부동산 간접투자시대의 개막 리츠란 무엇인가

목차

<서 론>
부동산 투자회사 리츠란 무엇인가?

<본 론>
부동산투자회사 제도 도입배경은 무엇인가?
. 리츠제도의 구체적인 내용과 특징을 살펴보면?
현재 리츠 제도가 활성화되기 위한 환경은 어떠한가?

<결 론>
부동산투자회사 제도 앞으로의 전망은?

본문내용

(건설교통부 토지정책과)
- 일반리츠와 CR리츠가 통합되는 과정에서 생긴 혼선 때문.
· 당초 리츠법은 건설교통부가 부동산 유동화를 증진시킴과 동시에 부동산 운용 개발과정에서 생긴 수익을 일반 소액투자자들에게 나눠주기 위한 목적에서 고안돼 지난 3월 국회에서 통과됐음(일반리츠). 그러나 비슷한 시기 재정경제부가 기업의 구조조정을 원활히 한다는 취지에서 추진한 기업구조조정용 펀드(CR리츠)가 4월 국회에서 리츠법과 통합되면서 혼선이 생김. 통합 리츠법에서는 건교부가 주장했던 일반리츠에 대한 법인세 감면이나 취득 등록세 면제 혜택이 미약했던 반면 CR리츠에 전액감면 혜택을 줌으로써 그동안 일반리츠를 준비해왔던 업체들이 대거 CR리츠 쪽으로 방향을 전환함. 일반리츠의 경우 CR리츠에 비해 △법인세 감면혜택이 없고 △현물출자가 금지되어 있으며 △시세차익을 노린 거래를 막기 위해 3년간 부동산을 매매하지 못하고 보유토록 하는 등의 규정 때문에 리츠사 설립을 활성화하지 못하고 있음.
※ 건교부는 리츠사 인가신청의 부진에 대해 리츠사 제도의 기본 취지에서 벗어나지 않는 범위내에서 규정의 일부 조건을 완화하는 것을 검토중임.
7. 얼마전 은행에서 판매했던 '부동산투자신탁'과 한국토지신탁 등의 '부동산신탁'과 리츠의 차이점은 무엇인가?
. 은행의 '부동산투자신탁'과의 차이점.
구분
부동산투자회사
부동산투자신탁
법적근거
부동산투자회사법
신탁업법
자금모집
주식발행
수익증권 발행
투자자 지위
주주
수익자
환매
주식시장 상장으로 해결
불가능
유동성
주식시장 상장으로 유동성 확보
수익증권 상장이 제한됨.
투자자 보호
적극적 투자자 보호장치 마련
관련규정 없음
배당
실적배당의 성격이 강함
원금보장의 성격이 강함
주 투자대상
상업용 부동산(70%이상)
부동산 대출, 개발
경영참여
적극적 참여가능(주총, 이사회등)
불가능함
. 한국토지신탁의 부동산신탁과의 차이점
- 부동산신탁은 부동산 소유자가 자신이 갖고 있는 부동산의 개발 및 관리, 처분 등을 신탁회사에 맡겨 수익을 얻는 방식이므로 부동산신탁에서 신탁사가 투자자에게 줄 수 있는 수익은 부동산에서 발생하는 임대료 및 개발이익, 매매차익 등이며 반면 리츠는 투자자가 증권을 매입하는 방식으로 부동산에서 발생하는 임대료, 개발이익, 매매차익 이외에 주식가치 상승에 따른 이익을 추가로 기대할 수 있음.
<결 론>
8. '부동산투자회사' 제도 앞으로의 전망은?
.우리 나라에 있어서도 시대적인 여건으로 보아 부동산투자회사법의 시행은 부동산 산업에 획기적인 변화를 초래할 것임. 비록 초기의 시행착오가 있다하더라도 중장기적으로는 우리의 부동산산업을 선진국 유형으로 정착시킬 것임. 그러나 구조조정용 부동산회사의 경우는 1인당 주식소유제한이 없으며 현 시점에서 법인세가 면제되는 등 상대적인 특혜로 인해 당초의 목적과는 달리 절세와 부익부의 투자가 일어날 가능성이 있음. 특히 부동산 가격 변동이나 주가 하락에 따른 손해를 염두해 두어야 하며 투자회사가 부실해질 경우 부실에 따른 피해도 투자자에게 전가된다는 점에서 신중한 접근이 필요함. 또한 투자 부동산에 대해 정확한 정보를 제공하고 회사 경영진에 대한 감시체제를 갖춘 업체를 고르는 자세가 필요함.
