부동산 경매에 관하여...

목차

1.경매란 무엇인가?
1)경매물건의 탄생
2)경매물건 투자 요령
3)경매의 전과정 및 해설

2.권리분석
1)권리분석의 필요성
2)낙찰후 소멸되는 권리
3)낙찰자가 인수하는 권리

본문내용

부동산에서도 유치권이 있다. 부동산의 유치권은 신축 건물의 사례가 대부분을 차지한다. 즉 건축업자가 건물을 신축하고 대금을 받지 못해서 건물을 점유, 유치하고 있는 경우 낙찰받은 사람이 유치권자를 내보내기 위해서는 공사대금을 지급해야 한다. 유치권도 법정지상권과 마찬가지로 서류상으로 확인이 안 되기 때문에 현장답사를 해서 유치권의 성립 여부를 세밀하게 조사해야 한다.
특히, 신축 다세대나 다가구 건물은 유치권이 있을 소지가 높기 때문에 점유하고 있는 사람이 누구인지. 채권액은 얼마인지, 적법하게 유치권을 행사하고 있는지도 살펴보아야 한다.
⑥지상권
지상권이란 다른 사람의 땅 위에 건물을 짓거나 공작물 등을 소요하기 위해 그 땅을 사용할 수 있는 권리를 말한다.
보통 남의 땅을 빌려서 사용할 때에는 토지 임대차계약을 체결한 후에 사용하는 것이 일반적이다. 그러나 빌린 땅 위에 건물 등을 지으려면 지상권을 설정하는 것이 가장 확실한 방법이다. 그 이유는 지상권을 설정하게 되면 일정 기간동안 길게는 30년까지 자상권자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 법으로 정해 놓았기 때문이다.
따라서 이 기간 중에는 토지소요자가 자신의 땅이라고 해서 함부로 임차권자를 내보낼 수 없다. 자신의 땅이라도 땅에 대한 소유권을 행사하는데 상당한 제약을 받는 것이다.
그러므로 선순위 지상권이 설정된 물건은 낙찰자가 소유권을 제대로 행사하지 못한다는 것을 알아두어야 한다.
⑦법정지상권
토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유였으나 어떤 사정으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌다면 소유자가 달라진 때에 건물 소유자는 법정지상권를 취득하게 된다.
법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시부터 토지 위에 건물이 있어야 하고 , 그 당시 토지와 건물의 주인이 같은 사람이어야 한다.
법정지상권은 별도로 존속기간을 정하지 않고 있으므로 지상권의 최단기간을 적용받게 되면, 등기를 하지 않아도 지상권과 동일하게 권리를 행사할 수 있다.
또한 서류상으로 확인이 불가능하기 때문에 현장조사 등을 통해 꼼꼼히 살펴보아야 g나다. 만약 경매정보지 등에 '입찰 외 물건 있음' 이라는 문구가 있을 때에는 무허가 건물이나 미등기 건물이라도 주의해서 관찰해야 한다.
땅 소유자는 법정지상권자로부터 땅 사용료를 받을 수 있다. 사용료는 당사자간의 합의로 정하는 것이 가장 좋지만, 만약 합의가 원만히 이루어지지 않는다면 부득이 법을 통해 해결할 수밖에 없다. 법률상 인정하는 사용료는 개별 공시지가의 연 5% 선에서 책정된다. 그러므로 개별 공시지가보다 훨씬 낮은 가격으로 떨어진 상태라면 법정지상권이 결정되어 있는 물건이라 하더라도 낙찰을 받아 임대수익을 기대해 보는 것도 좋다.
만약 지상권자가 2년 이상 지료를 연체하면 땅 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있으며, 이러한 경우 지상권은 즉시 소멸된다.
⑧분묘기지권
