부동산평가의 의의와 대상, 감정평가제도의 필요성, 부동산 감정평가의 기능, 부동산 감정평가업무, 가치이론과 평가이론

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부동산평가의 의의와 대상, 감정평가제도의 필요성, 부동산 감정평가의 기능, 부동산 감정평가업무, 가치이론과 평가이론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산 감정평가의 의의와 기능

I. 부동산평가의 의의

II. 부동산평가의 대상

III. 감정평가제도의 필요성

IV. 감정평가의 기능
1. 부동산 정책적 기능
1) 부동산의 효율적인 이용관리
2) 적정한 부동산 가격 형성의 유도
3) 합리적인 손실보상
4) 과세의 합리화
2. 경제적 질서의 확립기능
1) 부동산 자원의 효율적 분배
2) 거래질서의 확립기능
3) 부동산 결정의 판단기준 제시
3. 기업활동과 관련된 기능
1) 인플레이션회계의 기초자료
2) 기업일지 및 개량물에 대한 투자결정기준
3) 보험료 산정의 기준

V. 감정평가업무
1. 가치추계업무
2. 컨설팅업무
1) 비용편익 분석
2) 경제기반 분석
3) 타당성 분석
4) 토지이용 분석
5) 현금수지 분석

VI. 가치이론과 평가이론
1. 가치와 가격
1) 가치의 개념
2) 가치와 가격의 구별
3) 가치다원설
2. 가치이론
1) 아담 스미스의 견해
2) 고전학파
3) 한계효용학파
4) 신고전학파
3. 가치추계이론
4. 3방식의 정립
1) 3면등가의 법칙
2) 3면등가법칙의 문제점

