[부동산의 가격형성요인] 부동산가격형성의 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인

소개글

[부동산의 가격형성요인] 부동산가격형성의 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산 가격형성요인

I. 부동산 가격형성 요인의 개념

II. 일반적 요인
1. 사회적 요인
1) 인구상태
2) 가족구성 및 가구분리의 상태
3) 도시형성 및 공공시설의 정비상태
4) 교육 및 사회복지의 상태
5) 부동산의 거래 및 사용, 수익 등의 관습
6) 건축양식 등의 상태
7) 정보화 진전화의 상태
8) 생활양식 등의 상태
2. 경제적 요인
1) 저축, 소비, 투자 등의 수준 및 국제수지 등의 상태
2) 재정 및 금융의 상태
3) 물가, 임금 및 고용 등의 상태
4) 세부담의 상태
5) 기술혁신 및 산업구조의 상태
6) 교통체계의 상태
7) 국제화의 상태
3. 행정적 요인
1) 토지제도
2) 토지의 이용계획 및 규제의 상태
3) 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제의 상태
4) 택지 및 주택정책의 상태
5) 부동산에 관한 세제의 상태
6) 부동산의 가격, 임료 등에 관한 통제의 상태
7) 공시지가제도

III. 지역적 요인
1. 일반적 요인
1) 사회적 요인
2) 경제적 요인
3) 행정적 요인
2. 자연적 요인
1) 자연적 지질
2) 자연자원

IV. 개별적 요인
1. 택지의 개별요인
2. 건물의 개별요인
3. 복합 부동산의 개별요인

참고문헌

본문내용

물의 구조 방재 등에 관한 규제의 상태
부동산은 용도가 같더라도 건축물의 구조나 방재 등 안전조치의 유무에 따라 부동산의 가격수준에 큰 차이가 나타나게 된다.
4) 택지 및 주택정책의 상태
정부 지방자치단체 정부투자기관 등 국가 또는 공공단체의 주택 및 택지에 관한 정책이 부동산가격형성에 영향을 미친다.
주택정책의 내용으로는 주로 주택정책의 기본방향 확립, 택지와 주택의 물리적 경제적 공급, 주택자재, 주택금융, 주택시장, 주택의 거래질서 확립, 주택행정 및 주택법률 등을 들 수 있다.
5) 부동산에 관한 세제의 상태
부동산세제는 공공단체의 재정수입을 목적으로 하는 외에 불로소득의 사회환원, 투기성향의 억제 해소, 토지의 최유효이용(이용도 증가)의 촉진, 공적 토지획득의 원활화, 기타 부동산활동 등의 기능을 하기도 한다. 부동산에 관한 세금에는 다음과 같은 것이 있다.
- 부동산을 취득하는 경우 : 취득세 등록세 상속세 증여세
- 부동산을 보유하는 경우 : 재산세 종합토지세 도시계획세
- 부동산을 양도하는 경우 : 양도소득세
- 부동산을 임대하는 경우 : 소득세
또한 부동산세제는 지가의 형성에 영향을 미치고 거래를 둔화시키는 기능을 한다.
6) 부동산의 가격 임료 등에 관한 통제의 상태
지가동결, 토지거래허가 및 신고제도의 실시 등은 직접적인 부동산가격에 영향을 주어 부동산가격을 통제하는 기능을 한다. 부동산의 임료를 통제하면 임차인의 부담이 경감되며 상대적인 경비의 절감으로 소득증대의 효과가 나타나고 차지의 수요가 증가하지만, 부동산소유자에게는 불리하며 공급감소의 효과를 나타낸다.
이와 같이 부동산가격의 통제나 임료의 통제는 부동산가격의 형성에 영향을 미치게 된다. 직접적인 지가통제는 자유경제시장에서 가격기능을 무시하는 정책이다. 그러나 부동산가격상승을 둔화시키거나 투기를 억제하는 데는 많은 효과가 있다.
7) 공시지가제도
정부에 의하여 지가가 공시되면 공시된 지역 내의 토지가격은 공시지가에 의하여 영향을 받게 된다.