음.
. 또한 등 선진국의 예를 볼 때 채권보다는 수익률이 높고, 주식보다는 안정성이 높다는 점에서 일반 투자가들에게 새로운 투자 상품으로 인기를 끌 것으로 기대됨. 그러나 부동산 가격 변동이나 주가 하락에 따른 손해를 볼 수 있다는 점에서 신중한 접근이 나고, 이것이 투기까지는 이르지 않더라도 사회정책적 목적에는 상충된 방향으로 과열될 가능성이 있음.
.부동산 증권화제도의 완결과 금융시장의 선진화
- 외환위기 이후 부동산정책의 가장 큰 변화는 '부동산 증권화'라고 할 수 있음. 부동산증권화란 부동산 자산의 취약점인 유동성 문제를 극복하기 위해 부동산의 소유권, 저당권 등 제반 권리를 담보로 채권 또는 주식을 발행해 자본시장에서 유통되도록 하는 일련의 과정을 말함. 장기적으로 이제도가 활성화되면 신금융상품의 개발로 금융시장의 규모가 커지고 첨단금융기법의 활용으로 금융산업이 선진화되는 계기가 될 것으로 기대됨.
선진국의 경우 간접투자상품의 신용등급은 대부분 더블에이(AA) 또는 트리플 에이(AAA)를 획득하는 안전한 투자상품으로 각광받고 있음.
<참고 : 부동산 증권화란 무엇인가?>
부동산증권화란 부동산 자산의 취약점인 유동성 문제를 극복하기 위해 부동산의 소유권, 저당권 등 제반 권리를 담보로 채권 또는 주식을 발행해 자본시장에서 유통되도록 하는 일련의 과정을 말하는데, 미국 등 대부분의 국가에서 부동산 증권화가 활성화될 수 있는 계기는 금융위기였음. 우리 나라의 경우도 금융위기를 극복하는 과정에서 구조조정을 원활히 하기 위해 부동산 등 부실채권의 유동성을 높일 수 있는 방안을 강구하게 되었고 이를 가능하게 한 것이 바로 부동산 증권화였음. 외환위기 하에서 경제위기 극복과제 가운데 하나인 부실채권의 신속한 처리와 급격한 자산디플레이션에 따른 복합불황을 막기 위해 부동산증권화 제도의 도입이 본격적으로 논의되었음.
리츠가 도입되면 일반인들은 리츠 설립시 자본금의 30%까지 의무화된 일반공모에 참여하거나 리츠가 상장된 후 해당 주식의 매물을 구입하는 방식으로 투자할 수 있다. 리츠는 미국 등 선진국의 예를 볼 때 채권보다는 수익률이 높고, 주식보다는 안정성이 높다는 점에서 새로운 투자 상품으로 인기를 끌 것으로 기대된다.
< 부동산 투자신탁의 역사 >
부동산투자신탁은 1938년에 스위스에서 처음으로 개발되었다. 일반적으로 부동산은 가격이 하락하지 않고 인플레이션에 연동되기 때문에, 인플레이션 헷지기능이 부각되면서 발전하여 왔다. 그러나 전세계적으로 번창하게 된 것은 1960년대 이후이다. 제 2차 세계대전 후의 급속한 경제발전과 인구와 산업의 도시집중화, 인구증가 및 독립세대의 증가로 토지 및 주택 공급이 부족해지고, 토지 및 주택 가격이 급상승하게 되어 부동산 투자신탁이 발전하게 되었다. 또한 부동산 투자와 그 관리는 개인의 능력만으로는 한계가 있기 때문에 부동산 투자신탁은 자연스럽게 발전할 수 있었다.

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