부동산 관리업의 선진화

목차

1. 부동산 자산관리의 특성과 과제
Ⅰ. 부동산 자산관리의 의의
Ⅱ. 미국 부동산 자산관리의 발전 과정
Ⅲ. 부동산 자산관리 및 운용의 특성과 단계
1. 자산취득 단계
2. 자산운용 단계
3. 자산 매각단계
Ⅳ. 부동산 자산 관리의 선진화를 위한 제안
1. 자산 관리 운용의 전문성 강화
2. 부동산 제도의 정비 및 전문인력 양성
3. 정보의 공유

2. 부동산 시설관리(FM)의 중요성과 선진화를 위한 과제
Ⅰ. 시설관리의 목적과 업무
1. 시설관리의 정의
2. 시설관리의 목적과 표준 업무
Ⅱ. 시설관리의 전문성과 기술
Ⅲ. 빌딩관리의 특징과 계약의 범위
1. 빌딩관리 업무의 특징
2. 빌딩관리 계약의 범위
3. 재산관리
Ⅳ. 시설관리의 선진화를 위한 과제
Ⅴ. 국내부동산 관리업의 전망과 발전방향

본문내용

며, 이러한 요구는 한국의 부동산 관리업이 발전할 수 있는 좋은 계기가 될 것이다. 한국의 경제 발전과 부동산 업계가 급속하게 변화 발전하고 있기 때문에 부동산 관리업계도 이러한 요구에 하루 빨리 적응해서 부동산 관리의 투명성과 효율성을 확보해야 한다. 이러한 관점에서 한국의 부동산 관리업에 대한 발전 방안을 간단히 논의하고자 한다.
첫째, 부동산 관리기술의 효율성을 높여야 한다. 문제는 어떻게 하느냐 하는 것일 것이다. 전반적으로 부동산 관리 기법에 대한 교육은 실무자에게 평생교육의 차원에서 개발되고 보급되어야 한다. 미국에서는 IREM의 주관아래 각 중요도시에서 정기적으로 강좌를 개설하여 운영하고 있다. 아직 부동산 관리협회가 없고 기존의 주택관리사협회가 적정 수준에 이르지 못한 한국의 경우에는 대학과 같은 교육전문 기관에서 정부와 주택관리사 협회, 또 주요 기관투자자들과 협조하여 강좌를 개설하면 좋을 것이다. 이렇게 함으로써 강사진의 질을 높은 수준으로 유지할 수 있고, 강의 내용에서 충실을 기할 수 있을 것이다. 효율성을 높이기 위해 현재 국내에서 사용되고 있는 우수한 관리 기법들을 빨리 시장으로 확산시키고 해외의 선진 관리기법들을 도입하여 적용해야 한다.
먼저 국내의 우수한 관리 기법들을 빠르게 시장으로 확산시키는 것에 대해 살펴보자. 부동산 관리의 전반적인 효율은 관리에 드는 비용과 부동산의 수익으로 쉽게 측정할 수 있다. 또한 IMF이후의 부동산 경기가 크게 침체된 상황에서 건물주는 관리의 효율성에 특별한 관심을 가질 수밖에 없을 것이다. 그러므로 현재 사용되고 있는 가장 효율적인 관리기법이 시장에 쉽게 알려 질 수 있다면, 빠른 시일 안에 확산될 것으로 보인다. 따라서, 다양한 관리기법의 표준보고체제(Standard Reporting System)를 신속하게 마련하고, 이를 확산시킬 수 있는 틀이 필요한 것이다. 표준보고체제에서 부동산 관리에 필요한 각종 비용의 형태를 명확하게 하기 위해서는 회계체제(accounting system)를 표준화하여 현재 부동산 관리인이나 관리회사간에 서로 상호 이용할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 이 표준보고체제는 임대료 수입에 대한 세금을 계산하는 자료가 될 수 있으므로 국세청의 자문도 필요하리라 본다.
