부동산 금융의 의의와 원칙, 부동산 금융제도의 변천과정(발전과정), 현행 주택금융제도 및 개선방안

소개글

부동산 금융의 의의와 원칙, 부동산 금융제도의 변천과정(발전과정), 현행 주택금융제도 및 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 부동산 금융의 의의

II. 부동산 금융제도의 변천과정

III. 부동산 금융의 원칙
1. 자금의 확보
2. 대출금리의 책정
3. 대출채권의 유동화
4. 채권보전

IV. 현행 주택금융제도 및 개선방안
1. 자산유동화의 연혁
2. 자산유동화의 의의
3. 주택저당채권유동화제도의 개념과 추진현황
4. 주택저당증권과 유동화회사
1) 주택저당증권
2) 주택저당채권 유동화회사
5. 제도도입에 따른 시장변화
1) 주택가격의 단기상승 및 장기안정
2) 월세제도의 확산
3) 후분양제도의 도입
4) 잠재수요의 유동성 촉진
6. 단기적인 효과의 어려움
7. 주택금융제도의 개선방안

참고문헌

본문내용

련 자금조달 등을 위해서 조속한 제도의 도입을 추진하고 있다.
(2) 주택저당채권 유동화회사
주택저당채권 유동화회사는 은행을 비롯한 대출기관에서 매입한 주택저당 채권을 기초로 하여 주택저당채권담보부채권(MBB: Mortgage- Backed Bond)이나 주택저당증권(MBS: Mortgage-Backed Securities)과 같은 새로운 증권을 발행하여 자본시장의 투자자에게 매각하는 기능을 수행하게 된다.
이러한 기능을 통해 자본시장의 장기자금이 주택금융시장으로 유입되면 국민들은 금융기관에서 주택자금을 융자받기가 한결 쉬어질 것이고 또한, 주택금융기관들은 보유하고 있는 주택저당채권을 이 회사에 매각함으로써 유동성을 확보할 수 있고, 투자자들은 만기와 상환조건이 다양한 증권에 투자할 수 있게 되어 채권시장의 발달에도 크게 기여하게 될 것이다.
5) 제도도입에 따른 시장변화
MBS제도의 도입에 따른 주택시장의 변화를 예측하여 보면 다음과 같은 전망을 할 수 있다.
(1) 주택가격의 단기상승 및 장기안정
MBS제도의 도입으로 가장 관심을 끄는 부분은 향후 주택가격과의 상관관계이다. 한동안 집값이 오를 것인지 내릴 것인지를 두고 의견이 분분했지만 대부분의 전문가들은 '단기 상승, 장기 하락안정세' 쪽에 대세를 같이하고 있다. 전세수요자들이 주택구매에 나서면 단기적으로 집값이 오르겠지만 전세수요자들이 두고 간 전세물량이 늘어나면서 점차 전세 값이 떨어지고, 결국 집값을 떨어뜨리는 효과가 나타날 것이다. 이로 인해 시장조절기능이 강화될 것이지만 당장은 집값에 전혀 영향을 미치지 못할 것으로 예측된다.
(2) 월세제도의 확산
전세는 주택금융이 취약한 우리나라에만 있는 독특한 사금융제도로, MBS제도가 활성화되면 장기적으로 전세제도가 사라지고 월세제도가 자리 잡을 것으로 본다. 대출여력이 높아지면서 전세금정도만 있으면 내 집 마련이 가능하고 은행금리보다는 월세를 받는 편이 훨씬 이익이기 때문이다.
(3) 후분양제도의 도입
지금과 같은 선분양제도가 사라지고 선진국형 분양방식인 후분양제도가 도입될 것이라는 전망도 있다. 선분양제도는 자금이 부족한 공급업체들이 미리 분양대금을 받아 공사비로 활용하면서 생겨난 방식으로 앞으로 주택금융이 활성화돼 주택업체에 대한 자금공급이 풍부해진다면 완공 후 대금을 받는 후분양제도가 정착될 것으로 본다.
(4) 잠재수요의 유동성 축진