참고문헌

본문내용

부동산의 최유효이용이 사적 목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라, 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상 부동산이 지니는 가치이다.
- 투자가치와 시장가치 : 대상 부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다. 시장가치가 시장에서의 객관적인 가치인데 반해, 투자가치는 투자자가 대상 부동산에 갖는 주관적 가치이다. 투자자는 시장가치와 투자가치를 비교하여 투자결정을 하는데, 시장가치보다 투자가치가 작다면 투자하기를 꺼려 할 것이다.
2) 가치이론
부동산 감정평가의 가장 핵심은 대상 부동산의 가치를 평정하는 것이다. 따라서 평가이론은 가치추계이론을 중심으로 발달해 왔고, 가치추계이론은 가치이론과 밀접한 관계가 있다. 가치이론은 재화가 가치를 가지는 이유는 무엇이고 가치의 본질을 구성하고 있는 것이 무엇인가에 대한 논의이다.
(1) 아담 스미스의 견해
아담 스미스(Adam Smith, 1721-1790)는 노동 토지 자본의 생산요소의 사용대가인 임금, 이윤, 지대 사이에는 일정한 비율 즉, 자연율이 존재한다고 하였고, 생산요소에 대한 사용대가를 자연율에 따라 지불할 때 그것에 넘치지도 모자라지도 않는 수준의 재화가격을 자연가격이라 하였다. 만약 재화의 시장가격이 자연가격과 일치한다면, 그 재화는 그것이 지니는 가치만큼의 가격으로 팔린 것이다. 그리고 시장가격은 자연가격과 다를 수 있으며, 시장가격은 자연가격에 회귀하는 속성이 있다. 또한 아담 스미스는 재화의 가치에는 교환가치 외에도 사용가치가 있다는 것을 인식하였는데, 사용가치와 교환가치가 서로 다른 재화가 있다는 것에 주목하고 있다.
(2) 고전학파
- 아담 스미스의 견해는 고전학파의 가치이론의 근간을 이룬다. 아담 스미스를 비롯한 고전학파 경제학자들은 생산비가치설을 주장했다. 생산비가치설에 따르면 생산비가 1억 원인 건물은 시장에서 교환가치도 정상적인 상황에서는 1억 원이 되어야 한다. 그런데 건물의 시장가치가 1억 원이 되었다면 그것이 제공하는 효용의 가치도 1억 원일 필요가 있다. 고전학파는 이처럼 재화의 효용도 생산비에 해당하는 만큼의 가치를 지니고 있다고 가정하는데 이 같은 개념을 '가정된 효용'이라 한다.
- 장기적인 관점에서 보면, 생산비는 확실히 부동산의 가치에 영향을 미치고 있다. 만약 부동산이 생산비 이하의 가격으로 팔리고 있다면 생산자들은 생산을 하지 않을 것이고, 생산비 이상으로 활리고 있다면 가능 매수자들은 그것을 사지 않을 것이기 때문이다.
- 리카도(David ricardo, 1772 ~ 1823)는 한계지의 개념과 수확체감의 법칙에 입각하여 지대이론을 전개하였고, 그의 지대이론은 오늘날 부동산학에서 흔히 사용되고 있는 최유효 이용과 수익방식의 주요한 평가기법의 하나인 토지잔여법의 발달에 많은 영향을 끼쳤다.
(3) 한계효용학파
한계효용학파를 오스트리아학파라고도 하며, 제본스(William Jevons), 멩거(Menger)등이 대표적 학자이다. 이들은 재화의 가치는 한계효용에 의해 결정되는 것이지 생산비에 의해 결정되는 것이 아니라고 주장한다. 즉, 재화의 가치란 그 재화가 창출하는 효용이 소비자의 복리를 증진시키는 기여도에서 차지하는 중요성이라고 하여, 한계효용이 바로 재화의 가치라고 주장하였고, 이 주장은 평가 원리의 하나인 기여의 원칙에 대한 이론적 근거가 된다.
(4) 신고전학파
신고전학파는 공급과 비용의 측면을 강조한 고전학파, 수요와 가격측면을 중시한 한계효용학파의 이론을 결합시켰다. 알프레드 마샬(Alfred Marshall, 1842-1924)은 단기에서는 시장이나 수요의 힘이 재화의 가치에 영향을 미치지만, 장기에는 생산비가 가치에 영향을 미친다고 하였다.
3) 가치추계이론
가치이론과 가치추계이론은 밀접한 관계를 갖는다. 가치추계이론이란 대상 부동산의 가치를 추계하는 원리나 방법을 의미하여 부동산학의 주된 관심이 된다.
가치추계이론은 가치가 무엇에 의해 결정되느냐 하는 이론적 근거가 달라짐에 따라 그 본질이 달라진다.
- 고전학파는 재화의 가치는 생산비에 의해 결정된다고 하였고, 이 가치이론을 신봉하는 학자들은 원가방식(비용접근법)으로 추계해야 한다고 주장한다.
- 한계효용학파에서는 재화의 가치는 시장에서 수요에 의해 결정된다고 하였고, 이 가치이론을 신봉하는 학자들은 비교방식(시장접근법)으로 추계해야 한다고 주장한다.
- 수익방식(소득접근법)도 한계효용학파의 가치이론에 따르고 있으나 비교방식과는 다른 각도에서 접근하고 있다. 즉, 비교방식에서는 사람들이 시장에서 기꺼이 지불하고자 하는 가격에 따라 대상 부동산의 효용을 평가하지만, 수익방식에서는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 효용을 평가한다.
4) 3방식의 정립
현재 사용되고 있는 3방식 즉, 비교방식 원가방식 수익방식에 대한 이론적 근거는 1910년대에 이미 정립되었다.
(1) 3면등가의 법칙
알프레드 마샬은 가치추계이론에 관심을 가진 최초의 학자이고, 완전경쟁시장에서는 가격, 비용, 가치가 결국 같아진다고 생각했다. 따라서 3방식에 의한 가치추계치는 정적인 균형하에서는 일치될 수 있다는 '3면등가의 법칙'이 제기되었다.
(2) 3면등가법칙의 문제점
현실적인 부동산 시장은 동적인 시장으로 3면등가의 법칙이 성립되지 않고 있다. 따라서 현실적으로 3방식을 같은 부동산에 적용시켰을 경우 그 결과치는 서로 다르게 나타난다. 각각의 방법에 의해 추계된 결과치를 시산가치(시산가격)라 하는 데, 평가사들은 이것들로부터 가치결론을 도출해 낸다. 이 과정을 상관 또는 조정이라 한다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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