부동산 신탁

목차

Ⅰ. 신탁의 의의와 부동산신탁
1. 신탁의 개념
2. 신탁관계인
3. 부동산신탁
4. 부동산신탁의 특징

Ⅱ. 부동산신탁의 유형 및 유효활용의 방식
1. 부동산신탁의 유형
2. 부동산 유효활용의 방식

Ⅲ. 부동산신탁의 유효성과 그 한계
1. 부동산신탁의 유효성
2. 신탁의 한계

Ⅳ. 부동산신탁(개발신탁 중심) 활성화 방안 모색
1. 시장요인
2. 정책요인
3. 부동산신탁 업무제한 완화
4. 신탁회사별 특화 필요

본문내용

, 신탁시장을 개척하기 위해서는 토지시장, 특히 임대시장 활성화가 필요하다. 그러나 토지시장의 불황을 타개하고 사업의 수익성을 올릴 수 있도록 하는 것이 부동산신탁회사의 사업에 대한 기획력이라는 점에서 시장요인보다는 부동산신탁회사의 전문성과 창의성이 시장요인을 능가하는 신탁활성화 요소라고 할 수 있다.
2. 정책요인
(1) 부동산신탁을 위한 자금운용조건 다양화
① 부동산신탁(특히 개발신탁)을 위한 자금은 은행의 신탁자금을 사용할 수 밖에 없으나, 신탁자금은 대출이율이 12% - 14.5%로 높아서, 신탁을 통한 사업의 수익성을 저해하는 요인이 된다.
② 토지소유자가 토지를 토지신탁으로 개발할 것이냐, 아니면 개발하지 않고 양도할 것인가를 결정할 때, 고려할 사항은 다음과 같은 식으로 나타낼 수 있다.
㉠토지신탁(개발사업)수익=사업수익-사업비용(취득원가+개발비용+금융비용+신탁보수)
㉡ 미개발양도수익=양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-양도소득공제
토지소유자의 입장에서 ㉠과 ㉡을 비교하여 수익이 큰 방법을 선택하기 때문에 부동산신탁(개발신탁)으로 하는 경우 수익률을 높이기 위해서는 사업자금 조달비용(금융비용)을 얼마만큼 절감하느냐에 달려있다고 보아도 과언이 아니다. 부동산개발의 권장 즉, 국토의 효율적 이용이라는 정책적 차원에서 은행수신자금의 폐쇄적 운용보다는 토지(개발)신탁을 통한 사업의 유형 즉, 공익에의 기여도에 따라 신탁계정이 아닌 일반 수신자금을 활용할 수 있는 방안이 강구되어야 한다.
3. 부동산신탁 업무제한 완화
부동산신탁업무 운용요강중 제 13조의 사업의 건전성 유지와 관련해서, 신탁회사는 "금융기관여신운용규정"에서 정하고 있는 여신금지 부문에 해당하는 시설 또는 그 업종의 영위를 주요 목적으로 하는 토지 시설을 취급해서는 안되지만, 이러한 규제가 재개발 재건축 등 풍요로운 사회를 지향하기 위해 실시하는 사업에 대해서, 다소 융통성 있게 완화되어야 할 것이다.
4. 신탁회사별 특화 필요
현재 부동산신탁회사의 자본규모가 작아 외부차입에 의존하고 있으므로 향후 자본력이 뛰어난 회사 예를 들어, 자본시장 개방에 따라 외국회사, 국내의 삼성생명등이 신규시장에 진입이 이루어진다면 영세 부동산신탁회사는 조달금리권에서 도태될 가능성이 있다. 그러나 특정한 회사가 토지신탁을 독점하는 것은 발전적이지 않기 때문에 신탁회사별 특화(상품별로 즉, 주택, 상가, 택지개발, 공단개발 등) 필요할 것이다.

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