부동산감정평가

목차

1. 부동산감정평가의 의의

2. 부동산감정평가의 특징

3. 부동산감정평가의 특별원칙

4. 부동산감정평가의 분류

5. 부동산가격의 원칙

본문내용

형성되는 가격
- 부동산가격은 과거와 장래에 걸쳐서 장기적인 고려하에 형성되며 항상 변화의 과정에 있는 것이다. 이러한 특징은 토지의 영속성에 근거하여 용도의 다양성과 사회적·경제적·행정적 위치 및 환경의 가변성에서 유래된 것이다.
④ 개별적으로 형성되는 가격
- 부동산의 개별성으로 인해 부동산가격은 구체적 시장에서 일물일가의 법칙이 적용되지 않으며 균형가격도 성립되기 어렵다.
⑤ 부동산의 지역성(국지성)
- 부동산의 가격형성이나 기능발휘가 단독적으로 전개되는 것이 아니라 그 지역 의 구성분자로서 해당지역 및 다른 부동산과의 상호작용에 의하여 가격이 결정된다는 것이다.
⑥ 다기간의 수익성
- 일반재화가 소비재적 성질을 가지고 있는데 반하여 부동산은 내구성이 강하므 로 장기간 이용되고 특히 토지는 영구적으로 사용할 수 있다.
⑦ 희소성에 대한 가치
- 부동산은 부증성이 있기 때문에 수요증대에 대한 상대적 희소성이 클수록 부동 산가치는 상승된다.
- 수요공급의 원칙, 대체의 원칙
- 최유효이용의 원칙
- 대내적공간원칙 : 기여의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증체감의 원칙, 수익배분의 원칙
-대외적공간원칙 : 경쟁의 원칙, 적합의 원칙
- 시간원칙 : 변동의 원칙, 예측의 원칙
(1) 수요공급의 원칙
① 수요공급의 상호관계에서 재화의 가격은 결정된다.
② 부동산에는 토지의 부증성과 개별성 등 자연적 특성으로 인해 수요공급의 원칙이 그대로 적용되는 것은 아니지만, 토지의 경제적 공급이나 건물이 물리적ㆍ경제적 공급의 경우는 적용 가능하다.
③ 부동산에서 수요공급이 적용될 수 있는 것은 바로 용도의 대체성 때문이다.
(2) 변동의 원칙
① 부동산의 가격이 여러 가지 가격형성요인의 상호 인과관계적 결합의 흐름인 변동의 과정에서 형성된다는 원칙이다.
② 어떤 지역이든 가격형성의 요인은 끊임없이 변화하고 이런 변화가 지역특성 을 변화시키고 가격수준에 영향을 준다.
(3) 대체성의 원칙
① 부동산의 가격은 대체가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과 상호관련되어 형성된다.
② 토지의 개별성으로 엄격한 의미에서는 대체가 불가능하지만, 그 유용성의 측 면에서 대체 가능하다.
③ 용도, 유용성, 가격이 대체의 3조건이다.
(4) 최유효이용의 원칙
① 부동산의 가격은 그 부동산의 유용성이 최고로 발휘될 가능성이 있는 이용을 말한다.
② 최유효이용의 원칙이 강조되는 근거 : 용도의 다양성, 영속성, 부증성
(5) 균형의 원칙
① 유용성이 발휘되기 위해 부동산의 구성요소간 결함에 있어서 균형이 있어야 한다.
② 내부구성요소간의 균형이 없으면 부동산의 가격형성과정은 왜곡되어 적정한 가격 형성아 불가능하다.
(6) 수익체증ㆍ체감의 원칙
① 부동산의 단위투자액이 계속적으로 증가할 때 수익상승분이 어느 지점까지는 증가하지만, 그 이후는 수익상승분이 감소한다는 원칙이다.
② 건물을 지을 때 일정 층수까지는 투자액이상 수익상승분이 증가하지만, 어떤 층수를 지나면 수익상승분이 해당 층의 건설비에 못 미치게 된다.
(한계수익점)
(7) 수익배분의 원칙
- 생산요소(토지, 노동, 자본)의 결합으로 발생하는 수익은 각 요소의 기여도와 지분에 따라서 분배, 자본은 이자ㆍ배당, 노동은 임금, 나머지 잔여부분
(잉여생산)은 지대로써 토지에 귀속된다는 원칙이다.
(8) 기여의 원칙
① 부동산의 한 구성부분이 부동산 전체의 수익획득에 기여하는 정도가 그 부동 산의 전체의 가격에 영향을 미친다는 원칙이다.
② 부동산의 일부에 대한 재투자가 부동산 전체에 어떻게 기여하는가를 판단할 때 중요하다.
(9) 적합의 원칙
① 부동산이 그 유용성을 최고로 발휘하기 위해서는 입지한 주위환경에 적합해 야 한다는 원칙이다.
② 대상 부동산이 최대수익을 내고 개별적으로 최고활용을 가진다 해도 주변 부 동산과의 적합성 이 떨어지면 최유효이용이라 할 수 없다.
(10) 경쟁의 원칙
- 부동산의 가격은 주변의 다른 부동산 또는 다른 재화와의 경쟁을 통해서 형성 된다는 원칙이다.
(11) 예측의 원칙
- 부동산의 가격이 당해 부동산의 장래의 수익성이나 쾌적성에 대한 예측의 영향 을 받아서 결정된다는 원칙이다.
(12) 기타의 가격원칙
1) 기회비용의 원칙
- 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용에 의하여 평가한다는 원 칙이다.
2) 외부성의 원칙
- 대상부동산의 가치가 외부적요인에 의해서 영향을 받는다는 평가원리를 말한 다.
3) 제합사용(齊合使用)의 원칙
- 토지와 지상부가물의 용도를 일치시켜 토지가격을 증가시킨다는 원칙이다.

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