부동산가격의 개념과 발생요인 및 특징, 부동산가격의 종류와 기능

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부동산가격의 개념과 발생요인 및 특징, 부동산가격의 종류와 기능에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 부동산 가격의 개념

II. 부동산 가격의 발생요인
1. 부동산의 효용(유용성)
2. 상대적 희소성
3. 유효수요
4. 이전성

III. 부동산 가격의 특징

IV. 부동산 가격의 기능
1. 선택지표의 기능
2. 자원분배기능
3. 잠재가격기능

V. 부동산 가격의 종류
1. 정상가격
2. 특정가격
3. 한정가격
4. 한정임료

참고문헌

본문내용

기간을 말한다.
- 거래의 자연성
거래의 자연성이란 대상물건의 가격형성을 불합리하게 만드는 대내 대외적 요인의 개재가 없어야 한다는 것을 말한다. 즉, 거래동기의 순수성을 의미한다. 거래의 자연성을 저해하는 요인은 다음과 같다.
당사자의 특별한 사정
당사자의 개별적 동기
공공기관 또는 이에 준하는 기관의 직접 간접 거래
거래가 강요된 경우
부동산 가격이나 수급 등에 공적 규제가 가해지는 경우
당사자의 정통성
거래당사자가 부동산의 수급동향 기타 부동산 시장의 추이에 정통할 것, 대상물건의 적정용도에 정통할 것, 대상물건의 효용, 경제적 가치에 정통할 것 등이다.
3) 정상가격주의 감정평가규칙은 '감정평가는 정상가격으로 결정함을 원칙으로 한다.'고 규정하고 있다. 따라서 정상가격은 여러 가지 가격의 종류 가운데 대표성 규범성을 지닌 가격이라 할 수 있다.
(2) 특정가격
대상 부동산이 공공 또는 공익의 목적에 제공되고 있는 등의 이유로 그 성격상 정상가격을 구하는 것이 부적당하거나 평가에 있어 법령 또는 관습에 위배되지 않고 실현가능한 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 특정가격이라 한다. 평가가격은 원칙적으로 정상가격으로 평가하여야 하나, 대상 부동산의 평가목적 성격 또는 특수한 조건에 따라 특정가격으로 평가할 수 있다. 다음은 특정가격으로 평가하는 경우이다.
- 자산재평가, 합병시의 재평가, 기타 기업회계에 관련된 평가
- 공공 또는 공익의 목적에 제공되는 물건의 보상 또는 취득평가
- 공매 경매 청산 기타 특별한 조건이 있는 물건의 평가
- 담보로서 안전성의 고려가 특히 요청된 경우 또는 특별한 조건이 수반되는 평가
- 임대차의 대상인 부동산을 임차인에게 양도하는 경우의 평가
- 기타 평가목적이나 부동산의 성격상 정상가격으로 평가함이 불합리한 경우
(3) 한정가격
한정가격이란 어떤 부동산과 취득하는 다른 부동산과의 병합 또는 부동산의 일부를 취득할 때 분할의 경우 부동산의 가치가 정상가격과 달라짐으로써 시장이 상대적으로 한정될 때 취득부분에 대하여 당해 시장의 한정에 부응하는 적정 한 경제 가치를 표시하는 가격 이다. 한정 가격은 특정 당사자 간에만 합리성이 인정된 가격의 특징을 가지며, 그 합리성은 부동산 가격 자체에서 도출된다.
1) 한정가격으로 평가할 수 있는 경우
- 지상권자 또는 임차권자가 그러한 권리가 설정된 토지를 매입하는 거래
- 인접부동산과 합병을 목적으로 하는 거래
- 경제적 합리성에 반하는 부동산의 분할을 전제로 거래하는 경우
2) 고려해야 할 가격원칙 : 한정가격으로 평가할 토지의 경우, 합병을 목적으로 할 때는 합병 후의 최유효이용의 가능성, 분할의 경우 분할 후 잔여토지의 유용성, 합병이나 분할이 주변 환경이나 장래의 동향에 비추어 적합의 원칙에 부응하는지, 합병으로 인한 기여도와 수익배분의 가능성 등을 참작하여야 한다.
(4) 한정임료
한정임료란 부동산의 임대차 등의 계속, 임대차 등을 하는 다른 부동산과의 병합사용, 부동산 일부의 임대차 등을 할 때 분할사용에 의하여 부동산의 가치가 시장가치와 달라짐에 따라 시장이 상대적으로 한정되는 경우에 있어서 임대차 등에 관한 시장의 한정에 부응하는 적정한 임료를 말한다.
1) 정상임료와의 비교 : 한정임료와 정상임료는 시장성이 있는 부동산에 대한 경제적 합리성이 인정된다는 점에서는 동일하나 다음과 같은 차이점이 있다.
- 정상임료는 통상적인 시장에서 형성되는 시장임료를 의미하고, 한정임료는 시장이 특정 임대차 당사자로 한정되는 경우에 형성된다.
- 정상임료는 누구에게나 타당한 임료이나 한정임료는 임대차 당사자에게만 타당한 임료이다.
2) 특정임료와의 관계 : 한정임료는 일본의 감정평가기준에 의한 개념이다. 그런데 한정임료는 정상임료로 평가함이 부적당하여 그 물건의 성격이나 평가조건에 부응한 특정임료의 개념에 포함된다고 볼 수 있다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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