부동산법제 ) 甲은, 2018년 3월 2일 A로부터 2억 원(대여기간 2018

소개글

부동산법제 ) 甲은, 2018년 3월 2일 A로부터 2억 원(대여기간 2018에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. [문 1]
1-1. 근저당권 설정등기
1-2. 근저당권 말소등기와 내용

2. [문 2]
2-1. 저당권의 실행
2-2. 배당요구
2-3. 임차인의 배당액

3. 참고문헌

본문내용

일 을 기준으로 하여 근저당권 등의 다른 배당채권자와의 선후에 따라서 배당순위가 결정이 된다. 그리고 이에 따라 배당금이 정해질 것이다.([주택임대차보호법] 제3조의2제2항 참조).
추가로 소액임차인의 경우 첫 경매개시결정 등기의 전에 대항요건을 갖추어야 하고 배당요구의 종기까지 배당을 요구한 경우에, 이 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다도 우선 순위를 정하여 배당을 받습니다([주택임대차보호법] 제8조제1항).
임차권등기를 한 임차인의 경우는, 경매개시결정 전에 미리 임차권등기를 모두 마친 임차인의 경우 배당요구 없이도 당연하게 배당을 수 있게 됩니다([민사집행법] 제148조제3호).
그리고 경매개시결정 후에도 임차권등기를 끝낸 임차인의 경우 배당요구의 종기까지 배당을 요구한 경우에만 해당 배당에 참가할 수 있도록 지정이 되어있다([민사집행법] 제148조제2호 및 [민사집행규칙] 제91조제1항 참조).
2-4. 사례에 대한 검토
이번 문제는 위와 같이 여러 명의 채권자가 얽혀있는 상황에서 乙이 얼마의 배당금을 받을 수 있는가가 중요하다. 그렇다면, 우리는 이 문제를 해결하기에 앞서서 앞의 사건에 대해서 정리해 볼 필요가 있다. 맨 처음 2018년 3월 2일 甲은 A에게 2억 원을 빌렸다. 그리고 이때, 담보로서 시가 3억 원에 해당하는 X의 주택을 담보로 하였다. 월 이자는 1%이며, 2억 원으로 계산 했을 때, 월 200만원의 이자가 발생한다. 그리고 같은 날, 甲은 B에게서 5천만 원을 추가로 빌렸으며, 역시 담보는 시가 3억 원의 주택이다. 이때, B는 2번째 저당권자가 되었다. 이자는 마찬가지로 월 1%이며, 50만 원이다. 그리고 한 달 후에, A는 저당권실행경매를 통해 2020년 4월 2일에 X의 주택을 경매하였고, C라는 제 3의 인물에게 3억 원에 낙찰이 되었다. 그리고 채권에 대해서 배당절차가 이루어질 것이다. 현재 甲에게는 2억 5천만 원의 빚이 있고, 처음 채권의 계약일이 3월1일 이므로, 2억과 5천만 원에 대해서 각각 1%의 2년간의 이자가 추가로 발생된 상태이다. 그렇기 때문에 甲의 총 248,000,000원 + 74,000,000원 = 3억 2천 2백만 원이다. 그리고 여기서 추가로 문제가 발생하는데, 바로 乙이다. 乙은 2018년 4월 2일 X주택에 대한 임대차계약을 진행하였고, 그 기간은 (임대차존속기간 2018. 4. 2. ~
2020. 4. 1., 보증금 1억 원)이다. 현재 甲이 X 주택을 판매한 시점이 2020년 4월 2일 이므로 乙과의 임대차존속기간은 지난 것으로 확인이 된다. 원대를 임차인의 보증금 회수를 위해서 보증금을 반환받지 못하는 경우에는 다음과 같이 임대차 기간이 종료한 후에라도 임대차 관계가 존속되는 것으로 간주가 된다(법 제4조제2항). 그렇지만 X 주택은 이미 경매로 낙찰이 된 상태이기 때문에, 임대차관계라 존속되는 것은 무리가 있다. 그래서 甲은 X 주택을 C에게 판매한 금액 즉 3억 원에서 경매를 진행하기 위해 필요한 일부의 금액을 법원에 먼저 납부를 하고, 제 1 채권자에 해당하는 A와 제 2 채권자 B에게 지불을 하고, 乙에게도 돈을 지불해야한다. 하지만 3억 원의 경매가로 모든 금액을 다 배상할 수 없기 때문에, 우선순위를 정하고 그에 합당한 %로 나눠서 배당을 해야 한다, 그렇기 때문에 우리는 채권자 A, B 그리고 乙의 3명을 대상으로 우선순위를 먼저 정해야한다. 우선 계약일이 빠른 채권자 A, B가 우선순위이지만 乙의 경우는 X 주택에 대해서 임대차계약을 한 상태이며, 기간이 1일이 경과 했지만 (법 제4조제2항)에 의거하여 1억 원의 보증금을 받지 못했다는 가정 하에서 진행을 하면, 乙의 임대차계약을 자동으로 기간이 종료된 후에도 그 관계가 존속이 될 것이다. 그렇기 때문에 지불의 우선순위는 임대차계약을 한 乙에서 제 1 채권자 A 그리고 제 2채권자에 해당하는 B라고 생각할 수 있다. 그리고 법원에 지불하는 경매비용과 그 외에 지불이 되어야 할 금액을 없다고 생각하는 가정하고, 3억 원에 대해서 분배를 해보겠다. 각각의 채권자에게는 %로 금액이 지불이 될 것이며, 100% 모든 금액을 다 받는 채권자는 없을 것이다. 지불해야하는 금액의 70~80%가 지불이 될 것이라고 생각한다. 그리고 그렇게 계산하였을 때, 乙이 받을 수 있는 최대의 금액은 70,000,000만원 일 것이다.
3.참고문헌
찾기 쉬운 생활법령 정보, 생활법령, 주택임대차 http://easylaw.go.kr/

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