주택저당채권 유동화제도의 도입효과 및 개선방안

목차

Ⅰ.주택저당채권 유동화제도의 도입 배경

Ⅱ.주택저당채권 유동화제도의 도입내용
1.주택저당채권유동화제도의 의의
2.주택저당채권 유동화 제도의 법률적 요약
3.주택저당채권유동화회사법에 의한 유동화중개기관의 역할
4.상기 2개 법에 의한 주택저당채권유동화제도 도입내용의 종합

Ⅲ.주택저당채권 유동화제도의 운용현황 및 도입효과 전망
1.유동화제도의 운용현황
1).유동화증권(ABS 및 MBS)의 발행현황
2).유동화중개기관의 설립현황
2. 유동화제도의 도입효과 전망
1).주택소비자에 미치는 영향
2).주택금융기관에 미치는 영향
3).투자자 및 자본시장의 입장

Ⅳ.문제점 및 개선방안

본문내용

을 통하여 주택저당채권유동화를 가능하게만 하면 된다는 입장이 컸다고 볼 수밖에 없다.
따라서 금융기관이 보유자산을 신탁하거나 특별목적회사(SPC)인 유동화전문회사에 매각하는 형태만을 상정하여 법안이 마련됨으로써 금융기관이 보유하고 있는 주택저당채권을 중개기관 이외의 금융기관에 매각할 수 없으며, 금융기관이 보유자산을 매각하지 않고 이를 담보로 하여 채권을 발행하는 형태인 주택저당채권 담보부채권(MBB)의 직접 발행을 포괄하지 못하고 있다는 점이다.
금융기관이 보유자산을 매각하지 않고 직접 주택저당채권 담보부채권(MBB)을 발행하는 것이 좀더 효율적임에도 불구하고 여타 자산과 마찬가지로 특별목적회사(SPC)인 유동화전문회사를 설립하여 주택저당채권 담보부채권을 발행하도록 함으로써 금융기관의 효율적인 유동화를 저해하고 있다. 5년 이상의 장기채 비중이 2.7%('97)에 불과한 우리 나라의 채권시장에서 일반투자자는 장기투자에 쉽게 적응하기 어려울 것이므로 유동화제도의 도입초기에는 단기채 발행부터 시작하여 점차 장기채로 전환하여야 시장충격이 적을 것으로 사료된다. 기관투자자들도 금리변동, 중도상환, 채무불이행 등으로 수익률 및 상환기간이 가변적인 증권형보다는 상환기간 및 수익률이 발행시점에서 확정적인 채권형(MBB)을 선호할 것으로 보인다.
그러나 「자산유동화에관한법률」에서 허용하고 있는 유동화전문회사를 통한 주택저당채권 담보부채권의 발행은 다음과 같은 문제점을 안고 있어 효율적이지 못하다.
① 예기치 않은 차입자의 채무불이행시에 주택저당채권 담보부채권의 적기상환이 곤란하다는 점이다. 주택저당채권 담보부채권을 자산보유자가 직접 발행하는 경우에는 별도의 재원으로 적기 지급 후 담보권을 실행할 수 있으나 특별목적회사(SPC)의 경우에는 이러한 대응이 불가능하다.
② 금리변동위험을 흡수하기 곤란하다는 점이다. 담보로 제공된 주택자금대출은 변동금리인 반면, 주택저당채권 담보부채권은 일반적으로 고정금리로 발행되므로 저당대출의 금리가 내려갈 경우에는 특별목적회사(SPC)의 파산우려가 있다.
③ 재무구조의 개선효과를 기대하기 어렵다는 점이다. 담보자산과 주택저당채권 담보부채권의 현금흐름 및 만기가 달라서 주택저당채권 담보부채권의 만기 도래시에 잔존대출채권의 환매를 통한 채무변제가 필요하다.
따라서, 자산유동화에 관한 법률이 주택저당채권 유동화제도까지를 포괄하는 법이라면 자산보유자의 다양한 주택저당채권유동화를 허용할 수 있도록 법개정이 이루어져야 할 것이다.
