부동산신탁 활성화방법

목차

제 1 장 서론
제 1 절 연구의 목적

제 2 장 토지신탁의 일반적 고찰
제 1 절 토지신탁의 의의
1. 토지신탁의 의의
제 2 절 토지신탁의 구조 및 절차
1. 토지신탁의 구조
2. 토지신탁의 유형
3. 토지신탁개발의 절차
제 3 절 토지신탁개발의 특색 및 유용성
1. 토지신탁개발의 특색
2. 토지신탁개발의 장점
3. 국가적 측면의 유용성

제 3 장 토지신탁의 도입배경 및 문제점
제 1 절 토지신탁의 현황
1. 한국의 토지신탁의 도입배경
2. 신탁회사의 업무와 책임의 범위
3. 부동산신탁관련 자금조달
제 2 절 토지신탁개발의 문제점

제 4 장 토지신탁의 활성화 방안
제 1 절 토지신탁관련 법률의 정비
1. 신탁법의 정비
2. 신탁업법의 정비
제 2 절 토지신탁개발에 대한 세제상 우대조치 부여
1. 신탁세제의 취급원칙
2. 토지신탁세제의 정비
제 3 절 신탁수익권의 유동화
1. 수익권 유동화의 의의
2. 유동화를 위한 방법론

제 5 장 결 론

본문내용

유통을 위한 시장이 미정비된 현상황하에서 수익권의 양도는 우선 수탁자의 승낙을 득한 후에 개별매매 상대를 찾는 방법이므로 수익권 유동화수단으로는 결코 충분하지 않다. 본격적으로 수익권을 유동화 시키기 위해서는 우선 수익권의 객관적이고 적정한 평가구조를 준비하는 단계와 그것을 전제로 해서 실제 수익권의 매매를 전문적, 상시적으로 행하는 매매기관의 창설로 나누어 검토해 볼 필요가 있다.
가. 수익권의 평가구조정비
수익권의 유동화를 정비하기 위해서는 수익권의 평가구조를 정비함에 따라 개별적 매매가 원만하게 행하여지도록 환경조건의 정비가 필요하다. 수익권의 권리내용은 전술한 것처럼 신탁재산과 상관관계를 가진 것으로서 통상 부동산이지만 부채와 기타 각양의 재산을 포함하고 있고 또한 신탁계약의 내용에 따라 신탁재산의 운용방법이 다른 동산재산이다. 이러한 수익권 및 신탁재산의 내용을 정확히 파악하고 수익권의 객관적이고 적정한 금액평가를 가능하게 하기 위한 내용으로는 1.수익권의 감정평가액(감정방법), 2.신탁재산의 내용(토지/건물의 시가평가액<평가방법>,채권 등 기타재산, 차입금의 부채), 3.사업경영 내용, 4.이후의 사업계획 등에 대해서 검토할 필요가 있다.
평가의 방법으로는 필요한 사항에 관한 자료를 정비해 두고 개별적 사항에 대응하는 것이 필요하다. 이러한 수익권의 평가구조 정비는 수익권에 대한 이해를 심화시키고, 확장을 통해 장래적으로는 수익권의 유동성 확대와 함께 수익권의 유가증권화도 가능하다고 생각한다.
나. 수익기관의 창설
본격적인 수익권을 유동화 시키기 위한 다음 단계로 수익권의 환금을 확실하고 원활하게 하기 위해 은행, 보험회사, 부동산업계 등이 출자하여 매수기관의 창설이 필요하다. 여기서 문제가 되는 것은 매수자금을 어떻게 조달하느냐이다. 매수자금을 전부 출자해서 조달하는 데는 자연해 한계가 있기 때문이다. 자금조달의 방법으로는 여러 가지가 있겠지만 부동산증권화의 시도에서 언급하였듯이 소액의 자금보유자들에게 자금운용수단을 제공하는 즉, 신탁수익권 소구화해서 매각하는 방법을 생각할 수 있다.
소구화의 방법으로는 매수기관이 수익권을 일단 사둔 후에 투자가에게는 채권증서를 발행함으로서 수익권과의 관련을 법적으로 판단한다. 왜냐하면 수익권의 내용은 간단한 채권이 아니고 개별적 토지와의 관련이 있고 또한 신탁재산의 보전이나 신탁사무의 집행에 대한 관리, 감독적 권리도 포함하는 것이기 때문이다. 채권증서를 발행하는 방법을 취하면 토지신탁의 사업경영에 영향을 작게하고 권리관계의 복잡화를 가능한 피할 수 있으므로 수익권의 유동화가 가능하게 된다.
