재건축 초과이익 환수제의 필요성, 쟁점 및 개선방안

소개글

재건축 초과이익 환수제의 필요성, 쟁점 및 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 재건축 초과이익 환수제란?

2. 재건축초과이익 환수제도의 도입
1) 재건축 초과이익 환수제도의 도입취지
2) 재건축 초과이익 환수제도의 연혁

3. 재건축초과이익 환수제도의 필요성

4. 재건축부담금 부과 절차
1) 부과대상사업의 고지
2) 재건축부담금 예정액 산정자료 제출
3) 부과기준 및 예정액의 통지
4) 분양신청 통지 및 관리처분계획의 반영
5) 재건축부담금 예정액 사전징수계좌 신청 및 개설
6) 준공인가 후 재건축부담금 확정액의 산정 부과 징수
7) 재건축부담금 확정액의 납부

5. 재건축부담금의 이론적 쟁점
1) 미실현이득에 대한 과세
2) 사유재산권 침해
3) 이중부과
4) 평등의 원칙
5) 입법목적의 정당성

6. 재건축 초과이익 환수제도의 개선방안
1) 부과시점의 개선
2) 부과요율의 개선
3) 무소득자에 대한 보호대책의 개선
4) 재건축사업의 지연문제의 개선

본문내용

할 수 있다.
재건축부담금은 양도소득세 예납의 성격을 가지고 있어, 양도소득세와 더불어 재건축부담금을 부과하는 것은 이중과세의 문제가 발생한다. 그리고 부담금 산정 기준이 장·단기 거주자나 다주택자·1주택자를 구분하지 않고 조합에게 일괄 부과되므로 1주택자나 장기 실거주자에 대한 부담금 규모의 차등 적용이 고려되지 않고 있다. 이러한 획일적인 재건축부담금 책정은 주거환경의 위해를 가져올 뿐만 아니라 사업시행의 지연에 따른 불안전한 상태를 지속해야하는 부담을 지게 된다.
재건축부담금은 현재 최고 50%의 세율이 부과된다. 또한 재건축부담금은 양도소득세 예납의 성격을 가지고 있다고 볼 수 있어 이중과세의 문제가 발생할 수 있고, 재건축사업 이전 단계에서 주택을 매각하여 차익을 실현한 경우에 대해서는 재건축부담금을 부담하지 않게 된다. 재건축부담금은 조합에 부과되나 이는 결국 조합원의 부담이 되고, 주거 목적의 1주택자나 장기 실거주자가 부담금을 지불하는 현상이 나타나게 된다. 1주택 조합원은 더 나은 주거환경으로 옮기려는 실소유자로 이런 실소유자들에 대한 특례를 인정하여 부담금 규모의 차등 적용하여야 한다. 뿐만 아니라 주거환경을 개선하고자 추진했던 재건축사업이 본의 아니게 불로소득으로 인정되어 최고세율 50%까지 개발부담금을 부과하는 것은 부당하다.
3) 무소득자에 대한 보호대책의 개선
현행 「재건축초과이익환수에 관한 법률」에는 납세자의 담세 능력이나 세법상 일반 원칙 준수 등이 제대로 반영되어 있지 않다. 고령자나 연금생활자 등과 같이 무소득자는 부담금 납부 능력이 낮은 경우가 많은데 부담금을 납부하지 못할 경우 물납 또는 매각 처분으로 내몰릴 수 있고 거주의 자유권을 박탈당하게 된다.
과세대상 주택이외에 별다른 재산이나 수입이 없어 담세능력이 낮거나 사실상 거의 없는 자 등에 대하여 재건축초과이익부담금을 부과함에 있어서 그 보유의 동기나 기간, 담세능력 등과 같이 주거생활에 영향을 미치는 정황 등을 고려하여 납세의무자의 예외를 두거나 과세표준 또는 세율을 조정하여 개발이익에 의한 불로소득에 대해 차등 적용하도록 해야 한다.
4) 재건축사업의 지연문제의 개선
재건축사업의 경우 개발 이익이 있는 것은 당연하다. 재건축초과이익환수제 시행으로 조합원들이 부담해야 되는 금액이 늘어나 재건축사업성이 떨어지고 개발 차익이 줄어들게 된다. 수익이 없을 수도 있지만 이익의 50%까지 세금으로 내야한다고 하면 조합원들의 심리적 부담감은 커질 것이며 이는 재건축사업에 영향을 주게 되어 재건축사업은 지연되고 신규주택의 공급이 감소하게 될 것이다.
서울 및 수도권 지역과 지방의 재건축 대상 아파트는 대부분 30년 이상 된 노후 아파트들이다. 이것을 재건축하지 않으면 주택이 노후·불량해지면서 그 지역의 주거 환경이 열악해질 뿐만 아니라 도시가 답보상태에 놓이게 되고, 도시의 물리적·기능적·경제적 노후화로 인한 도시 슬럼화의 우려도 높아진다.
최근 정부가 재건축사업에 규제를 가하고 있는 규제지역 내에서의 민간택지분양가 상한제 적용과 재건축 안전진단강화 그리고 재건축초과이익환수제도 등은 재건축시장을 위축되게 하며, 주택 노후화로 인해 그 지역의 주거 환경이 열악해질 뿐만 아니라 도시 슬럼화의 우려가 높아지므로 재건축초과이익환수제도 시행에 있어 재건축규제의 완화 등 공급을 확대시킬 수 있는 인센티브 정책으로의 전환이 필요하다(우종만, 2019).
참고문헌
국토교통부, 재건축부담금 업무매뉴얼, 2018.
김명민, 재건축초과이익환수제도에 대한 조합원 인식연구, 동의대학교 경영대학원 논문, 2018.
박광수, 재건축 초과이익 환수제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구, 명지대학교 부동산대학원 논문, 2020.
신순철, 재건축부담금 부과기준의 개선방안에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2009.
우종만, 재건축부담금제도의 개선방안, 건국대학교 행정대학원 논문, 2019.
이동훈, 재건축아파트와 비재건축아파트 사이의 가격상승분 및 인과성 실증분석을 통한 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구, 서울대학교 대학원 논문, 2020.
이종권 외, 재건축 초과이익 환수제도 시행방안, 건설교통부, 2006.
이한창, 신탁방식에 의한 재건축사업과 재건축부담금에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2019.
이혜린, 재건축부담금제도의 개선방안에 관한 연구, 명지대학교 부동산대학원 논문, 2019.
장진석, 재건축 개발이익환수제도의 연구, 연세대학교 법무대학원 논문, 2006.

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