또 다른 문제로는 동법 제7조 채권양도의 대항요건에 관한 특례이다. 여기에서는 '자산유동화계획에 따른 채권의 양도는 양도인 또는 양수인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자에게 대항하지 못하며, 다만 양도인 또는 양수인이 당해 채무자에게 2회 이상의 내용증명우편으로 통지하였으나 소재불명 등으로 반송된 때에는 2개이상의 일간신문에 채권양도사실을 공고한 것으로 대신한다'는 것이다. 채무자에게 채권양도의 통지 및 승낙을 요구하고 있는데, 문구의 내용이 불분명하다. 또한 하나의 유동화계획에는 수만명의 채무자가 있게 마련인데 이들에게 일일이 통지하는 것은 행정상·시간상의 문제가 있고, 더욱이 개개 채무자의 입장에서는 자신의 주택이 담보되어 있는 채권자의 유동화계획에 선뜻 승낙하기가 쉽지 않다. 금융감독원에서는 통지만으로 대항요건을 갖는 것으로 유권해석하고 있으나 이것도 채무자들을 혼란시킬 것으로 사료된다. 이러한 조항은 유동화제도의 활성화를 제약하게 될 것이다. 따라서 동조항에 대한 분명한 해석이 가능하도록 개선이 요구되며, 자산보유자는 향후 주택자금 대출시에 '향후 유동화계획에 해당채권이 포함될 경우 이를 승낙한다'는 사전적인 허락서를 받아 두는 것이 유리할 것으로 생각된다.
다음으로는 주택저당채권유동화제도가 주택정책과 관련되므로 정부가 참여하는 유동화중개기관이 설립된다면 공공성을 강조해야 한다.
유동화중개기관의 설립이 기정 사실화된 것이라면 중개기관의 성격은 공공, 민간, 민관합동 중에서 어느 것이 가장 바람직할 것인가의 문제이다. 공공기관으로 시작하는 경우 공신력의 확보를 통하여 자금조달비용이 낮아진다는 장점이 있지만 민간활력에 뒤질 수 있다는 우려의 목소리가 높다. 반면 민간기관인 경우 효율성제고에 유리하겠으나 설립초기의 신용도를 확보하기가 어렵다는 문제가 있다. 이에 따라 민관합동을 바람직하게 보는 시각이 지배적이다.
그러나 주택정책적 목적에서 건설교통부가 중개기관의 설립을 검토한다면 공공기관으로 출발해야 한다. 공공기관이라 하더라도 일부 공무원의 전직이 예상되겠지만 민간의 금융전문가를 영입하지 않을 수 없다. 민간금융전문가의 영입 및 교육훈련 등을 통하여 공공기관으로서도 민간활력을 유지할 수 있을 것이다.
현재 건설교통부가 추진하고 있는 것처럼 주식회사의 형태로서 정부지분이 50% 이하라면 정부는 하나의 투자자로서의 권한 이외에는 주택정책적 목적에서 회사의 이익에 반하는 결정을 도출해 내기 어려울 것이다. 주식회사의 형태로는 주주총회에서 선출된 이사의 의결권이 지배적이므로 정부에서 선임한 이사가 있다 하더라도 주택정책적인 결정이 이사회를 통과하기 어렵다. 다수의 중개기관설립이 허용된 상태에서 특정의 민간중개기관에 대한 국민주택기금의 출자는 그 합리성을 찾기 어렵다. 정부에서 유동화중개기관 설립에 참여한다면 공공의 역할이 더욱 강조되어야 할 것이다.
결론적으로 말하자면, 주택저당채권유동화제도의 도입방향은 금융기관의 유동화를 지원하는 형태가 되어야 한다. 이를 위해서는 금융기관이 주택저당채권을 유동화 하는데 장애가 되는 요인을 파악하여 이를 해소하는 방향으로 나가야 한다.
자산유동화에 관한 법률이 진정한 주택저당채권유동화제도를 포괄하기 위해서는 유동화방법의 다양성을 포함할 수 있도록 하고 추진과정에서 파악되는 문제점을 지속적으로 개선해야 할 것이다. 또한 유동화중개기관의 존재도 금융기관의 효율적인 유동화를 지원하는 형태가 되어야 한다. 유동화중개기관설립을 위한 출자강요나 유동화증권의 금융기관에 대한 강제소화 등 중개기관의 존재로 인하여 금융기관의 비효율을 초래하지 않도록 해야 할 것이다.

키워드

주택저당채권,   유동화제도,   부동산,   ABS,   MBS,   유동화 제도의 도입