부동산 가격의 원칙(부동산 가격원칙의 의의와 분류, 부동산 가격원칙과 일반경제법칙의 비교, 부동산 특성관련원칙)

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부동산 가격의 원칙(부동산 가격원칙의 의의와 분류, 부동산 가격원칙과 일반경제법칙의 비교, 부동산 특성관련원칙)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산 가격의 원칙

I. 부동산 가격원칙의 의의
1. 부동산 가격원칙의 개념
2. 부동산 가격원칙의 특성

II. 부동산 가격원칙과 일반경제법칙의 비교
1. 대상물건의 차이
2. 전제된 시장의 차이
3. 시장참여의 제약 여부
4. 물건의 동질성 여부
5. 정보유통의 원활 여부

III. 부동산 특성과 관련원칙
1. 부동성
2. 영속성
3. 부증성
4. 개별성
5. 상대적 위치의 가변성
6. 용도의 다양성
7. 병합/분할의 가능성

IV. 부동산 가격원칙의 분류
1. 수요/공급의 원칙
2. 변동의 원칙
3. 대체의 원칙
4. 최유효이용의 원칙
5. 균형의 원칙
6. 수익 체증/체감의 원칙
7. 수익배분의 원칙
8. 기여의 원칙
9. 적합의 원칙
10. 경쟁의 원칙
11. 예측의 원칙
12. 외부성의 원칙
13. 기회비용의 원칙

