부동산 유치권의 문제점과 대책방안 ; 부동산 유치권의 성립과 효력 분석

소개글

부동산 유치권의 문제점과 대책방안 ; 부동산 유치권의 성립과 효력 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 유치권이란?

2. 유치권의 특징
1) 유치권이 등기부에 기재되지 않는다.
2) 법정담보물건(우선변제권)
3) 유치권자의 권리신고

3. 유치권의 성립요건
1) 유치권의 목적물
2) 채권과 목적물과의 견련관계(牽連關係)
3) 피담보채권이 변제기에 도래
4) 타인의 물건, 유가증권의 적법한 점유
5) 유치권 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다.

4. 유치권의 효력
1) 유치권자의 권리
2) 유치권자의 의무

5. 해외의 부동산 유치권 입법사례
1) 독일
2) 스위스
3) 프랑스
4) 일본

6. 부동산 유치권의 문제점
1) 부동산경매 절차상 문제
2) 유치권의 권리분석 문제
3) 유치권의 성립요건 점유의 문제

7. 부동산 유치권의 대책방안
1) 집행법원의 현황조사 강화
2) 유치권 등기제도 도입
3) 유치권 등기명령제도 도입
4) 법정저당권화
5) 유치권의 효력에 대한 제한해석
6) 유치권의 소제주의 도입

참고자료

본문내용

건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 하여 유치권자가 점유 중인 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권 전부를 피담보채권으로 규정하고 있다.
반면에 민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다”고 규정하는 한편, 동조 2항은 “점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다”고 하여 유익비 반환청구의 범위를 지출한 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 회복자가 실제 지출한 금액과 증가액 중 낮은 금액을 선택하여 상환할 수 있도록 제한하고 있다.
유치권의 피담보채권은 객관적 가치가 현존하는 범위 내로 축소된다고 보는 것이 타당할 것이다. 유치권을 둘러싼 권리 상호간의 우선순위와 관련하여 압류등기 후에 성립한 유치권자는 민사집행법 제91조 5항에 의해 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다는 판례가 있다. 그렇다면 유치목적물에 저당권이나 가압류 또는 가처분 등이 설정된 이후 유치권이 성립한 경우 그 저당권이나 보전처분에 근거하여 압류(경매개시) 또는 소유권이전등기 등이 이루어진 경우에도 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 즉, 유치권자는 유치권 성립보다 전에 이미 설정되어, 대항요건을 갖추고 있는 물권자(전형적으로는 저당권자)에게는 대항할 수 없고(따라서 담보권실행경매에 있어서 매수인에게도 유치권을 대항할 수 없다), 이러한 유치권은 단지 채무자, 유치권 성립 후에 물권을 취득한 자(목적부동산의 양수인이나 후순위저당권자 등) 및 일반채권자에 대해서만 대항할 수 있을 뿐이라고 해석하는 것이 타당하다고 본다.
저당권이 유치권보다 먼저 설정되어 있음을 알고 있는 유치권자는 그 저당권이 담보권 실행에 의해 경매개시(압류)될 것을 예상할 수 있었을 것이고, 이 경우 경매를 통해 매수인이 새롭게 소유권을 취득하였다면 이는 유치권자의 유치권 성립당시 예상되었던 것이므로 당연히 매수인에게 유치권이 대항할 수 없다고 보아야 할 것이기 때문이다.
또 다른 판례의 예를 본다면 2011. 10. 13선고. 2011다55214판결 의 경우 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 비로서 성립(민법 제320조)하는 것이므로, 건물도급 공사를 완료한 자가 공사대금 채권을 회수하기 위해 경매목적물로 내지 경락인(매수인)에게 유치권으로써 대항하려면 경매개시결정의 기입등기(압류효력발생)가 완료되기 전에 공사가 완료되어 공사대금 채권을 취득(변제기 도래)하여야 한다는 취지의 판결이 있다.
6) 유치권의 소제주의 도입
민사집행법 제 91조 5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있으며, 이 규정의 법률적 성질에 대하여는 매수인이 인적책임을 지는 것이 아니라 물적책임을 질 뿐이라는 것이 통설이자 판례의 입장이다. 그러나 물적책임설에 의하더라도 매수인은 사실상 유치권자에게 피담보채권의 변제책임을 지게 되어 결과적으로는 사실상 인수주의가 적용된다. 대표적 담보물권인 저당권은 경매의 경우 배당을 받지 못하더라도 모두 소멸주의를 취하고 있고, 압류채권자에게 대항할 수 없는 용익권도 매각으로 소멸하도록 하면서, 예외적으로 대항력 있는 용익권에 한하여 매수인이 인수하도록 하고 있다. 약정담보물권인가 아니면 법정담보물권인가의 차이를 제외하고는 담보물권이라는 점에서 동일한데도 저당권은 소멸주의, 유치권은 사실상 인수주의를 취하는 정당한 근거를 이론적으로 설명하기는 어렵다. 왜냐하면 담보물권은 담보물의 교환가치로부터 변제 받는 것이 원칙이므로 매수인이 법원에 납부한 매각대금 이외에 별도의 자금으로 유치권의 피담보채권을 변제하도록 강제 받는 것은 담보물권의 본질상 부당하기 때문이다(홍성언, 2009).
그 동안 유치권에 과도하게 부여한 특권을 권리 상호간의 형평의 원칙 및 공평의 원칙을 실현하기 위해서도 유치권을 무조건 인수하도록 한 현행 규정은 개선할 필요가 있다. 유치권에 우선하는 다른 채권자가 있을 경우에는 성립 순위에 따른 우선변제권을 인정하고 유치권은 소멸되도록 하여 매수인에게 인수되지 않도록 하는 것이 바람직하다고 본다.
참고자료
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