(부동산시장과정책 공통) 1 부동산의 내재가치 개념을 설명하고 임대료가 일정한 경우에 부동산의 내재가치를 어떻게 계산하는지 설명하시오 (10점) 2 장기적으로 주택수요와 주택공

소개글

(부동산시장과정책 공통) 1 부동산의 내재가치 개념을 설명하고 임대료가 일정한 경우에 부동산의 내재가치를 어떻게 계산하는지 설명하시오 (10점) 2 장기적으로 주택수요와 주택공에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론

1. 부동산의 내재가치 개념을 설명하고 임대료가 일정한 경우에 부동산의 내재가치를 어떻게 계산하는지 설명하시오 (10점)
1) 가치와 가격의 개념차이
2) 부동산의 가치와 가격과의 관계
3) 부동산의 내재적 가치
(1) 부동산 가격형성요소와 형성인자
(2) 부동산의 가치형성에 영향을 미치는 요인
4) 임대료가 일정한 경우에 부동산의 내재가치를 어떻게 계산하는지

2. 장기적으로 주택수요와 주택공급이 어떻게 결정되는지 설명하시오 (10점)
1) 장기적으로 주택수요의 결정
2) 장기적으로 주택공급의 결정

3. 임대료 규제와 분양가 규제의 효과와 부작용에 대해 설명하시오 (10점)
1) 임대료 규제의 효과와 부작용
(1) 효과
(2) 부작용
2) 분양가 규제의 효과와 부작용
(1) 효과
(2) 부작용

