부동산중개 및 부동산중개업(부동산 중개의 정의와 필요성, 부동산 중개업자의 역할과 자세, 부동산 중개업의 역사와 제도)

소개글

부동산중개 및 부동산중개업(부동산 중개의 정의와 필요성, 부동산 중개업자의 역할과 자세, 부동산 중개업의 역사와 제도)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산 중개 및 부동산 중개업

I. 부동산중개업
1. 부동산 중개업의 유래
2. 부동산 중개업의 변천과정
3. 부동산 중개업법의 제정배경
4. 외국의 부동산 중개제도
1) 미국
2) 일본

II. 부동산 중개의 정의

III. 부동산 중개의 필요성

IV. 부동산 중개의 3요소

V. 부동산 중개업과 중개업자

VI. 부동산 중개업자의 기본자세

VII. 부동산 중개업자의 역할
1. 부동산 시장조절의 역할
2. 국가재산권의 보호
3. 중요사항 설명서의 교부의무
4. 부동산 적정가격 형성의 2차적 역할

참고문헌

본문내용

중개업자의 고유활동인 중개활동을 능률적으로 수행하려면 투자가의 선별, 투자대상의 선별, 입지선정을 원활히 수행하여야 하며 이의 선별 선정과정에서 부동산 중개 시장에서의 의뢰부동산에 대한 공급 및 수요를 어느 정도 조절할 수 있게 되어 부동산 수급조절의 역할도 있음을 지적할 수 있다.
2) 국가재산권의 보호
경제적 측면에서 중개업자의 역할을 살펴보면 만성적인 수급불균형에서 이루어지는 부동산거래에서 신의와 성실을 저버린 부정한 중개활동에서 빚어지는 경제적 손실은 실로 막대하다고 할 수 있다. 또한 이러한 부동산 중개행위로 인한 국민의 재산상 손실은 경우에 따라서는 피해 당사자를 파별의 지경에까지 이르게 하는 경우도 있다고 한다면 중개업자의 성실하고 공정한 중개 활동이 국민의 재산권보호에 지대한 역할을 한다는 점은 명백하다.
또한 사유재산권을 인정하는 자본주의체제하에서 이를 악용한 토지의 독점, 오용 및 남용을 유도한 중개행위가 사회와 경제에 미치는 영향이 컸다고 할 수 있다. 더욱이 합리적인 부동산 시장가격을 왜곡함으로써 지가의 상승요인으로 작용하게 하고 부동산 수급조절을 곤란하게 하여 토지의 효율적 이용을 저해하고 주택매입의 어려움을 더욱 가증시키고 있다.
이러한 여러 가지 폐해를 방지하며 선량하고 법에 대하여 무지한 국민의 재산권을 보호하는 막중한 책무가 부동산 중개업자에게 부여되어 있으며, 이들 중개업자는 사인이 아닌 공인의 사명감을 가지고 훈시적인 윤리규정을 준수하도록 의무화 하고 있다. 이러한 관점에서 보면 중개업자의 역할 중에서 국민 재산의 합리적이고 효율적인 이용과 재산권의 합법적인 보호라는 책무가 중개업자의 기능 가운데 제일이라고 지적하지 않을 수 없다.
3) 중요사항 설명서의 교부의무
중요사항 설명서의 서면 교부의무에 대한 규정은 중개업자와 거래당사자와의 사이에 공정한 중개, 계약 체결의 용이, 분쟁원인의 해소라는 측면에서 우수한 제도라고 판단되다.
부동산 중개업법 시행령 제 22조에 의하면, (1)중개부동산의 기본적인 사항, (2) 중개부동산에 대한 권리관계에 관한 사항, (3) 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항, (4)당해 중개부동산에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항, (5) 거래 예상금액과 공시되지 아니한 중요시설 물건의 소유에 관한 사항에 대하여 중개업자는 확인하여 그 중개부동산을 취득하고자 하는 자에게 서면으로 제시하고 성실 정확하게 설명하여야 한다.