그러나 이런 방법만으로는 현재 국내에서 사용되고 있는 가장 효율적인 관리 기법이 더욱 발전할 수 있다고 기대하기 어렵다. 더구나 한국의 부동산 관리업이 낙후되어 있다면, 현재 국내에서 사용되고 있는 가장 효율적인 관리 기법이라도 국제적인 수준과 견주어 볼 때 효율이 떨어질 것이다. 그렇다면 어떻게 빠른 시일 안에 국제적으로 보아서도 높은 효율을 갖는 관리 기법을 도입할 수 있을까? 가장 쉽고 빠르게 선진 관리기법을 도입할 수 있는 방법은 무엇보다도 부동산 소유, 관리시장을 개방하는 것이다. 현재 부동산 소유시장의 개방을 위한 많은 노력에도 불구하고 외국 부동산 투자가가 기대에 미치지 못하는 큰 이유는 전반적인 한국과 일본경제 불황에도 기인하지만, 한국 부동산 시장의 정보 인프라가 체계적이지 못하기 때문이다. 한국 부동산 시장의 정보가 가장 발달해 있는 부문은 아파트 부문이기 때문에 임대주택이나, 상업용, 오피스텔, 공업용 부동산 등 소득을 발생시키는 부동산을 선호하는 외국투자자의 눈에는 한국에서 부동산 투자에 대한 위험이 지나치게 크다고 볼 수밖에 없는 것이다. 부동산 시장 정보 인프라 구축을 위해서도 표준보고체제를 빨리 확립하고 보급하는 것은 매우 시급하다.
둘째로, 부동산 관리인의 자격제도에 대해 생각해 볼 수 있다. 1990년에 도입된 주택관리사 자격증은 전반적으로 미국 IREM의 ARM자격증과 유사한 점이 있다. 응시자가 소정의 시험을 통과하면 주택관리사보가 되고 그후 소정의 전문 주택관리 경험이 있으면 정식 자격증을 받게 된다. 그러나, 국제위주의 자격고시는 시험에 필요한 지식을 강조하게 되고, 실제로 현장에서 필요한 경험과 지식은 갖추기 어렵다. 또한 그들의 직업윤리에 대한 교육과 감독이 어려울 것이다. 법으로 어떤 직장은 주택관리사를 사용해야 한다고 규정하고, 국가가 그 자격시험을 주관하는 방식으로는 주택관리업의 효율성을 높이기 보다는 자격증이 창출해내는 임의적인 가치를 추구하는 경쟁을 야기할 수밖에 없다. 또, 직업 윤리의 직업윤리의 확립은 자격증 제도가 활성화되면서 반드시 병행해서 노력하여야 할 것이다. 그렇지 않으면, 부동산 관리업이 전문화되기를 기대하기 어렵기 때문이다. 현재 주택관리사 자격요건에는 이러한 문제가 전혀 고려되어 있지 않기 때문에 이점이 보완되어야 한다.
정부의 역할은 시장의 질서를 확립하고, 정보의 유통을 원활히 하며, 공정한 경쟁이 될 수 있도록 하는데 중점을 두어야 한다. 정부의 규제가 일부 시장 참여자에게 혜택을 줌으로써 임의적인 가치를 창조하고, 이에 따라 시장 참여자들이 그 가치를 추구하는데 자원을 사용한다면, 정부의 애당초 의도는 좋았다 할지라도 결과적으로 시장의 효율성을 낮추는 결과를 가져오게 될 가능성이 높기 때문이다. 이러한 관점에서 볼 때 주택관리사, 또한 공인중개사나 감정평가사 등의 자격증도 장기적으로는 국가가 관리하지 않고 민간 전문협회에서 관리하는 것이 가장 바람직하다고 할 수 있을 것이다. 다만 현재 효율적인 시장 질서가 확립되어 있지 않은 상태에서, 이러한 활동들이 민간 전문협회에서 맡겨진다면, 기득권을 가진 몇 사람이나 어떤 특정한 그룹의 이익이 강조되고 국민경제 전체의 이익이 손해를 볼 가능성이 클 수 있으므로 단기적으로는 자격증관리, 표준보고체계, 부동산 정보 인프라 구축 등의 사업이 더 시급할 것이며, 여기에는 정부나, 정부 출자기관의 리더쉽이 불가피할 것이다.
- 참 고 문 헌 -
1. 강형구, 김점수. 공저 《당신도 이틀이면 부동산 박사》.
서울: 매일경제신문사, 1999.
2. 이종규. 《부동산 대박사업의 기획과 실무》.도서출판행법사, 1998.
3. 방경식. 《부동사 개론》.서울: 범호사, 1995
4. 노태욱. 《부동산 개발론》. 부연사, 2002.
5. 정광영. 《부동산엔 정가가 없다》. 갑진 출판사, 1996.

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