임차보증금반환채무와 임차물반환채무와의 관계

목차

일. 서 언

이. 임차보증김의 의의 및 법률적 성질
1. 의 의
2. 보증김교부계약
3. 법률적 성질
4. 보증김이 담보하는 범위

삼. 임차보증김반환청구권의 발생시기 및 범위

사. 임차보증김반환채무와 임차물반환채무와의 관계
1. 채권적전세
2. 학 설(일본)
3. 일본판례
4. 우리나라의 학설·판례
5. 사 견

오. 관련된 문제
1. 상계와의 관계
2. 전부명령과의 관계
3. 보증김반환청구권의 양도
4. 임대인의 지위의 변동과 보증김
5. 유치권문제

본문내용

.
주21) 民商法雜誌 前揭書 79면.
주22) 韓國註釋民事訴訟法. 大法院 69.12.26. 선고 69라853 판결.
3. 保證金返還請求權의 讓渡
_ 다음 保證金返還請求權은 讓渡할 수 있는가? 保證金 返還請求權은 賃貸借終了[46] 時에 條件이 成就되는 停止條件附權利이므로 期間滿了前後를 不問하고 讓渡할 수 있다. (民法 第149條). 그리고 그것은 賃貸人으로부터 賃借物明渡와 同時履行하라는 抗辯權을 負擔하는 權利이다. 위 請求權의 讓受人은 條件成就以後 즉 賃貸借關係終了時以後에는 賃貸人이 賃貸借關係로부터 생기는 모든 債權을 保證金으로부터 控除한 殘額을 賃貸人에게 請求할 수 있을 것이다. 그리고 賃貸人은 債權讓渡通知를 받은 이상 賃借人에게 위 保證金殘額을 支給하여서는 안 될 것이다. 그러나 讓受人이 保證金返還을 請求하였음에도 不拘하고 賃借人이 기간 만료 후에도 계속하여 賃借物을 明渡하지 않고 있을 때 또 兩者가 談合하였을 때 賃貸人은 賃借物明渡의 同時履行의 抗辯을 하였을 경우에 讓受人은 어떻게 할 것인가? 限없이 賃借人이 明渡하기만을 기다릴 것인가? 아니면 賃貸人의 明渡請求權을 代位할 수 있을까? 賃貸借終了後에는 賃借人은 目的物을 不法으로 占據하는 것이 되므로 賃貸人은 賃借人에 대하여 所有物返還請求權을 行使할 수 있고 그 權利는 債權者代位權의 對象이 될 수 있는 것이므로 讓受人은 賃貸人의 所有物返還請求權을 代位行使한 후에 保證金殘額을 請求할 수 있다고 생각하지만 의문이다. 이 경우에 賃貸人의 無資力을 要件으로 할 것인가 保證金返還請求權을 特定權利로 보아 無資力을 必要로 하지 않아도 될지 의문이다. 많이 硏究해 볼 문제이다(返還時說에 의하면 賃借人이 目的物을 明渡하지 않는 限 保證金返還 請求權의 條件自體가 成就되지 않으므로 現實的으로 賃貸人에게 保證金을 請求할 수 없고 따라서 그 債權은 履行期에 到達하지도 않았으므로 代位의 問題가 생기지 않을 것이다). 또 保證金은 一種의 擔保이므로 賃借人이 第3者에게 위 保證金返還請求權을 讓渡한 경우에 이를 第3者가 提供한 擔保라고 보고 民法 第639條 第2項을 유추적용하여 賃貸借關係가 終了하였을 경우에 第3者가 提供한 擔保와 같이 消滅하는 것으로 볼 수 있을까? 勿論 그렇게 되면 賃借人과 第3者가 짜고 賃貸人에게 損害를 加한 경우가 많을 것이므로 賃貸人에게 不利하여 不當하다. 다만 賃貸人이 故意로 또 賃借人과 짜고 明渡를 要求하지 않는 경우에 限하여 保證金은 擔保로서의 效力은 消滅하고 讓受人은 바로 保證金殘額을 請求할 수 있고 賃貸人은 同時履行의 抗辯을 할 수 없는 것으로 하면 어떨까, 이 역시 연구해 볼 문제이다. 또 賃借人이 保證金返還請求權을 讓渡하였는데 賃貸人이 賃貸借終了後 賃借人에 대하여 賃借物明渡請求를 하였을 경우에 賃借人은 保證金返還과 同時履行하겠다는 抗辯을 할 수 있을까? 賃借人은 이미 保證金返還請求權을 讓渡하였으므로 權利者가 될 수 없고 따라서 그 權利를 行使할 수 있는 地位에 있지 아니 하므로 同時履行의 抗辯權을 行使할 수 없다고 생각된다.
