우리나라 부동산의 버블, 일본부동산과 비교,

소개글

우리나라 부동산의 버블, 일본부동산과 비교,에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ- 우리나라의 부동산 버블
1. 우리나라에서의 부동산 거품 진단
①- 경제성장률 , 물가상승률 , 주택구매력 , 전세가격
②- 매매가격 대비 전세가격 비율 (소위전세비율 )
③- 주택가격을 한 ·일 ·홍콩 등 3 국간에 비교
▶ 한 ·일 ·홍콩간의 집값 비교 (미달러 , %)
2. 최근 우리나라의 부동산 시장과 일본의 버블
3. 부동산 거품붕괴와 집값 하락
4. 부동산 시장 버블의 이론적 접근

Ⅱ - 부동산 버블의 문제점과 대책
1.부동산 버블의 문제점과 대책
2.대책 방향 -부동자금의 물꼬 트기
3.거품제거의 방향

Ⅲ - 토지 공개념
1.토지공개념 이란-공익위해 소유·처분 일부 제한
2.토지공개념에 대한 논란
◇토지소유상한제
◇개발부담금제
◇토지초과이득세


Ⅳ-결론 ...우리의 생각
Ⅰ우리나라의 부동산 버블

본문내용

지의 과다보유를 제한함으로써 국민 주거생활의 안정에 기여했으나, 토지투기문제가 어느 정도 해결되고 97년 말 시작된 외환위기로 부동산시장이 급격히 침체되면서 이 제도에 대한 근본적인 변화를 필요로 하게 됐다. 한편 이 제도의 운용과정에서 제기된 위헌성 여부에 대해 헌법재판소에서는 택지소유상한 면적의 과도한 제한, 고율의 부담금 등이 국민의 재산권을 침해한다고 해 94년 이후 제기돼온 67건의 위헌소송을 받아들여 99년 4월29일 택지소유상한에 관한 법률을 위헌 결정했다.
개발부담금제
개발부담금제도는 개발사업의 시행, 토지이용계획 등의 변경, 기타 사회경제적 요인에 의해 정상지가상승분을 초과해 개발사업시행자에게 귀속되는 불로소득성격의 토지가액증가분, 즉 "개발이익"을 환수하기 위해 토지공개념제도의 일환으로 90년 토지이익환수에 관한 법률로 도입됐다. 개발 부담금 부과대상사업은 택지개발, 산업단지조성 등 30개 사업이다. 개발 부담금의 부과대상사업은 종전에는 개발이익의 50%였으나 2000년 1월1일부터는 25%로 인해해 시행되고 있다. 또 기업의 경쟁력을 강화하고자 2001년 12월31일 부담금관리기본법을 제정 시 행해 수도권 이외의 지역에 대해서는 2002년 1월1일부터 개발 부담금 부과를 중지했고, 수도권 지역에 대해서는 2004년 1월1일부터는 개발 부담금 부과를 중지할 예정이다.
토지초과이득세
토지공개념제도의 일환으로 90년 도입된 토지초과이득세는 각종 개발사업, 기타 사회 경제적 요인으로 유휴토지의 지가가 상승함으로 인해 그 소유자가 얻는 토지초과이득을 세금으로 환수함으로써 조세부담의 형평과 지가의 안정 및 토지의 효율적 이용을 도모하기 위해 시행됐다. 토지초과이득세는 유휴토지의 지가상승분에 대해 3년 단위로 과세하며 세율은 초과지가상승분의 30 50%이다. 이 제도가 도입된 후 초초의 과세기간인 3년간(90 92년) 지가가 44.53%이상 상승한 유휴토지에 대해 91년과 92년에 예상과세한데 이어 93년 정기 과세했다. 이 제도는 93년 이후 과세실적이 없으며, 그간 미실현소득에 대한 과세라는 비판이 계속돼오다 98년 12월28일 부동산시장활성화 시책의 일환으로 폐지됐다.
Ⅳ-결론 ...우리의 생각
현재 우리나라는 심각한 부동산 버블문제에 직면해 있다. 외환위기 이후 정부의 외자유치 노력과 국내 투자와 해외 투자가 감소하면서 증가한 유동성이 부동산으로 몰리기 시작했다.
