제8회 공인중개사-민법 및 민사특별법

목차

제8회 공인중개사-민법 및 민사특별법

본문내용

의사표시로 충분하고 서면으로 행사할 필요가 없다(제646조).
31. 賃借人 乙이 賃貸人 甲의 同意를 얻지 않고 丙에게 轉貸한 경우의 說明으로 옳지 않은 것은?
① 甲은 丙에 대하여 방해제거청구를 할 수 있다.
② 甲은 丙에 대하여 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
③ 甲은 乙에 대하여 차임을 청구할 수 있다.
④ 乙, 丙 간의 轉貸契約은 유효하다.
⑤ 丙은 乙에게 擔保責任을 물을 수 있다.
해설 ② : 임대인의 동의없이 임차인은 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 이에 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조). 사례에서 ①③④⑤는 모두 타당하나, 단지 　대차계약을 한 것만으로 임대인에게 손해가 생기는 것은 아니므로(임대인은 차임을 받고 있으므로) ②는 옳지 않다.
32. 다음 중 賃借人에게 不利한 事項이더라도 無效가 되지 않는 것은?
① 土地賃借人의 更新請求權 ② 임대차의 讓渡·轉貸의 制限
③ 借賃增減請求權 ④ 附屬物買受請求權
⑤ 借賃延滯時의 解止
해설 ②：부동산임차권의 물권화 경향에 따라 사회적 약자인 임차인의 보호를 위하여 민법은 제652조에서 많은 규정을 강행규정화하고, 임차인에게 불리한 약정은 이를 무효로 하고 있다(제652조). ①③④⑤가 그 예이다. 그러나 임대차관계는 임대인과 임차인 사이의 인적 신뢰가 상당히 중요하다 할 것이므로 임차권을 양도하거나, 전대를 금지하는 특약을 함은 제한규정이 없고 따라서 허용된다.
33. 保證金에 대한 內容 중 옳지 않은 것은?
① 보증금은 차임의 不支給, 임차물의 멸실·훼손 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로 임차인은 보증금의 존재를 이유로 延滯借賃의 지급을 거절할 수 있다.
② 보증금교부계약은 要物契約이며 임대차에 從된 계약이다.
③ 임대인의 지위가 이전될 때는 舊 賃貸人의 보증금 반환채무의 이전도 수반한다.
④ 保證金返還請求權이 생기는 시기는 임대차의 終了時라고 보는 것이 타당하다.
⑤ 보증금으로써 충당되어야 할 채무가 보증금의 액보다 많은 때에는 法定充當의 규정에 의한다.
해설 ①：보증금이 채무담보의 기능 외에 차임의 지불수단으로서도 이용되고 있는 거래실태를 고려할 때, 보증금의 감소는 실질적인 차임의 경감효과를 초래하게 되어 임대인에게 불리해진다. 그러므로 임대차존속 중에 보증금에 의한 충당을 임차인측에서는 요구할 수 없다고 보는 것이 통설이다.
34. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'상 규약 및 집회에 관한 설명 중 맞는 것은?
① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 찬성을 얻어 행한다.
② 관리인은 매년 2회 일정한 시기에 정기관리단집회를 소집하여야 한다.
③ 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.
④ 관리단집회는 집회소집통지사항 이외의 사항에 관하여도 결의할 수 있다.
⑤ 관리단집회에서의 의결권은 대리인에 의하여는 행사할 수 없다.
해설 ①：각 3/4 이상의 찬성을 얻어 행한다(동법 제29조). ②：관리인은 매년 1회 일정한 시기에 정기관리단집회를 소집하여야 한다(제32조). ③：타당하다(제35조). ④：관리단집회는 통지한 사항에 관하여서만 결의할 수 있다(제36조). ⑤：의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다(제38조).
35. 가등기담보에 관한 다음 기술 중 틀린 것은?
① 가등기 담보권은 양도성을 가진다.
② 가등기 담보권은 피담보채권과 분리하여 양도하지 못한다.
③ 담보권 설정자가 파산한 경우에 가등기 담보권자가 별제권을 가지는 것은 아니다.
④ 가등기 담보권의 설정자는 채무자 이외의 제3자도 가능하다.
⑤ 가등기 담보권에도 물상대위성을 인정할 수 있다.
해설 ③：파산재단에 속하는 부동산에 설정한 담보가등기권리에 대해서는 파산법 중 저당권에 관한 규정을 적용하게 된다(동법 제17조). 따라서 파산법 제84조(파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다)에 따라 별제권을 갖게 된다.
36. 다음 중 현행 주택임대차보호법의 내용과 다른 것은?
① 임차인이 전입 신고만 하여도 주민등록을 마친 것으로 본다.
② 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 추정한다.
③ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속된다.
④ 법의 규정에 위반한 약정이라도 임대인에게 불리한 것은 그대로 효력이 발생한다.
⑤ 보증금의 증감청구는 그 증액의 경우 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
해설 ①은 동법 제3조 1항에 따라 타당하다. ②는 '추정한다'가 아니라 '본다'이다(제3조 ②). ③은 제4조, ④는 제10조, ⑤는 제7조에 따라 각각 타당하다.
37. 갑은 처 A와 혼인하여 자 B를 낳았는데, 곧 별거하였다. 그 후 갑은 내연의 처 C와 동거
하면서 자 D를 낳았다. 갑은 C, D 및 그의 삼촌 E와 동거하다가 사망하였다. 갑의 주택임차권은 누구에게 상속되는가?
① A, B, C, D, E ② A, B, C, D ③ A, B, D
④ A, B ⑤ C, D
해설 주택임대차보호법 제9조의 경우 주택임차권의 승계에 관하여 민법에 대한 특칙을 규정하고 있다. 그러나 동법 제9조 ②의 경우 '임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.'라고 하고 있으므로 이 문제의 경우에는 상속권자(A, B, D)가 있어 내연의 처(C)에게는 상속권이 없다는 것을 주의하여야 한다(법정상속권자 D가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있다).
38. '주택임대차보호법'상 민법규정을 준용하지 않는 것은?
① 매도인의 하자담보책임
② 동시이행의 항변권
③ 제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임
④ 경매와 매도인의 담보책임
⑤ 매도목적물에 제한물권이 설정되어 있는 경우에 매수인의 손해배상청구권의 제척기간
해설 법 제3조 ③ 참조

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