분묘기지권이란 다른 사람의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 소유하기 위해 다른 사람의 토지를 사용하는 권리를 말한다. 분묘기지권도 지상권과 비슷한 효력을 지니며 낙찰자가 이를 인수 해야한다.
분묘기지권을 인정받으려면 반드시 내부에 시신이 있어야 하고, 봉분이 있어서 다른 사람들이 분묘라는 것을 알 수 있어야 한다. 또한 땅 주인의 승낙을 얻어 합법적으로 설치해야 한다. 만일 땅주인의 승낙없이 분묘를 설치했다면 20년간 아무 분쟁 없이 점유한 경우라야 분묘기지권이 인정된다.
만약 내 땅에 분묘를 설치한 후 다른 사람에게 땅을 팔았을 경우에도 분묘에 대해서 분묘기지권을 주장할 수 있다.
분묘기지권이 성립되면 땅주인은 분묘 소유자의 허락 없이 묘를 다른 곳으로 옮길 수 없고, 함부로 훼손해서도 안 된다.
⑨전소유자의 가압류와 압류
압류와 가압류등기는 금전채권과 관련되는 것으로 배당을 받으면 소멸된다. 그러나 압류나 가압류등기가 된 후에 그 부동산의 소유권이 다른 사람에게 이전된 경우는 새로운 소유자의 채권으로 경매가 진행된 것이다. 따라서 전 소유자의 채권자는 배당에 참여할 수 없기 때문에 낙찰로 소멸되지 않는다.
만약 말소하고 싶다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가로 가압류 채권금액을 법원에 공탁하거나 가압류권자에게 직접 갚는 수밖에 없다.
말소되지 않는 압류나 가압류가 있을 경우에는 낙찰자가 인수해야하므로 입찰에 참여하는 사람이 없어 가격이 많이 떨어진다. 그러나 낙찰자가 인수해야 하는 권리라고 해서 무조건 피하는 것이 최선은 아니다. 정말로 괜찮은 물건이라면 이미 가격이 많이 떨어진 상태이므로 법원기록 등을 통해 채권금액을 파악한 후 이를 인수할 생각으로 입찰에 참여하는 방법도 고려해 봄직하다.
⑩예고등기
예고등기란 소유권에 대한 법적 분쟁이 생겨서 소송 중일 때 법원이 '이 부동산은 소유자가 바뀔 수도 있습니다'라고 제3자에게 알리기 위해 직권으로 경고용 등기를 해놓은 것이다.
만일 소유권에 대해서 무효나 취소를 주장한 사람이 이길 경우 낙찰자는 대금을 완납한 후 소유권이전까지 마쳤어도 소유권을 그 사람에게 다시 넘겨줘야 하는 매우 위험한 권리이다.
⑪낙찰자가 인수하는 근저당권
근저당권은 말소기준권리에 해당되므로 경매 종료와 함께 자동 소멸된다. 그런데 예외적으로 근저당권이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 경우가 있으므로 주의해야 한다.
아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우'토지 별도등기 있음'이라는 내용의 공고를 간혹 볼 수 있다. 내용을 살펴보면 건물에 대한 소유권보전등기 보다 앞서 토지에 대해 근저당권이 설정되어 있는 경우가 있다. 이것은 당초 건설회사가 토지를 담보로 하여 돈을 빌려쓴 것으로, 건설회사가 공동주택을 지은 다음 근저당권을 풀고 각 세대별로 토지등기를 해주는 것이 원칙이지만, 그 이전에 부도가 나서 도주해 버린 경우라 할 수 있다.
토지 별도등기가 되어있는 물건은 건물 등기부등본을 발급 받아 대지권등기가 되어있을 경우 토지에 대한 근저당권 설정일이 건물의 보전등기일보다 앞서 있다 하더라도 낙찰 후에 소멸된다.
대지권등기가 안 되어있을 경우에도 나중에 대지권등기가 될 때 토지근저당 금액이 토지 비율만큼씩 각 세대별로 분담되기 때문에 낙찰자가 나중에 이것을 추가로 인수해야 한다.

키워드

부동산 경매에 관하여...,   부동산 경매,   부동산,   경매,   경매란,   경매물건