부동산을 검색하고, 원하는 부동산을 직접 선택하여 지분(수익증권)을 주식처럼 실시간 거래
▸모든 거래의 안정성 확보를 위해 블록체인 기술을 활용하여 모든 거래과정이 전자증권 형태로 거래소와 은행에 공동으로 기록
▣ 부동산 DABS 거래는 투자자가 개별 부동산에 투자할 수 있는 것이 리츠와 가장 큰 차이이며, 소액투자가 가능하다는 점에서 리츠보다도 상대적으로 높은 시장 접근성이 존재
▸당장은 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정되어 있어 자본시장법 하 관련 규제의 예외로 인정되고 있으나, 향후 양성화되는 경우 신탁법과 자본시장법에 근거하여 금융위원회의 감독 하에 있을 전망
▸반면에 리츠는 투자자 입장에서 개별 부동산에 대한 투자가 아닌 법인에 대한 투자라는 점에서 부동산 DABS 거래와 차별화
▸리츠는 상법상 주식회사형 부동산 간접투자기구로서 설립과 운영이 「부동산투자회사법」에 근거하며 국토교통부의 감독을 받는다는 점에서도 DABS 거래와 차이
3. 국내 현황
1) 대표적인 부동산 DABS 플랫폼
▣ 2019년 말 현재 핀테크업체인 카사코리아 주도의 부동산 DABS 거래소 컨소시엄이 금융위원회로부터 혁신금융서비스(규제금융 샌드박스)로 지정받아 2020년 2월 중 정식으로 개소할 예정임.
▸동 사업 컨소시엄에는 국민은행, KEB하나은행, 신한금융투자 등이 참여하고 있으며, 증권 발행규모는 향후 2년간 약 5천억을 목표
▸카사코리아와 협약을 맺은 신탁사(한국토지신탁)는 발행한 부동산유동화 수익증권을 디지털 형태로 투자자에게 제공
▸신한금융투자는 플랫폼 이용자에게 종합자산관리계좌(CMA)의 개설서비스를 지원하고 블록체인 기술 적용을 통해 전자증권 거래 분산원장을 카사코리아와 공동으로 운영
* 카사 플랫폼은 신한금투의 종합자산관리계좌(CMA)에 연동되어 있어, 투자자는 카사 앱 설치 후 신원증명을 거쳐 비대면계좌를 개설할 때 신한금투의 CMA 계좌를 활용
* 블록체인 기반의 스마트 컨트랙트(조건부 자동계약체결) 기술을 활용하여 투자자들이 거래할 수 있는 플랫폼을 구축하였으며 약 6개월간의 모의시험을 거쳐 시스템 안정성과 유효성을 검증받아 본인가를 받은 상황
▸한편 KB국민은행과 KEB하나은행은 유동화 수익증권(DABS)을 발행 및 인수에 참여하고, 신탁사(한국토지신탁)는 거래소에 상장된 부동산을 신탁재산처럼 운영하고 수익증권을 발행
▣ 또한 핀테크 업체 루센트블록도 컨소시엄을 구성하여 비슷한 형태의 부동산 수익증권 거래 플랫폼을 샌드박스로 신청한 상태여서, 복수의 부동산 DABS 거래소 출범도 가능한 상황임.
▸동 사업 컨소시엄에는 하나자산신탁, 한투부동산신탁, 경남은행, 대구은행 등이 참여
* 루센트블록은 대전에 본사를 두고 있으며 인근 지역의 유명 건물이나 프로젝트성 부동산 등을 중심으로 상장 물건을 모색 중인 것으로 알려져 있음.
▣ 한편 블록체인 기반 융합 솔루션 업체인 블루웨일이 2020년 상반기중에 해외 부동산 자산공유 플랫폼 쉐어러블어셋(Sharable Asset)을 공식 출범할 예정
* 이미 싱가포르 호텔과 1,200억 원 상당의 블록체인 기반 DABS 발행에 합의 및 계약을 완료한 것으로 알려져 있음.
2) 기대효과
▣ 부동산 DABS 거래소의 출현은 그 동안 기관투자자 및 소수의 고액자산가에게 집중되었던 우량 부동산 투자기회를 블록체인을 통한 디지털 혁신을 통해 개인투자자 영역으로 확대시킬 것으로 기대됨.
▸일반 개인투자자들의 대체투자 수요를 충족시킬 수 있는 계기이자 블록체인 분야를 비즈니스 모델로 연결시켜 수익을 창출하는 디지털 금융 확대 및 새로운 부동산 간접투자시장 생태계 조성으로서의 의의를 지님.
