감정평가 3방식 중 비교방식(거래사례비교법과 임대사례비교법)

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목차

I. 거래사례비교법
1. 거래사례비교법의 개념
2. 성립근거 및 기능
1) 가치론적 측면
2) 시장성의 원리
3) 대체의 원칙
3. 거래사례의 수집
1) 사례의 수집기준
2) 사례의 수집방법
3) 배분법
4. 사례정상화
1) 사정보정
2) 시점수정
5. 지역요인 및 개별요인의 비교
1) 종합적 비교법
2) 평점법
6. 장점 및 단점

II. 임대사례비교법
1. 임대사례비교법의 개념
2. 임대사례의 수집
3. 사례의 정상화

참고문헌

본문내용

점이 있으나, 포괄적으로 비교하는 탓으로 자칫하면 안이한 결과가 초래될 가능성이 있다.
2) 평점법
이것은 개별적 제 요인 등의 몇 가지 항목을 설정하여 항목별로 사례부동산과 대상 부동산을 비교 검토하는 방법이다. 그러나 개별적 제 요인 등은 그 수가 너무 많아 보통 획지조건, 환경조건, 가로조건, 접근조건, 공 사법상의 규제 및 기타조건 등 5개 항목 정도로 줄이는 것이 능률적이다. 그리고 이 방법을 적용하려면 항목별로 평점을 정확히 하여야 하며, 이 평점법의 성패는 바로 평점의 적부에 달려 있다. 평점법에는 비교항목에 동일한 비중을 주는 방법(무가중치법)과 대상 부동산에 따라서 비교항목에 비중을 달리하는 방법의 두 가지가 있다.
(6) 장점 및 단점
1) 장점
- 거의 모든 물건에 적용이 가능하다.
- 현실성이 있고 실증적이며 객관적이고 설득력이 강하다.
- 평가방법이 간편하며, 이해하기 쉽다.
- 비수익성 부동산, 노후된 부동산에 적용이 가능하다.
- 인플레상황에서 보다 직접적인 시장가치를 구할 수 있다.
2) 단점
- 사례자료의 수집이 어렵다.
- 시장성이 없거나 거래사례가 희소한 경우 수익성 부동산에는 적용이 곤란.
- 사례정상화 등에 평가자의 주관이 개입되기 쉬워 경우에 따라 편차가 크기 때문에 비과학적이다.
- 당사자 간의 협상에 따라 매매가격이 왜곡될 수 있다.
그림. 거래사례비교법의 정리
II. 임대사례비교법
(1) 임대사례비교법의 개념
임대사례비교법이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 기하여 임료를 산정하는 방법을 말한다. 비교방식 중에서 용익의 대가인 임료를 구하는 방법이며, 이 방법으로 구해진 임료를 비준임료(유추임료)라 한다.
(2) 임대사례의 수집
임대사례도 거래사례비교법과 마찬가지로 (1) 위치의 유사성, (2) 물적 유사성, (3) 시점수정 가능성, (4) 사정보정 가능성이 있어야 하며, (5) 계약내용의 유사성 및 가장 최근의 신규계약으로 임대가 개시된 초회에 지급되는 실제실질임료일 것 등이 추가적 기준이다.
(3) 사례의 정상화
- 임대사례가 계약당사자 간의 특수한 사정이나 개별적 동기가 개재되고, 시장상황에 정통하지 못하여 임대된 것이라면 사정보정을 하여 정상화시켜야 한다.
- 임대시점과 대상 부동산의 가격시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우 임대사례의 임료를 가격시점의 수준으로 수정하여야 한다.
- 임대사례가 유사지역 내의 것인 경우에는 인근지역과 유사지역의 지역요인을 비교하여 지역격차를 판정하고 개별적인 임료수준의 격차를 판단한다. 특히 개별요인의 비교에 있어서는 층별 호별 비교에 유의하여야 한다. 비교방법은 거래사례비교법과 마찬가지로 종합적 비교법과 평점법이 있다.
- 실질적인 임료의 가치를 산정하기 위해서는 각 지불시기에 실제 지불하는 실제실질임료만이 아니라 계약에 따라 수수된 일시금의 상각액 및 운용익과 부가사용료, 공익비 중 실질적으로 임료에 해당하는 부분까지도 포함하여 임대인에게 지불되는 실질임료를 파악하여야 한다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

키워드

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