거래가 거의 없는 깊은 농촌의 토지는 소유자나 주민들도 가격을 정확히 모르고 있다. 이때 지가가 공시되면 소유자나 주민은 공시지가에 의하여 토지를 거래하게 되는 경우가 있다.
이와 같이 공시지가제도는 행정적 요인으로서 부동산가격 형성에 영향을 미치게 된다.
III. 지역적 요인
지역적 요인이란 일반적 요인과 각 지역의 자연적 조건의 상관결합에 의해 그 지역의 규모, 구성, 내용, 기능 등에 영향을 미쳐 각 지역의 특성을 형성하고, 그 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 주는 요인을 말한다. 즉, 일반적 요인을 당해 지역의 차원으로 축소한 것으로 이해할 수 있다.
(1) 일반적 요인
1) 사회적 요인
- 인구상태
- 가족구성 및 가구분리 등의 상태
- 도시형성 및 공공시설 등의 정비상태
- 교육 및 사회복지 등의 수준
- 부동산거래 및 사용수익 등의 관습
- 건축양식 등의 상태
- 정보화 진전의 상태
- 생활양식 등의 상태
2) 경제적 요인
- 저축 소비 투자 등의 수준과 국제수지의 상태
- 재정과 금융 등의 상태
- 물가 임금과 고용 등의 상태
- 세부담의 상태
- 기술혁신과 산업구조 등의 상태
- 교통체계의 상태
- 국제화의 상태
3) 행정적 요인
- 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태
- 토지 및 건축물의 구조 방재 등에 관한 규제의 상태
- 택지 및 주택정책의 상태
- 부동산에 관한 세제의 상태
- 부동산의 가격 임료 등에 관한 통제의 상태
- 공시지가 제도
(2) 자연적 요인
부동산이 자연력 및 비노동생산물로서 지니는 자연적 제 조건을 의미하며, 이는 자연적 자질과 자연자원으로 구분된다. 자연적 요인이 부동산의 가격형성에 영향을 미치기 위해서는 인간과의 상대적 관계에 있는 조건이라야 한다.
1) 자연적 자질 : 자연적 자질이란 입지론적 개념으로 일조 온도 습도 강우 강설 등의 기상상태, 지세 수심 경관 등의 자연적 환경, 홍수 지진 기타 재해발생의 위험을 포함한다.
2) 자연자원 : 자연자원이란 인간의 현대생활에 있어서 욕망충족의 대상이자 필요불가결한 식 량 섬유 건축자재 광물 동력자원 등의 지하자원과 수산자원 수력 등을 말하고, 일반적으로 자원이라고 할 때는 이를 의미한다. 자연자원은 자연적 자질의 개념보다 협의이다.
IV. 개별적 요인
개별적 요인이란 부동산의 가격을 개별화 구체화하는 요인이다. 개별적 요인은 일반적 요인과 무관하지 않다. 일반적 요인은 광범위한 지역의 가격수준 개념이며 부동산의 개별적 특성에 따라 일반적 요인의 지역편향성이 나타난다. 따라서 일반적 요인의 파악 후에 그것을 지역적 차원으로 축소하고 다시 개별적 요인에 대한 영향을 분석함으로써 가격형성 요인에 대한 분석의 정도와 최유효이용의 판단이 용이할 수 있다.
(1) 택지의 개별요인
- 위치 면적 지세 지질 지반 등
- 접면너비 깊이 형태 등
- 일조 통풍 건습 등
- 고저 각지 접면가로와의 관계
- 접면가로의 계통 및 구조
- 공공시설 상업시설 등의 접근정도
- 변전소 폐수처리장 등의 위험 혐오시설과의 접근정도
- 공 사법상의 규제 및 제약
- 기타 공급시설의 유무 및 그 이용의 난이
(2) 건물의 개별요인
- 면적 높이 구조 재질 등
- 설계 설비 등의 양부
- 시공의 질과 양
- 공 사법상의 규제 및 제약
- 건물과 그 환경과의 적합상태
(3) 복합부동산의 개별요인
- 건물의 배치상태
- 건물과 부지의 면적상 균형
- 건물의 규모 및 용도가 부지에 적합한가의 여부
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

키워드

개념정의,   특징특성,   문제점해결방안,   종류유형분류,   부동산의 가격형성요인