그리고 거래가 이루어진 경우에는 그 확인 설명사항을 서면으로 작성하여 교부하도록 의무규정을 마련하고 있다.
이 의무규정은 과거 소개영업법에서는 볼 수 없었던 적극적 의무와 책임을 강조한 규정으로 볼 수 있으며 이 의무규정의 성실한 이행으로 중개행위의 책임소재가 분명해지며 아울러 거래질서의 확립에도 크게 기여할 수 있어 중개업자의 기능 중에서 큰 비중을 차지하고 있다.
참고로 일본에서의 작성 내용을 소개하면 당해 택지건물에 존재하는 등기된 권리의 종류 및 내용, 등기명의인, 등기부의 표제부에 기재된 소유자의 성명, 도시계획법, 건축법, 기타 법률에 정해진 사항에 대한 개요, 사도 부담에 관한 사항, 상수도, 전기 및 가스의 공급 및 배수시설의 정비에 관한 사항, 택지 건물이 조성 중이거나 건축 중일 때 공사완료시의 형상, 구조 및 기타 건설교통부가 정한 사항, 대금, 교환보충금 및 임대료 이외의 수취되는 금액 및 수취목적사항, 계약해제에 관한 사항, 손해배상액의 예정 및 해약금에 관한 사항, 선금수령시 조치에 관한 사항, 지불금, 예금 수령시 보전 조치에 관한 사항, 부동산 금융 알선 및 융자알선의 불성립시의 조치 등이다.
4) 부동산 적정가격 형성의 2차적 역할
부동산 중개제도가 정착된 지 오래된 외국의 경우도 예외가 아닌 것처럼 부동산 거래활동 중에서 특히 중개업 분야에서는 아직까지 호가(呼價)에 의한 중개의뢰가 대부분이다. 이와 같이 호가에 의한 중개의뢰를 접수하게 되는 중개업자는 호가 부동산 가격의 비합리성으로 말미암아 중개활동의 결과인 계약체결의 곤란과 다른 부동산 가격을 상승하게 하는 역효과에 대한 폐해 등을 충분히 납득할 수 있도록 설득하여야 할 의무가 부여되고 있다.
이와 같은 책무를 수행하려면 중개의뢰인이 인정할 수 있는 합리적이고 적정한 부동산 가격을 산출할 수 있는 능력을 중개업자는 구비하여야 하므로 미국, 일본을 비롯하여 우리나라에서도 중개업자의 자격시험 과목에 감정가격에 관한 지식을 테스트하고 있다.
그러면 적정하고 합리적인 부동산 가격을 파악하기 위하여 중개업자의 감정평가수준은 어느 수준이어야 하는가라는 문제에 대한 해답을 전미부동산감정사협회(The American Institute of Real Etate Appraisers)의 기준에서 구하여 보면 부동산 수유자(매각자도 포함)매수인 및 이용자 등이 직접 행하는 제1차 수준의, 즉 호가수준에 근사한 감정평가활동과 전문직업적인 감정평가사에 의한 제3차 수준의 감정평가활동의 중간인 제2차 수준의 감정평가활동으로서 부동산 투자가, 부동산 관리업자, 택지분양업자 및 세무행정공무원 등에 의한 감정평가 수준을 중개업자는 구비하여야만 부동산 서비스 활동의 대종인 중개활동을 보다 능률적이고 신속하게 수행할 수 있을 것이다.
이와 같이 전문직업인인 감정평가사보다 낮은 수준의 준감정평가사의 기능을 수행하여 의뢰인의 호가부동산을 적정하고도 합리적인 부동산 가격으로 산출하여 부동산 시장에 상장함으로써 지가의 안정화에도 기여할 수 있는 기능 또한 부동산 중개업자에게 부여되어 있다고 할 수 있다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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