그러자 많은 곳에서 부동산 버블문제를 강조하기 시작 하였고, 정부역시 토지 공개념 도입을 강력히 시사하였다. 부동산의 버블을 버블 그자체가 문제가 아니다, 그 거품이 빠지면서 경제는 디플레이션을 맞게 될 것이고, 주택담보 대출이나 융자에 자금능력이 하락하면서 부실 금융이 우려되고 있으며, 실질잔고 하락에 따른 소비심리 위축이 경기침제를 가져 올수 도 있다는 것이다. 많은 이들은 지금 부동산 가격의 40%정도가 거품이라고 한다. 즉 실질가치는 현재가격의 60%정도에 지나지 않다는 것이다.
실제로 우리나라의 평균적인 주택 상승률은 그리 높지 않다. 자료에 따르면 명목으로 나타낸 주택 가격은 오히려 하락하고 있으며, 이는 주택 시장의 안정성을 보여 준다고 지적기도 한다.
<우리나라 주택의 평균 가격 추이>
하지만 우리나라의 아파트 가격의 상승세는 특이할 만 하다.
<전도시> <서울>
주택 평균가격은 실질가치로 나타낼 때 하락하고 있는데 아파트 가격은 상승 하고 있다는 점이다. 이는 우리나라 주택시장에서 투기수요가 큰 부분을 차지하고 있다는 점을 의미하고 있다고 생각하다. 이러한 투기 수요가 부동산의 실질가치를 왜곡하고 있다는 것이다. 아래의 표는 우리나라의 아파트 시장에 있어 투기 수요의 영향력을 잘 보여 주고 있다.
특히나 강남의 상승률이 특이할 만큼 높다고 할 수 있다. 주택 담보대출잔고에 있어서도 강남 지역에 편중되어 있는 것을 알 수 있다. 하지만 최근에 들어서 강남 부동산 가격이 하락하고 있다. 정부의 강력한 대응 시사와 부동산 버블에 대한 세계적인 붕괴 경고 위험 때문이 라고 생각한다. 또한 국민 은행이 주택 담보 대출을 40%이하로 제한하는 등 투기지역에 대한 제제가 강해지고 있는 점도 강남 부동산 가격을 주춤하게 하는 이유라고 생각한다.
부동산 시장의 거품 갑자기 꺼지면 경제위기 올 수도 있다. 버블이 갑자기 꺼지면 집사는 데 돈을 빌려준 은행권의 부실이 금융시스템 위기로 이어져 경제 전체의 안정을 뿌리째 흔들 수 있기 때문이다. IMF가 말했듯이 주택시장의 버블붕괴는 증시보다 발생빈도는 적었지만 거의 두 배 오래 지속되고 경제적 피해도 두 배에 이를 것이다. 그러므로 금융가관들은 조속히 부실처리와 주택 담보에 대한 심사를 강화해야 할 것이고 투기지구에 대해서는 특별히 관심을 가져야 할 것이다. 또한 이러한 유동성을 긴축제정으로 흡수하기도 힘들지만 그럴 경우 부동산 가격하락과 경기침체의 위기를 맞을 수 있기 때문에, 현제의 유동성을 증시로 돌리는 것도 급한 과제중 하나라고 생각한다.
<주가와 부동산가격 변동 추이>
위의 표에서도 알 수 있듯이 주가는 부동산 시장의 선행지수라고 할 수 있다. 주가가 하락하면 부동산 수익률이 상대적으로 높아지기 때문에 자금이 부동산으로 몰린다고 볼 수 있다. 그러므로 기업들은 낮은 자금 비용으로 투자를 늘리고 증권시장의 활력을 유도 하여야 한다.
정부의 정책은 아주 점진적으로 시행 되어야 한다고 생각하다. 금리 인상 미리 예고하여 자금이 부동산 시장에 조금씩 빠져 나오게 해야 하며, 갑작스런 금융기관의 대출금 회수가 일어나지 않도록 충분히 시간과 여유를 주어야 한다. 부동산, 특히 주택은 실수요를 충족시켜 주는 것이 매우 중요하다. 하지만 투기 심리와 과열되어 있는 시장 구조 때문에 정부에서는 시장에 완전히 맡겨 둘 수 없을 것이다. 특히나 아파트 공급을 시장에 완전 맡겨 버리면, 실수요자는 어마어마한 금액을 들여야 집을 마련 할 수 있을 것이다. 이러한 문제 때문에 부동산 시장 버블을 증권시장이나 다른 시장의 버블과는 또 다른 중요성을 가진 다고 생각하다. 정부의 적적한 대응과 부동산 시장의 안정이 조속한 시일 내 이루어지길 바란다.

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