[부동산법제 공통] 유치권이 설정된 부동산이 경매되는 경우 다른 권리(저당권 채권 등) 내지 제도(가압류 압류)와의 관계에서 유치권이 소멸하는지에 대해 논하시오

소개글

[부동산법제 공통] 유치권이 설정된 부동산이 경매되는 경우 다른 권리(저당권 채권 등) 내지 제도(가압류 압류)와의 관계에서 유치권이 소멸하는지에 대해 논하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 유치권의 개념
1) 정의
2) 성립
3) 효력과 소멸
4) 의의
2. 다른 권리 내지 제도와의 관계에서 유치권 소멸
1) 저당권
(1) 정의
(2) 내용
(3) 유치권 소멸과의 관계
2) 채권
(1) 정의
(2) 내용
(3) 유치권 소멸과의 관계
3) 가압류
(1) 정의
(2) 내용
(3) 유치권 소멸과의 관계
4) 압류
(1) 정의
(2) 내용
(3) 유치권 소멸과의 관계
3. 유치권의 문제점과 개선방안
1) 문제점
2) 개선방안

Ⅲ. 결론


<참고문헌>

본문내용

를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 체납처분압류라고 한다)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다. 따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다(대법원 2014.03.20. 선고 2009다60336).
3. 유치권의 문제점과 개선방안
1) 문제점
유치권 신고는 유치목적물을 점유하고 있으면 채권을 인정할 수 있고 그 권원을 증명할 수 있는 특별한 형식일 요구하고 있지 않기 때문에 가장 유치권의 신고의 경우에도 일단 유치권을 인정할 수밖에 없다. 실무적으로 현황 조사인이나 감정 평가인이 유치권의 존재와 금액에 대해 형식적 확인에 그치고 있어 유치권신고가 남발하는 실정이다. 접수하는 법원도 제출된 서류의 형식적 심사만으로 접수처리가 되는 실정이기 때문에 가장 유치권의 판별 여부는 경매에서 매수 희망자의 몫이다. 유치권은 등기에 의한 공시를 요구하지 않기 때문에 법적인 안전성과 보장이 안 된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각절차가 완료된 뒤에도 각종 소송 등으로 명도가 지연되는 등 여러 가지 문제점이 발생하고 있어 다음과 같이 개선방안을 제시한다.
2) 개선방안
(1) 유치권자의 권리신고 의무제도의 도입이다.
유치권자의 권리신고를 의무화 하고 동시에 집행관으로 하여금 현황조사 시 실질적 조사를 엄격하게 하여 매수인의 예측가능성 및 법적 안정성 측면에서 도움이 되고 유치권자의 유치권신고가 유치권의 성립요소와 견련관계를 요구하는 엄격한 요건을 갖출 것을 필요로 하고 입찰 한참 전에 유치권신고자가 제출한 영수증 권리신고서 공사계약서 점유확인서 등 열람을 통하여 유치권성립 여부를 정확히 판단할 수 있게 해야 한다.
(2) 유치권 등기명령제도 도입이다.
현행 임차권등기명령과 유사한 유치권등기명령을 원인으로 한 유치권등기제도와 같은 방법을 택하자는 것이다. 이러한 유치권 등기를 하게 되면 대항력을 취득하고 점유이전 하더라도 대항력이 유지되어 유치권자의 점유공시방법으로 유치권 등기명령제도를 도입하면 점유시기, 유치권으로 담보하는 채권액을 등록하여 공시함으로서 불확실성으로 인한 다툼이 줄어들 것이다.
(3) 유치권자에게 우선번제권을 부여하고 소멸주의를 도입해야 한다.
유치권도 배당종기가 정해지면 유치권자로 하여금 배당요구종기일까지 배당신고를 하도록 하고 권리신고를 한 유치권자에게 우선변제권을 부여하여 배당한다. 경매에서 담보권은 소멸하는데 유치권만은 담보물권인데도 불구하고 인수주의를 택하는 것은 불합리하다. 유치권도 등기하게 함으로서 물권의 우선적 효력의 지배를 받게 하는 것이다. 즉 유치권이 저당권에 비하여 후순위인 경우 유치권은 경매절차에서 당연히 소멸되어야 한다.
(4) 공탁금제도의 도입이다.
집행법원에서 유치권을 신고할 때 유치권신고 금액의 10%를 현금 또는 법원이 인정하는 유가증권으로 의무적으로 공탁하게하고 추후 유치권부존재확인소송 등 유치권 관련 소송에서 허위 또는 가장유치권으로 판명될 경우, 공탁된 금액을 반환하지 않고 배당할 금액에 산입하여 배당을 실시한다면 허위 또는 가장 유치권 신고가 현격하게 줄어들 것으로 사료된다.
Ⅲ. 결론
유치권은 법정담보물건이기 때문에 등기부에 기재되어 있지 않다. 하지만 법적으로 당연히 채무를 낙찰자가 부담하도록 하고 있는 등기부에 기재된 선순위권리와 마찬가지로 권리보호를 받고 있다. 그렇다면 등기부에 숨어 있는 권리인 유치권을 실전 경매에서 어떻게 찾아내고 리스크를 줄일 수 있을까? 만약 낙찰이 되어도 유치권이 소명되지 않으면 낙찰자에게 채무적 부담이 돌아가게 되므로 보상이 합의되지 않는 한 소멸되지 않는다. 우선 응찰 전에 쟁점사안에 대해 현장조사와 이해관계인을 만나 먼저 해결하고 입찰하는 것이 가장 기본적인 해결방법이다. 다음은 허위 유치권이란 사실을 입증할 수 있다면 낙찰 후에도 사기나 경매방해죄가 추정되므로 경매물건과 연루된 이해관계자들에게 역공을 가할 수도 있다. 이 점을 이용하여 상대방에게 강온전략을 적절히 구사해 적은 비용으로 합의를 보시면 낙찰 시 큰 수익률을 기대할 수 있다.
결론적으로 유치권을 둘러싼 이해관계인 간에 가짜나 부풀리기 대부분이 불법적으로 이루어지고 있다는 데에서 유의해야 한다. 유치권의 권리구조는 복잡하고 투명성이 보장되지 않다 보니 쉽게 돈과의 결탁관계가 발생한다. 낙찰자나 경매 종사자 입장에서는 이러한 진짜를 가장한 가짜 유치권을 발견하고 대항하기 위해서는 풍부한 경륜과 다양한 노하우가 쌓여야 한다. 부족하다면 무조건 포기하거나 두려워할 것이 아니라 경매 전문가에게 자문을 구해 역발상의 접근자세로 저비용, 고수익을 겨냥한 발상의 전환과 지혜가 요구된다.
<참고문헌>
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곽윤직(2006) 민법총칙, 박영사
조주현(2012) 부동산학원론, 건국대학교출판사
이원준(2011) 부동산학원론, 박영사
하성규(2006) 주택정책론, 제3전정판, 박영사
경매박사(2018) 유치권이란(유치권 성립조건), 미디어북
법률나무(2018) 체납처분압류와 유치권, 미디어북
법률나무(2017) 유치권과 경매집행, 미디어북
장인태(2015) 유치권 이론과 실무 (재판실무연구), 유로
서제진(2015) 유치권실무(판례, 사례), 법률&출판
김재용, 강두경(2011) 부동산 경매와 유치권의 이해, 법률정보센터
최태량(2011) 한국의 부동산 정책론 : 분석과 평가를 중심으로, 범론사
배명이(2013) 아는 만큼 누릴 수 있는 현대인의 생활과 법률, 경상대학교출판부

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