Ⅳ. 공모형 부동산 유동화증권 시장 발전을 위한 제언
1. 국내 리츠시장의 문제점
▣ 과거 20년 기간에 걸쳐 미국, 일본, 호주와 싱가포르 등 아태지역의 부동산간접투자기구의 하나로 리츠에 대한 연구가 활발하게 진행된바, 이들 연구들이 제시하고 있는 리츠 성공의 전제조건에 대해서는 몇 가지 일치된 견해가 존재
▸첫째, 거버넌스 측면에서 규모의 경제를 달성할 수 있고 투명한 경영이 가능한 공모 상장회사의 형태를 취하여 일반투자자들의 접근성이용이하고,
▸둘째, 수익성을 갖춘 경쟁력 있는 양질의 부동산자산 포트폴리오를 구축해야 하며,
▸마지막으로 리츠시장의 안정적 운영과 소비자후생 극대화를 위한 규제환경을 구축할 것 등을 포함
▣ 그 동안 국내 리츠시장은 이러한 성공의 전제조건과는 상당한 격차가 존재하여 왔음.
▸국내 대부분의 리츠는 부동산펀드와 같이 영속적인 주식회사 형태가 아닌 비상장-기한부 펀드 형태로 운영되고 규모면에서도 영세성을 면치 못하여 왔음.
* 우리나라 리츠의 경우 소액투자 활성화라는 본래 목적에도 불구하고 도입 초기 기업구조조정 촉진을 위해 「부동산투자회사법」 상 국민연금 등 24개 공모의무면제기관의 출자가 30% 이상 이루어지면 상장의무가 면제되는 공모·분산의무 특례를 준 결과, 시장이 대기업과 기관투자자 중심의 사모형태로 발달하면서 리츠 대중화의 취지가 크게 후퇴
▣ 반면에 수익률 측면에서는 지난 5년(2014~2018년)간 매각차익을 제외한 배당수익률만 연평균 6.9%(임대리츠 제외)로 여타 금융상품에 비해 상대적으로 높은 수준을 기록 중임.
▸투자 포트폴리오 차원에서도 최근 일부 자산운용사들이 풍부한 유동성을 바탕으로 오피스, 물류, 호텔에서 점차 임대주택, SOC(도로, 항만 등), 항공기, 공연·영화 등의 분야와 해외부동산까지 투자대상을 확대
▣ 리츠 관련 규제환경도 최근의 전향적인 규제 개선에도 불구하고 여전히 리츠 선진국들에 비해 제도적 측면에서 개선될 부분이 있는 것으로 판단
▸리츠에 대한 투자와 관련하여 「은행법」, 「보험법」 등에서 리츠에 대한 출자를 제한하거나, 금산분리원칙에 따라 「금산법」 상 여러 가지 소유한도제한 규정이 적용되고 있어 다양한 투자자가 출자형태로 자유롭게 투자하기 어려운 문제점 존재
* 우리나라의 경우 「금융산업구조개선에관한법률」, 「은행법」, 「보험업법」 등에 의해 금융기관이 부동산펀드 및 리츠에 일정비율 이상출자하려는 경우 금융위원회의 사전승인 또는 신고의무가 있음. 즉 같은 기업집단에 속하는 기업에 대해서는 의결권 있는 발행주식 총수의 5%, 10%, 15% 이상, 같은 기업집단에 속하지 않는 경우에는 20% 이상의 주식을 소유하려할 때마다 매번 금융위원회의 사전승인을 받아야 함.
* 특히 은행과 보험회사의 경우에는 다른 회사의 의결권이 있는 발행주식 총수의 15% 이하로 소유를 제한하는 등의 주식소유한도 및 출자자 제한으로 다양한 출자자가 참여하기 어려운 구조임.
▸국내의 리츠와 부동산펀드는 제도적 유사성에도 불구하고 관련 근거법이 다른 이중적 법체계를 갖고 있어 정책 및 규제 혼선을 야기하는 측면
* 이러한 이중적 법체계는 상황변화에 따라 각 상품의 장점을 취하는 방식으로 투자자의 상품선택권을 확대시킬 수 있는 장점이 있으나 정책 및 규제 혼선을 야기하는 측면도 클 가능성
2. 부동산 DABS 거래 활성화의 과제
▣ 부동산 DABS 거래소의 활성화는 블록체인을 통한 디지털 혁신을 통해 그 동안 기관투자자 및 소수의 고액자산가에게 집중되었던 우량부동산 투자기회를 상장리츠와 함께 일반 개인투자자 영역으로 확대시킬 것으로 기대됨.
▣ 금융위원회는 관련 핀테크 기업이 시장에 안착할 수 있도록 사전 컨설팅 중심의 맞춤형 관리·감독을 추진할 계획임.
