부동산컨설팅의 의의(개념)와 필요성, 부동산 컨설팅의 대상 및 구분, 부동산컨설팅업무 및 조사

소개글

부동산컨설팅의 의의(개념)와 필요성, 부동산 컨설팅의 대상 및 구분, 부동산컨설팅업무 및 조사에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산컨설팅

I. 부동산 컨설팅의 의의

II. 부동산 컨설팅의 필요성

III. 부동산 컨설팅의 구분

IV. 부동산 컨설팅의 대상
1. 개인적 관심분야
2. 공공적인 관심분야

V. 부동산 컨설팅 업무
1. 부동산 컨설팅 업무의 분류
1) 부동산 개발 대행업무
2) 처분, 분양, 임대, 매입 등 중개 대행업무
3) 부동산 투자자문 업무
4) 세무회계 관리업무
5) 공사관리업무
6) 부동산 개발신탁 대행업무
7) 부동산 신탁 대행업무
2. 부동산 컨설팅의 절차
1) 고객의 컨설팅 의뢰
2) 공부서류 검토 및 개발대안 구상
3) 입지조사 및 시장조사 분석
4) 가설계 및 개략적인 수지분석
5) 제안서 및 견적서 제출

VI. 부동산 컨설팅의 개별조사
1. 현황조사 항목의 예
1) 입지분석
2) 인문, 사회환경 분석
3) 상권조사 및 분석
4) 통행량 조사 및 수요예측
5) 교통환경 특성조사
6) 주변지역 개발에 따른 사업환경분석
7) 사회, 경제적 여건 변화에 따른 사업환경 분석
8) 상위법규 조사 및 분석
2. 개발구상항목의 예
1) 표적시장의 평가 및 결정
2) 유형별 수요 예측 및 수요 분석
3) 개발 기본 방향 설정
4) 유치 시설의 선정 및 적정규모 판단