제 5 장 결 론
우리는 지금까지 많은 토지문제를 접해왔으며 그와 같은 토지문제를 해결하기 위한 정책으로는 강력한 행정규제에 그 바탕을 두었을 뿐, 음성적이고 비공식적인 투기시장을 건전하고 공식적인 부동산시장으로 전환시켜 토지문제를 해결하려는 노력은 미흡하였다. 그러나 부동산시장의 환경변화는 정부는 규제일변도의 토지정책에서 탈피하여 토지소유자의 자발적 참여를 기대하는 민간부문의 개발사업에 큰 기대를 걸고 있다.
하지만 종래의 보유이익에서 탈피하여 적극적인 개발을 추진하고자 하는 토지소유자는 토지개발에 대한 경험이 없고 자금 조달능력이 부족하여 토지의 최적이용을 전문개발업자에게 위탁할 수밖에 없다. 결국 토지신탁개발은 규제정책의 탈피 및 민간부분의 확대라는 부동산시장 환경변화에 부응하여 당면한 토지문제를 해결하는 한 방안으로 자리 매김하고 있다. 토지신탁개발방식은 토지소유권을 실질적으로 토지소유권자에게 유보함으로 소유자의 토지보유지향을 만족시키며 매매를 동반하지 않기 때문에 지가고등의 원인이 되지 않고 저·미이용지의 유효이용을 전문가에게 맡김으로써 토지의 최적이용을 실현 할 수 있다.
더욱이 일본에 있어서 토지신탁개발방식은 소규모 사유지의 유효이용에 그치지 않고 국철청산사업단의 예처럼 국공유지신탁이 활발하게 수행되고 있으며 도시재개발사업에의 적용 및 공공사업지구에 토지신탁개발방식의적용에 대한 연구가 진행되고 있다. 우리나라는 일반인에게 토지신탁개발이 다소 생소하지만 신탁법 및 신탁업법을 통해 사유지 신탁업무를 취급하고 있으며 94년 국유재산법의 개정으로 국유지 신탁개발의 길이 열려 신탁회사의 업무구조 개선에 도움이 됨은 물론 민간부문의 토지개발에 일익을 담당하여 왔다.
그러나 토지신탁개발을 활성화하기 위해서 넘어야 할 장애요인은 산적해 있다. 토지신탁개발의 활성화를 위해서
첫째, 신탁관련규정의 정비이다.
당초 토지신탁개발을 예상치 못했던 신탁법 및 신탁업법의 적용은 개발신탁에 대한 명확한 법적 근거를 제시하지 못해 무리한 법해석이 뒤따르고 있다. 향후 대단위, 대규모 공공사업분야까지 토지신탁개발의 발전하려면 별도의 토지신탁법을 제정하여 그 법적 근거를 명확히 제시해 주어야 한다. 또한 국유신탁재산법 및 지방재정법을 개정하여 행정재산 및 공유지 신탁개발에 대한 길을 열어 주어야 할 것이다.
둘째, 관련세제의 개편이다.
보유세 중심의 실질과세가 이루어지도록 세제의 발전 개편이 필요하다. 또한 토지신탁에 있어 그 수익인 사업소득과 임대소득 및 매출시의 과표가 전부 노출되므로 토지 위탁자의 조세부담이 가중될 수 있는 바 토지신탁을 통해 발생된 소득에 대해 세제상의 추대조치를 취하는 것이 바람직하다.
셋째, 수익권의 유동화이다.
토지신탁의 기간은 대부분 장기이다. 따라서 토지소유자는 신탁재산 및 수익권이 항상 적정한 가격으로 평가되고 원활한 환금의 길을 보장되어 진다면 신탁방식의 활성화에 크나큰 도움이 될 것이다. 따라서 수익권의 유동화 시키기 위한 시스템을 정비하는 일이 우선적으로 필요하다.
아직까지 우리나라의 토지신탁개발제도는 걸음마 단계에 있고 할 수 있다. 토지신탁제도가 아직까지 여러 가지 시행착오를 거듭하고 있지만 부동산시장의 환경변화에 따른 민간부문의 역할측면에서 큰 기대를 걸고 있는 분야이다. 부동산실명제 실시로 인해 토지소유자의 개발여건이 조성되어 있고 여기에 개발에 대한 전문적이 노하우를 이용한 토지신탁개발방식은 법적 안정성의 확보 및 주변제도의 개선을 통해 발전 가능성은 매우 높다고 할 수 있다.

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