MBS제도가 활성화되면 기관투자자 및 비주택 부문의 여유자금들이 주택시장으로 유입되면서 주택자금 조성이 용이해진다. 따라서 이 자금이 집을 사고 싶어도 사지 못하고 전세를 살던 잠재수요자들에게 대출됨으로써 수요를 부추기고, 특히 전세비율이 높은 아파트 세입자들의 움직임이 활발해질 것으로 전망된다.
6) 단기적인 효과의 어려움
이 제도의 시행에도 불구하고 당장에 일반 서민들이 혜택을 받기는 어렵다. 우선 높은 금리가 문제다. 예를 들어 1억5천만 원짜리 주택을 구입하기 위해 집값의 67%인 1억 원을 만기 20년짜리 연 11%금리로 대출 받았다고 가정할 경우 주택구입자는 매달 원리금을 합해 1백3만 원을 납부해야 한다.
이는 우리나라 근로자들의 월평균 임금이 1백43만 원이라는 점을 감안한다면 터무니없이 비싼 금액이어서 이렇게 큰 부담을 지고 집을 마련하려는 사람들이 있을까 하는 의문이 앞선다. 미국의 경우 집값이 싸고 금리도 연 7% 내외로 낮았기 때문에 성공할 수 있었다-MBS제도의 성공은 금리에 달려있다 해도 과언이 아니다. 또 단기적으로 효과를 발휘하려면 주택자금 대출이 부족해야 하지만 최근 유동성이 풍부해진 금융기관들이 일반 소비자를 대상으로 연 10% 미만의 주택담보대출을 경쟁적으로 내놓고 있는 실정이어서 주택저당채권의 필요성이 약화되고 있다.
집값의 80%를 대출받을 수 있다는데도 무리가 따른다. 이 제도의 토입으로 주택자금 대출이 쉬워지는 것은 사실이지만 담보권의 건실정도와 채무자의 원리금 상환능력 등을 충분히 파악한 후 대출금액을 결정하기 때문에 실제로 그만큼을 대출받기 위해서는 상당한 고소득자여야 한다는 결론이 나온다. 제도적인 측면에서 미흡한 점도 많다는 지적이다. I.M.F 경제체제 이후 금융기관의 재무구조를 개선하기 위해 서둘러 제정한 자산유등화법률에 주택저당채권유동화에 관한 법률을 한꺼번에 포괄함으로써 충분한 시간을 두고 제도적 정비가 이뤄지지 못했다. 여러 금융기관들이 MBS 발행을 시도했지만 근저당권 이전 불가능이라는 민법상 문제가 걸림돌로 작용, 무산됐던 것이 그 단적인 예로 꼽힌다. 또 주택보급률이 높아졌고 '주택구입=투자이익'이라는 등식이 더 이상 설립하지 않게 된 점도 수요창출에 의문을 남긴다. 이 제도가 활성화되기 위해서는 충분한 주택수요가 반드시 뒷받침 돼야 하기 때문이다.
7) 주택금융제도의 개선방안
MBS제도가 활성화되기 위해서는 제도의 다양성을 허용해야 한다. 금융기관이 보유자산을 신탁하거나 특별목적회사(SPC)및 유동화중개회사에 매각하는 형태만을 상정한 현행법은 비효율적이다. 금융기관이 보유자산을 매각하지 않고 직접 채권을 발행하는 주택저당채권담보부채권(MBB)의 발행을 허용해야 한다.
투자자가 신뢰할 수 있는 신용평가기관이 확충돼야 하고 채권명의변경에 따라 권리를 명확히 하는 부동산권리보험(Title Insurance)및 각종 위험보장장치, MBS관련 금융기법 축적 등 아직 제도정착을 위해 준비해야 할 것들이 많다. 또한 국내에 장기채시장이 형성되지 못한 것도 문제점으로 지적되고 있어 앞으로 MBS제도가 제대로 정착되기 위해서는 적지 않은 시일과 시행착오가 필요할 것으로 본다.
참고문헌
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대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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