▸합리적이고 타당하다면 심사를 거쳐 탄력적인 기술 적용과 운영이 가능하도록 할 방침
▸아울러, 플랫폼 출시지원 설명회 및 간담회, 밀착형 테스트 지원, 상시 모니터링 등의 관련 컨설팅을 지원
▸나아가 플랫폼 실태점검 우선 실시, 검사 관련 체크리스트 제공 등을 통해 업체의 부담을 최소화할 예정
▣ 더불어 부동산 DABS 시장의 활성화는 거래소가 디지털 기술을 활용한 플랫폼이기에 시세 조종, 해킹 및 오류 등 기술적 문제 발생을 사전에 예방하는 등 철저한 투자자 보호가 전제되어야 할 것임.
▸부동산 금융시장의 안정성과 보안성 및 거래의 투명성 확보에 유의하여 투자자 자산을 안전하게 보호함으로써 혁신적 금융서비스가 조기 정착하도록 해야 할 필요
3. 시장발전을 위한 정책제언
▣ 국내 공모·상장형 부동산 유동화자산 시장을 자본시장 발전에 상응하는 규모로 성장시키고, 금융포용의 관점에서 부동산을 기초로 한 건전한 국민투자상품으로 발전시키기 위해서는 인식의 전환과 함께 다음과 같은 방향으로 제도개선이 필요할 것으로 판단
1) 시장발전을 위한 방향
▣ (정책공조의 강화) 공모형 부동산 유동화자산 시장의 국민경제적 역할과 장기 발전방향에 대해 정책당국들이 비전을 공유하고 이에 기초하여 정책공조를 강화할 필요
▸무엇보다 이중적 법체계를 택하고 있는 국내의 경우 리츠와 부동산 펀드 간의 역할분담*, 상장을 전제로 한 리츠시장에서의 금융포용 확대, 통합된 건전성 감독체계의 확립 등을 위한 구체적인 실행계획의 도출이 필요
* 예를 들어, 부동산펀드는 소수의 기관투자자 및 대형 전주들의 사모-폐쇄형 집합투자기구로 운영하여 정해진 기간 안에 수익을 현재화할 수 있는 상품으로 특화하는 반면, 리츠는 상장 의무화를 통해 본래 목적인 일반 소액투자자들의 접근이 자유로운 투자상품으로 특화하는 방식으로 역할분담을 시도하는 방안도 고려할 필요
▸한편 부동산 DABS 거래는 디지털 혁신을 기반으로 하고 있고 금융법 체계 하에서도 작동이 가능함에 따라 금융당국 입장에서는 이중적 법체계 구조 하에서의 이해상충의 문제를 피하면서 일반투자자의 부동산 투자시장 접근성 확대에 크게 기여할 가능성
▣ (새로운 형태의 지분형 부동산 금융상품 발굴) 공모상장형 리츠 및 DABS 시장 육성과 이를 위한 새로운 형태의 부동산 간접투자상품의 모색이 필요
▸부동산 지분화와 혁신금융을 통해 일반 소액투자자들의 금융포용을 확산시키는 한편, 내부통제가 가능한 거버넌스 구축을 통해 리츠 및 DABS 거래소 운영상의 효율성과 투명성을 구비할 필요
* 우리나라의 경우, 리츠의 규모가 영세하여 일반투자자들의 신뢰를 이끌어내기 어려운 상황임을 고려하여 일본과 싱가포르에서 REITs 성장에 크게 기여한 바 있는 스폰서드(앵커)리츠를 적극적으로 도입하여 활용할 필요
* 부동산 지분 거래에 대한 블로체인 기술 접목은 시장 접근성, 거래투명성 및 상품 다양성 확보 차원에서 기여할 것으로 기대
▣ (규모의 경제 달성과 포트폴리오 다변화) 양질의 부동산자산의 발굴을 통해 부동산간접투자기구의 대형화 및 포트폴리오 다변화가 모색되어야 할 것임.
▸母리츠 등을 활용한 M&A 활성화와 대형화를 통해 규모의 경제 확보와 투자자 신뢰를 제고할 필요
▸리츠와 마찬가지로 향후 DABS 시장도 투자대상을 물류, 임대주택, 호텔, SOC, 의료시설, 항공기, 신재생에너지 나아가 해외 부동산 등으로 다양화하여 투자자 선택의 폭을 확대할 필요
▣ (제도정비 및 리스크 관리) 제도적 측면에서 상장과 투자 활성화를 제한하는 제도 및 규제의 정비가 추가적으로 고려될 필요
▸부동산의 유동화, 리츠에 대한 투자제한요건 및 상장요건 중 질적심사요건의 개선, 상장 관련 비용 및 리스크 최소화 등을 위한 제도 개선이 필요
2) 제도 및 규제 개선 방안
▣ (의무배당정책의 유연화) 상장리츠의 경우, 자산매각 시 매각이익의 90% 이상 배당해야 법인세가 면제되는바, 자산 매각이익의 내부유보를 허용함으로써 리츠의 성장과 M&A를 위한 자금조성에 기여
▣ (연기금·보험의 공모형 부동산 유동화증권 투자제약 완화) 준채권형 상품인 리츠 및 DABS에 대한 연기금과 보험사에 대한 투자제약을 완화하여 시장 활성화를 촉진할 필요
▸확정급여형(DB) 퇴직연금으로 제한되어 있는 리츠 투자 허용을 DC형과 IRP형으로 확대하여 수요기반을 확대
* 만기가 정해져 있는 DB형 퇴직연금 상품의 경우, 정해진 만기(통상 매년 말)에 보유자산을 전액 매각 청산해야 하는 등 투자수요가 제한적
▸퇴직연금 제도가 발달한 호주나 미국에서는 연기금이 주도적으로 부동산 간접투자상품에 투자함으로써 부동산산업과 연금상품의 동반성장에 기여
▸한편 국내 보험사는 IFRS 21 도입으로 투자대상별로 신용위험계수만큼 일정비율을 충당금으로 적립해야 하는 문제가 리츠 및 향후 DABS에 대한 적극적인 투자를 제한할 수 있음.