참고문헌

본문내용

소 신축적이다.
- 전진(진보)의 원칙 : 인근지역의 생애주기 국면에 따라 초과이용에 속하는 부동산이 후일에 적합한 부동산이 되는 경우를 말한다.
- 후진(퇴보)의 원칙 : 인근지역의 생애주기 국면에 따라 적합한 이용이 후일에 부적합해진 경우이다.
5) 관련원칙
- 균형의 원칙 : 용도나 규모에 따른 내부구성요소 간의 균형을 갖춘 부동산이 외부의 환경에 적합해야 하므로 균형의 원칙과 관련이 있다.
- 최유효이용의 원칙 : 인근지역의 용도나 이용 상황에 적합해야 최유효이용이 될 수 있으므로 최유효이용의 외부구성원칙이 된다.
- 예측의 원칙 : 전진 및 후진의 원칙에 의해 적합의 원칙은 가변적이므로 적합의 용도와 기간을 예측할 수 있어야 한다. 따라서 예측의 원칙과 관련성을 갖는다.
- 외부성의 원칙 : 적합의 원칙은 대상 부동산이 인근지역에 적합해야 한다는 것이며, 외부환경이 대상 부동산에 주는 영향을 고려해야 하기 때문에 외부성의 원칙과 관련이 있다.
6) 감정평가에의 적용
- 표준적 사용과 최유효이용의 판단에 활용된다.
- 부동산 경기변동은 주기가 일정치 않고 정점과 저점의 차이가 크므로 적합성 판단에 있어서 적합의 정도와 기간을 예측하여야 한다.
- 외부적 적합이 결여된 부동산의 이용은 시장성 감퇴로 이어지고 경제적 감가요인이 된다.
(10) 경쟁의 원칙
1) 개념
초과이윤의 발생은 경쟁을 유발하고 그 경쟁은 초과이윤이 소멸될 때까지 계속된다. 부동산에 있어서도 부동산의 이용으로 인한 초과이윤을 찾아 부동산 상호간에 또는 다른 재화의 사이에 경쟁관계가 인정되고 그로 인해 부동산의 가격은 경쟁의 과정에서 형성된다. 경쟁의 원칙은 수익성 부동산 평가시 특히 유의해야 한다.
2) 경쟁과 대체성
대체성이 낮은 경쟁일수록 가격상승의 경향이 강하다. 예를 들어 대체성이 작은 상업지는 일반적으로 경쟁이 있으면 가격이 급등하나, 상대적으로 대체성이 큰 주택지는 경쟁이 높아지면 대체관계에 있는 지역으로 수요가 이동해 가격상승의 폭이 작다.
3) 관련원칙
- 대체의 원칙 : 초과이윤이 있으면 대체가능한 재화 사이에 경쟁이 발생하므로 대체의 원칙과 관련이 있다. 그리고 대체의 원칙이 물적 경쟁 선택관계의 원칙인 것에 비해 경쟁의 원칙은 인적 경쟁 투자참가자관계의 원칙인 점에서 차이가 있다.
- 수요 공급의 원칙 : 경쟁과 수요의 관계는 상호의존의 관계에 있다. 즉, 초과이윤이 있으면 경쟁이 발생하고 이로 인해 수요가 증가하여 가격은 상승하지 않고 초과이윤이 감소된다.
- 최유효이용의 원칙 : 최유효이용의 상태에 있는 부동산은 경쟁의 대상이 된다. 따라서 경쟁의 유무 정도는 최유효이용의 판정기준이 된다.
4) 감정평가에의 적용
- 수익방식에서 순수익의 판정시 초과이윤을 배제해야 한다.
- 불완전경쟁시 초과이윤이 발생하므로 부동산시장의 동향파악에 중점
을 두어야 한다.
(11) 예측의 원칙
1) 개념
부동산 가격은 과거와 현재의 이용 상태 뿐만 아니라 장래의 가격형성요인과 지역특성 등에 의해 결정된다는 것이 예측의 원칙이다. 이 원칙은 부동산가격이 장래의 유용성에 대한 것이라는 것을 지적하는 것이다.
2) 관련원칙
- 변동의 원칙 : 변동을 전제로 예측을 하므로 변동의 원칙과 관계가 있다.
- 적합의 원칙 :적합성의 판단에서 현재의 적합이 장래에 어느 정도 계속될 것인가에 대한 예측이 필요하기 때문에 적합의 원칙과 관련이 있는 것이다.
- 최유효이용의 원칙 : 최유효이용은 부동산의 내 외적, 시간 공간과 관련이 있고, 예측의 원칙은 시간적인 측면에서 최유효이용의 판단기준이 된다.
3) 감정평가에의 적용
예측의 원칙은 감정평가의 3방식에서 중요한 지침이 된다. 다음은 각각의 예이다.
- 비교방식에서 지역요인 및 개별요인의 분석 시 가격형성요인의 장래동향과 추이를 예측하여 반영하여 야 한다.
- 원가방식에서 재조달원가에 대한 감가수정시 경제적 내용연수의 판정에 기준이 된다.
- 수익방식에서 순수익과 환원이율의 결정에 관련이 깊다.
(12) 외부성의 원칙
1) 개념
외부성의 원칙은 부동산을 둘러싸고 있는 경제적 또는 비경제적 환경요소에 의하여 부동산가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미친다는 것이다. 여기서 외부요인은 넓게는 국제적 환을, 금 시세, 좁게는 인접토지의 공시지가일 수도 있다.
2) 관련원칙
- 적합의 원칙 : 외부성의 원칙과 적합의 원칙은 대상 부동산에 대하여 동시에 판단하여야 한다. 그리고 적합의 원칙은 지역성에 따른 이용이나 용도의 적합성을 말하며, 외부성의 원칙은 사회적 경제적 행정적 외부요인의 변화에 중점을 두고 있다는 점이 다르다.
- 변동의 원칙과 예측의 원칙 : 외부요인은 사회적 경제적 행정적 위치가 변하므로 그것의 파악은 항상 변동의 원칙과 예측의 원칙을 수반해야 한다.
3) 감정평가에의 적용
- 외부요인은 회복불가능한 감가요인으로 경제적 감가 파악 시 활용된다.
- 외부증가 외부감가의 파악에서 반드시 상대적 거리의 접근성에 기초하여 증가와 감가요인을 판단해야 한다.
(13) 기회비용의 원칙
1) 개념
기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로써 선택될 기회를 희생한 대안의 대가를 의미하며, 기회비용의 원칙이란 부동산투자로 인한 기회비용은 부동산의 유보수요 및 요구수익률에 영향을 미친다는 것이다.
2) 관련원칙
대체의 원칙은 대체성 있는 부동산에 기회비용을 지급하는 대가로 성립하는 것이며, 기회비용은 대체의 원칙을 전제로 성립하는 것이다.
3) 감정평가에의 적용
자본투자기회의 경제성을 추구할 수 있기 때문에 투자기회선택에 있어서 행위기준이 될 수 있다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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