4. 賃貸人의 地位의 變動과 保證金
_ 賃貸人의 地位가 移轉할 때 舊賃貸人의 保證金返還債務도 또한 承繼되느냐 특히 賃借權이 登記되어 있을 때 문제된다. 賃借權이 對抗力을 갖고 있지 않을 때에는 讓受人과 새로운 계약을 하지 않는 限 前所有者의 債務를 承繼받지 않을 것은 當然하다. 그러나 不動産의 賃貸借가 登記되어 있을 경우(民法 第621條) 또는 建物의 所有를 目的으로 하는 土地賃貸借에 있어서 賃借人이 그 地上建物을 登記하면 역시 그 土地의 讓受人에 대하여서도 賃借權을 가지고 對抗할 수 있게 되는데(民法 第622條) 이 경우에 舊所有者에게 交付한 保證金에 관한 權利義務도 당연히 新所有者에게 移轉한다는 것이 從來의 學[47] 說 判例이다. 舊所有者에게 保證金에 의하여 擔保된 債務가 있었을 때에는 그것은 당연히 控除되고 讓受人은 그 殘額에 대하여서만 承繼하게 된다. 그러므로 對抗力있는 賃借權의 制限을 받는 不動産을 讓受한 者가 公示되지 않는 保證金 때문에 不測의 損害를 입게 될 것이므로 不動産競賣에 있어서 保證金을 公示하도록 되어 있다.주23) (民事訴訟法 第618條 第3號).
주23) 註釋民法 246면. 郭潤直 前揭書 382면.
5. 留置權問題
_ 賃借人이 保證金返還請求權을 確保하기 위하여 賃借不動産을 留置할 수 있는가? 특히 賃貸借가 對抗力을 갖지 않는 경우에 目的物의 讓受人이 賃借人에 대하여 返還을 請求하는 경우에 保證金에 관하여 留置權을 主張할 수 있는가 하는 것이 문제된다. 이에 대하여는 肯定說과 否定說이 있다.
_ 肯定說: 賃借保證金은 賃貸借契約과 密接하게 給合되고 적어도 同一의 生活關係로부터 생긴 것이라고 할 수 있기 때문에 留置權을 認定하여야 한다고 主張하고 있다. 이 學說은 불란서 民法이 賣買로 인하여 賃貸借關係가 깨뜨려지는 경우에 賃借人은 讓渡人으로부터 損害賠償을 받을 때까지는 返還하지 않아도 좋다는 同法 第1749條의 規定을 참작하는 것이 좋다는 취지이다(我妻榮 民法講義 V2 476면. 金 安 389면).
_ 否定說: 賃借人은 保證金의 返還을 받지 않는 것을 이유로 留置權을 行使할 수 없다고 한다. 그 이유는 保證金返還請求權은 賃貸借契約에 관하여 생긴 債權이라고 할 수는 있지만 賃借物 그 自體에 관하여 생긴 債權이라고 할 수는 없기 때문이라고 主張한다(勝本契約各論 321면. 末川各論 218면. 永田 要義 226면. 金顯泰 債權法各論 211면).
_ 대개 債權質說은 賃借物返還債務에 先履行義務를 負擔시키므로 留置權이 생길 여지가 없다고 主張하고 返還時說을 取하는 學者도 이에 同調하고 終了時說을 취하는 學者도 保證金返還請求權은 賃借物 그 自體에 관하여 생긴 債權이 아니라고 하여 留置權을 否定하는데 我妻敎授만이 肯定說의 立場에 있다. 筆者의 私見으로는 否定說이 妥當하다고 본다. 日本判例는 앞에 나온 昭和 49.9.20. 最高裁判例에서 留置權을 認定하지 않고 있다.
_ 우리나라 判例는 大法院 1961.12.21. 선고 4294민상127, 128 판결에서 유치권을 否認하는 취지의 判示를 하였고 그 뒤 變更된 일이 없는 것 같다.주24)
주24) 대법원판례카아드 No. 6664.

키워드

임차보증금반환채무와 임차물반환채무와의 관계,   임차보증금반환채무,   임차물반환채무,   임차물