▣ (배당주기의 단기화) 또한 리츠 및 DABS 모두 고령층의 월단위 정기 소득화 등을 지원하는 측면에서 배당주기의 단기화로 개인의 호응을 유도할 필요가 있음.
▣ (상장 리츠 및 부동산 DABS의 기초자산 다양화) 높은 배당률을 기초로 한 상장 리츠와 부동산 DABS를 기초자산으로 하는 펀드, 상장지수펀드(ETF), 상장지수채권(ETN) 등의 상품 개발을 통해 금융시장의 부동산 관련 상품 다변화와 투자자들의 선택권을 확대
3) 투자자 보호 및 관련 금융리스크 관리
▣ 최근 상장리츠의 활발한 참여와 부동산 DABS에 대한 관심 확대에도 불구하고 성공적 정착을 위해서는 경쟁력 확보와 함께 투자자 보호 및 리스크 관리 시스템 구축이 핵심과제가 되어야할 것임.
▸최근 들어 대체투자수단으로서 부동산펀드와 함께 상장리츠가 큰 주목을 받으면서 신규 자산관리회사 설립이 빠르게 증가하였으며, 동 분야의 경쟁이 점차 치열
▣ 특히 부동산 투자의 해외진출과 관련하여 해외 리츠 및 해외 부동산 DABS 활성화의 관건은 리스크 관리에 있다는 것이 일반적인 평가임.
▸해외 부동산 투자는 상품구조상 판매사, 운용사, 에이전시 등 다양한 주체가 개입하는데다 현지 부동산 거래 관행 등으로 인한 거래 상대방 리스크와 법적(Legal) 리스크가 크고 환율변동에도 취약
* 2019년 중 발생한 독일 헤리티지 DLS와 JB 호주NDIS펀드가 인허가 지연 및 사기 등의 문제로 손실을 입거나 만기가 연장되는 사례들과 같이 해외 부동산투자는 불완전판매 및 거래상대방 리스크에 노출될 가능성이 높음.
▸글로벌 부동산 대체투자 수익률이 추세적으로 하락하고 있는 점도 전반적인 모니터링 강화와 사전적 리스크 관리가 필요성을 높이고 있는 상황
▣ 리츠 및 부동산 DABS의 투자물건 및 근거자산 현황과 위험 파악을 위한 정보시스템(DB) 구축 및 지역별·물건별 가치평가(valuation)에 기초한 위험관리방안 마련이 반드시 필요
▸(관련 DB 시스템 구축) 리츠의 투자물건 및 DABS 근거자산의 지역별·물건별·상품별 유효 정보의 확보방안 마련
▸(가치 및 위험 평가방법의 모색) 부동산투자에 대한 예상 투자수익률 지수 개발 등 가치평가(Valuation) 기법의 개발과 이에 기초한 정기적 리스크 파악
▸(감독방안의 마련) 리스크에 기초한 부문검사, 현장점검 등 감독방안의 마련
▣ 특히 부동산 DABS 사업의 소비자보호 및 위험관리에 대해서는 사업자가 관련 방안을 자체적으로 마련하여 준수하도록 하고, 이를 혁신금융서비스 지정시 적합성 여부 판정에 반영
▸새로운 형태의 사업임을 고려하여 사업자로 하여금 서비스 제공 및 중요 재무제표 현황제표 현황을 정기적으로 공시 및 감독당국에 보고하도록 의무를 부여하고, 이의 점검을 통해 적기에 서비스 변경 및 중지 명령도 할 수 있는 시스템 구축이 필요
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  • 발행년2020
  • 학회명한국금융연구원
  • 저자신용상
  • 파일형식아크로뱃 뷰어(pdf)
  • 자료번호#6539614
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