VII. 부동산 컨설팅 비용 산출

참고문헌

본문내용

및 개발대안 구상
공부서류를 검토하면서 토지대장의 소유와 등기부상 소유주와의 동일인 여부, 등기부상 권리의 하자여부, 용도지역에 대한 제한사항을 확인하고 관련법규를 검토하여 가능 개발 대안 등을 구상한다.
(3) 입지조사 및 시장조사 분석
상권입지 현황, 경쟁상권, 시장조사분석, 분양가추정, 토지가격 및 분양성 파악
(4) 가설계 및 개략적인 수지분석
가설계를 통하여 분양계획을 수립하고 개략적인 수지를 분석한다.
(5) 제안서 및 견적서 제출
컨설팅 업무 내용에 대한 제안서 및 용역비용을 산출, 고객에게 제출한다. 이 때 제안서에는 컨설팅 회사소개 및 사업추진 실적 등을 함께 소개한다.
VI. 부동산 컨설팅의 개별조사
1) 현장조사 항목의 예
(1) 입지분석
- 계획지 입지 현황 및 특성 조사분석
- 계획지권역 개할 현황 및 향후 개발 계획 조사분석
- 계획지권역 장기 개발 잠재력 및 기회 요인 분석
(2) 인문 사회환경 분석
1/ 인문 환경 분석
- 상주 인구 및 홉인 인구 추정
- 인구의 이동/유동/집적 동태 조사 분석
2/ 사회 문화적 환경조사 분석
교육 문화 공공시설 등 환경의 영향
(3) 상권조사 및 분석
1/ 상업 집적지의 집적 상황조사 분석
업태/업종별/지역 조건별
2/ 상업 집적지의 활성화 경향 및 변동추이 조사
- 지역 지구별/ 도로 조건별/ 교통 조건별/ 개발 기간별
- 건물 용도별/영업 시간대별/고객 계층별
3/상권의 경쟁 구조 조사
4/ 수요구조 및 구매권 조사
- 추정 수요 예측/소비자 욕구 조사
- 판매 시설/근린 시설/업무 시설 수요 조사
5/ 구매습관 조사 및 생활구조 조사
- 주거 인구특성/소득수준
- 구매 관습/소비지출 패턴
6/ 부동산 시세 조사
- 분양가/보증금/권리금 조사
- 업종별/ 위치별/ 영업성숙도별/시설 수준별
- 건물규모별/층별/업장 규모별/임대 형태별
7/ 경쟁 상권 조사분석
- 개발기간 중 경쟁환경 조사 분석
- 개발기간 후 경쟁환경 예측
(4) 통행량 조사 및 수요예측
1/ 보행 통행량 조사
지역지구별/시간대별/동반패턴별/연령 계층별
2/ 이동목적별 통행량 분석
3/ 이동시간대별 통행량의 특정 조사 분석
교통수단별/이동목적별
(5) 교통환경 특성조사
1/ 시간대별 유동 차량 조사
교통수단별/이동 목적별
2/교통망 현황 조사 분석
- 광역 교통망 분석
- 교통시설 현황 조사
- 가로 및 교차로 현황 조사
- 대중교통 수단 및 보행 현황
- 사업지 접근성 분석
3/ 개발 기간 후 교통 환경 변화 조사 분석
- 상위 계획에 의한 교통환경변화 대응 분석 등
4/ 교통여건의 변화에 따른 통행량 예측
- 대중교통 수단
- 승용차
(6) 주변지역 개발에 따른 사업환경분석
(7)사회 경제적 여건 변화에 따른 사업환경분석
- 경제여건 변화에 따른 사업환경 분석
- 라이프 스타일 변화에 따른 사업환경 분석
- 소득수준 향상에 따른 사업환경 분석
- 장기 개발 계획 및 도시계획 변화에 따른 사업환경 분석
- 개발 기간 후 지역 지구내 경쟁 상황에 따른 상황 분석
(8) 상위법규 조사 및 분석
1/ 행정상의 법적 규제조건 조사 분석
- 레저, 스포츠 관련법규
- 근린 생활 시설 관련법규
- 업무 시설 관련법규
- 의료, 교육 관련법규
2/ 도시 계획상의 조건 분석
3/ 건축 관련법규의 조사 분석
4/ 기타 상위 계획 법규 조사
2) 개발구상합목외 에
(1) 표적시장의 평가 및 결정
- 표적시장의 PROFILE작업
- 표적시장의 욕구 분석 및 수용 전략
- 표적시장의 결정
(2) 유형별 수요 예측 및 수요 분석
1/ 표적시장의 유형별 수요 예측
- 유형별/소득 계층별/시기별
- 연령별/성별수요 분석
2/ 이용형태별 수요 분석
- 시간별/비용별
- 참여만족도별/장래 참가율
(3) 개발 기본방향 설정
1/개발 대안의 설정
2/대안별 사업 타당성 분석
- 대안별 투자 및 수입계획의 표준 수치 시산 작업
- 대안별 손익추정 사업
- 대안별 사업 타당성 비교 분석
3/ 최적 대안의 선정
(4) 유치 시설의 선정 및 적정규모 판단
- 유치시설의 업태/업종 선정 업무
- 유치시설의 제기능 분석 및 시설 MIX
- 유치시설의 영업상 규모 판단
VII. 부동산 컨설팅 비용 산출
부동산 컨설팅 보수를 결정하기 위해서는 컨설턴트와 고객 간의 협의에 의한다. 전문가 활동에 대한 보수의 개념이기는 하나 전문가의 노하우(Know-How)의 대가도 포함되어야 할 것이다.
즉 역무제공의 대가라는 단순 보수적 성공과 함께 사업성공 기법의 노하우를 제공했다는 성공보수 성격이라 하겠다.
산정방식으로는
1) 정액 또는 고정보수로서 일반적으로 정액보수의 결정은 업무범위가 명확하게 측정될 수 있을 때 적용되는데 이때 보수액은 정액급으로 처리하고 있다.
인건비 +기술료
2) 정액보수 방식에 외부활동에서 기간 또는 건축, 세무 등 일정규격에서 중간적 의미의 노하우가 가미된 것으로서
인건비 +외부step활동비 +기술료
3) 성공보수적 개념으로 컨설턴트에게는 문제의 복잡성, 필요한 전문적 기술, 습득할 정보비용, 소요시간, 투입인원 등을 종합하여 산출할 수 있다.
인건비 +외부step활동비 +기술료+제경비
투입인원, 기간, 규모, 노하우 제공, 정보, 전문기술 등 모든 것을 종합하여 최소와 최대범위를 설정하여 양측이 무리 없이 동의할 수 있는 금액으로 합의한다.
수령시기는 업무착수, 중간보고서, 최종보고서, 제출 때로 구분하되 상호 협의하여 분할 수령하는 것이 일반적이며 보고서 제출은, 기획서는 업무착수시, 중간보고서는 중도시, 최종보고서는 완료시 제출하는 것이 보통이다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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