[부동산경영-중개업] 부동산경영의 의의와 특징, 부동산 중개업 경영의 특성, 부동산중개업의 경영전략

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[부동산경영-중개업] 부동산경영의 의의와 특징, 부동산 중개업 경영의 특성, 부동산중개업의 경영전략에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산경영-중개업

본문내용

있어서는 매우 신중해야 하며 객관적인 관점에서 기준을 적용하여야 한다. 중개보조원에 대한 교육에 있어서 종전의 유능하지 못한 중개보조원의 중개활동도 능률적인 교육과 훈련을 거치면 개선될 수 있으므로 그 필요성은 매우 중요하다. 따라서 중개보조원을 능률적으로 훈련시키고 또 훈련을 받는 일은 중개업자나 중개보조원에게 다 같이 필요하다.
2) 채용
(1) 중개보조원의 선천적 요인
- 좋은 기지와 인상
- 좋은 성격
- 좋은 음성 등
(2) 중개보조원의 후천적 요인
- 선천적인 조건이 전제가 되어야 하겠으나, 중개활동의 보다 성공요인이 되는 것은'전문적인 교육훈련'에 의한 '후천적 조건'의 획득이다.
- 더욱이 중개활동이 과학적 방법으로 변모되고 있는 현대사회의 중개보조원은 타인의 대체가 불가능할 정도로 가치가 높은 전문직종으로서의 중개보조활동을 중개의뢰 인에게 제공할 수 있어야 하기 때문이다.
3) 교육
(1) 교육의 범위
- 부동산의 3대 분야에 걸친 기본분야(부동산에 관한 법률 경제 기술)
- 중개기술 중개심리
- 제2차 수준의 감정평가
- 권리분석
- 일상중개업무에 관한 지식 등
(2) 교육방법
1/ 강의형식의 교육
권위 있는 교과서를 중심으로 숙련된 강사에 의하여 이론 중심으로 전개된다. 일정한 내용의 교육을 단시일 내에 행할 수 있고, 다시 중개보조원의 능동적 사고력과 응용기술의 이론을 통한 창의력을 개발시키는 외에 필요한 전문지식을 주입시키는 등 가장 중추적인 방법이다.
2/ 관습형식의 교육
선배중개보조원의 지도하에 중개활동의 실습을 행하는 것으로 신입자의 중개기술의 획득을 위해서는 가장 효과적인 방법이나 이에 앞서 강의형식의 교육을 받는 것이 보다 능률적이다.
3/ 토론형식의 교육
두 가지의 교육 훈련을 거친 다음에 행하는 것이 좋으나 보다 높은 수준의 이론과 경험을 소지한 강사의 지도가 없으면 효과적이지 못하다.
4. 부동산 중개업의 재무관리
부동산 중개업자는 예산과 여러 가지 비용(광고비, 판매촉진비, 판매관리비, 교통비, 통신비, 사무소임대료, 운영비, 인건비 등)등 적절한 원가계산체계를 세움으로써 자신이 효율적인 경영을 꾀할 수 있다. 그러나 우리나라 중개업자는 그 규모가 영세하고 제도적인 중개업 분야가 이제 그 시작단계이어서 재무관리의 기준이 없이 제멋대로 행하여지는 경우가 많다. 재무통제의 원칙은 다음과 같다.
1) 활동과 관련시킬 것
재무통제는 기업목적으로부터 도출하여야 한다. 또 통제되어야 할 활동의 성질을 반영하여 야 한다.
2) 계획과의 차질을 예상할 것
통제는 시장의 변화에 따라서 필요로 되는 경우를 고려하고 목적과 방침에서 어긋날 것을 예상하여 대책을 세워두어야 한다.
3) 통제는 탄력적일 것
통제는 의뢰인을 접대하는 경우 의사결정에 개인적인 어느 정도의 여유를 인정하여야 한다. 소규모 조직에서는 계획이 끊임없이 변화하므로 통제도 계획의 변화에 따라 변화하도록 입안하여야 한다.
4) 통제의 횟수를 적게 할 것
통제의 첫수를 적게 하여 누구라도 이해하고 실행할 수 있는 것으로 하여야 한다. 소규모적인 조직에서는 기업 대표자가 꾸준히 사원을 관찰하고 있으므로 통제의 횟수는 적어도 된다.
5) 통제는 경제격일 것
통제에 관한 수단을 유지하는 비용은 그에 따라서 얻어지는 결과의 가치를 초과하면 안 된다. 광고비를 너무 정밀하게 통제하면 광고예산의 사용을 억압하여 간단한통제의 경우보다 매상이 감소할지도 모른다.
6) 통제는 이해하기 쉬운 것일 것
통제의 대상인 사원은 통제의 필요성을 이해하고 통제의 의미를 알고 통제에 따르지 않으면 안 된다.
7) 반드시 개선할 것
통제는 실패와 불공평을 쉽고 신속하게 지적하고 어디를 개선해야 하는지를 제시할 수 있어야 한다.
5. 부동산 중개업소의 위치선정
중개업소 위치 선정 시에는 취급할 부동산의 종류에 따라 상업용 부동산, 업무용 부동산과 특수 부동산의 경우에는 도시의 중심이나 상업지역에 위치하는 것이 유리하다. 도시근교의 경우에는 주거용 부동산을 취급하는 것이 유리하며 통행자의 중간지점 부근이 좋으며 비탈길은 피하는 것이 좋다.
1) 아파트 단지 외곽지역
아파트단지 내의 판매시설 및 일반상가를 이용한 사무소의 형태로서 거래대상 및 거래당사자가 아파트단지 내의 주민에 한정되어 있으므로 초보자에게 유리하며 사무소 위치 및 아파트 종류, 그리고 투자환경에 따라 수입의 차이가 크다. 중개업소 1개소에 500가구는 되어야 운영이 가능하다.
2) 아파트 단지 외곽지역
주민통행로 주변에 위치하여 고객 및 중개대상물 확보가 용이하며 중개업소로서는 가장 좋은 위치라고 할 수 있다.
3) 상가형성지역
통행인구가 많은 대로변, 버스정류장 부근, 주민통행이 많은 진입로, 시장 및 구청, 등기소, 동사무소 부근에 위치하는 형태로서 중개업자의 활동능력에 따라 경영실적의 차이가심하며 중년층의 중개업자가 많이 있다.
4) 도심지역
시내 중심가의 상가건물 2.3층에 위치한 형태로서 중개업과 정보전시업이 공존하는 지역이며 주로 지상광고나 연고판매를 하므로 고객 및 물건확보에 어려움이 많다. 또한 운영상태가 좋지 않아서 부동산 컨설팅 등 타 업종과 겸업하는 경우가 많은데 부동산 전시장 형태로 운영할 경우에는 전시장 면적을 넓게 하며 누구나 접근하기 쉬운 대로변 1층에 입지하는 것이 유리하다.
5) 주택가 지역
단독, 연립 등이 집단적으로 형성된 주택가의 통행로나 진입로에 위치한 중개업소로서 중개대상물 및 거래 당사자는 대부분 인근 지역에 한정되어 있고 중개업자는 대부분 노년층이다. 이사철을 제외하고는 매매나 임대차가 적어 규모가 영세하다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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