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

는 부작용을 발생시키게 된다.
2) 분양가 규제의 효과와 부작용
(1) 효과
1970년대 중반부터 주택가격이 크게 오르면서 주택투기가 민간부문이 공급하는 주택으로 확산되자 1977년 8월부터 주택건설사업계획서에 주택가격을 포함시켜 분양가격이 정부가 정한 상한선보다 낮아야 사업 계획을 승인하는 방식으로 분양가격을 통제하기 시작하였다. 이와 같이 주택분양가 규제가 도입된 배경은 1970년대 중반 이후 만성적인 주택수급 불균형으로 인해 기존 주택의 거래가격이 신규주택의 생산비용보다 훨씬 높은 상황이 지속되자 신규주택의 공급가격을 일정수준 이하로 유지시킴으로써 수요자가 적정한 가격으로 주택을 매입할 수 있도록 하기 위한 것이었다. 즉 분양가규제는 주택공급의 확대나 주택가격의 안정을 위해서가 아니라 실제 수요자가 시장가격보다 낮은 가격으로 주택을 살 수 있도록 한 소비자보호라는 측면에서 도입된 것이다.
(2) 부작용
분양가 규제는 민간주택공급을 위축시킴으로써 중고주택의 가격을 상승시킬 수 있으며, 주택업체 간의 경쟁력을 약화시켜서 주택산업의 전반에 걸쳐 생산성을 저하시키며, 분양주택의 질적 수준을 떨어뜨리는 결과를 가져올 수 있다는데 초점이 있다.
첫째로, 시공회사의 비용회수 문제로서 분양가상한제 시행에 따른 기본형건축비 및 가산비용 산정에 있어서 주택건설사업 추진에 따라 불가피하게 소요되는 제반 비용이 반영되어야 할 것이다. 이는 하나의 산업으로서의 주택산업이 산업 활동을 전개할 수 있는 기본적인 조건이라는 것이다. 분양가 자율화 이후 주택품질의 향상 및 주택 품질관련 법적기준의 강화로 인하여 다음과 같은 건축비 상승요인이 발생했다. 마감자재의 품질개선, 1992년부터 시행된 안목치수의 도입, 발코니 등 서비스면적 증가, 단지 내 조경시설, 지하주차장 면적 증가 등 주택 및 주거환경의 질적 개선에 소요된 비용이다.
또한, 주택건설 기준에 대한 강화로 건설원가가 상승하는 요인도 발생했다. 바닥충격음 저감을 위한 슬라브 두께의 증가와 소방법 개정에 따라 11층 이상의 주택에 대한 스프링클러 설치 등은 건설원가를 상승시키는 요인이 되었다.
둘째로, 주택사업의 안전성 저하에 대한 문제이다. 분양가상한제로 인하여 규제가격에 따라 소품종 대량생산이 불가피한 바, 이것은 자칫하면 소비자의 외면을 받기 마련인데 결국 미분양주택을 더욱 양산시킬 수 있다는 문제점이 있다. 분양가격 규제에 따라 개별 사업장 단위로 경영과 수지균형이 불가피한 상황에서 한 개 현장에서의 미분양과 자금 압박은 자칫하면 기업이 건설하고 있는 전체의 사업장에 대한 부도와 공사 중단을 초래할 가능성도 배제할 수 없다는 것이다.
이러한 부작용을 사전에 방지하기 위해서는 정부와 주택업계는 미분양이 발생했을 경우 자금난을 극복할 수 있는 치밀한 안전장치를 만들어야 할 것이다. 그 대안으로서는 정부가 미분양주택 중 일부규모를 적정가격에 매입하여 자금난에 빠진 주택건설업체의 자금경색을 해소해 줄 필요가 있다.
정부는 미분양 주택을 사들여서 국민임대주택으로 활용하거나 주택가격 상승에 대비한 비축용 물량으로 활용할 수도 있을 것이다. 아울러 정부는 사업계획 승인 이후 주택건설 및 입주단계 사이에서 발생할 수 있는 예기치 못하는 비용의 발생을 억제하기 위해서 각종 행정 처리의 투명성을 제고하는 한편 예기치 못하게 발생하는 비용에 대한 회수방법의 대안을 필수적으로 마련해 놓아야 할 것이다.
셋째로, 주택품질의 저하 문제로서 건축비에 대한 현실화 문제와 가산비용의 인정의 문제이다. 건축비 현실화의 문제에서는 분양가상한제의 도입으로 기존의 건축비 이하의 공사비로 주택을 건설 할 수밖에 없는 상황에서 주택건설업체는 제한된 공사비에 걸 맞는 새로운 주택형을 개발하느냐 아니면 건축비상의 손실을 각오하고서라도 기존의 공사비로 건설하던 주택을 건설하느냐하는 판단을 해야 한다. 분양가격규제에 맞춘 주택을 건설 할 경우 소비자 기대수준에 미치지 못하는 주택을 건설ㆍ공급함에 따른 미분양의 위험이 예상된다.
Ⅲ. 결론
지금까지 본론에서는 1. 부동산의 내재가치 개념을 설명하고 임대료가 일정한 경우에 부동산의 내재가치를 어떻게 계산하는지 설명, 2. 장기적으로 주택수요와 주택공급이 어떻게 결정되는지 설명, 3. 임대료 규제와 분양가 규제의 효과와 부작용에 대해 설명해 보았다. 토지, 주택 등 부동산은 생산과 생활의 필수 기반이지만 소득에 비해 고가이며, 위치가 고정되어 있어서 인접 부동산 간의 외부효과 문제가 발생한다. 또한 부동산은 장기적인 자본을 필요로 하고 그 부동산을 보유하면서 영업수익을 얻을 수 있고 처분하면 자본이득을 얻는다. 지난 60년대 이후 국내경제는 고도성장과 소득증가, 인구증가, 도시화의 진행 등에 따라 수도권주택을 비롯한 대도시의 부동산가격은 비교적 높은 상승률을 기록하였으며 부동산자산에 대한 선호도 및 보유비중 또한 매우 높았다. 이러한 흐름에 의해 비교적 안정적인 성장세를 실현하였던 국내의 부동산시장은 지난 2008년 미국의 서브프라임모기지 사태에 의한 글로벌 금융위기 발생이후 국내외 경제 환경이 급변하면서 국내 부동산시장도 급격한 침체를 경험하였으며, 급기야 장기불황에 빠지는 등 근본적 변화를 맞이하고 있다. 특히 고령화 등 인구구조의 변화, 가계부채의 급증, 소득양극화, 부동산 가격상승에 대한 기대감 상실 등으로 향후 부동산 경기에 대한 전망과 부동산자산에 대한 인식이 부정적으로 바뀌고 있으며 부동산투자의 패러다임도 빠르게 전환되고 있다.
참고문헌
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키워드

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